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杭州楼市持续低迷 滨江集团土储62%在杭州风险几何-聚焦

来源: 新浪财经 时间: 2022-11-16 15:41:21

出品:上市公司研究院

随着近期杭州未来科技城部分二手房成交价格的暴跌,传统的“金九银十”悄然落幕,杭州楼市下半年以来的低迷引起了市场和投资人广泛关注。


(资料图片仅供参考)

杭州贝壳研究院数据显示,杭州10月二手房网签量4300余套,是6月份见顶后的连续第四个月下滑。而二手住宅均价也已经连续3个月下滑,10月的均价为31000元/平方米,环比下滑2%,800万以上住宅均价回落最为明显,环比降低7%。

资料来源:贝壳研究院

在新房方面,根据贝壳研究院数据,杭州10月新房成交7951套,环比下降5%,同比下降26%。而截至2022年10月,杭州商品房市场分区存量13.97万套,环比上涨3.7%。

资料来源:贝壳研究院

值得注意的是,稍微拉长时间看,杭州市2022年的新房、二手房,成交量较往年均处在明显较低的水平,而二手房的成交价也明显下降。结合克而瑞统计的10月全国百强房企销售同比仍下滑接近50%的数据看,目前的楼市依然低迷,而现下的低迷到底是暂时的还是趋势性的,不仅事关杭州居民的账面资产水平,还事关杭州最大的房地产开发商滨江集团(002244)的未来。

62%的土储在杭州

滨江集团于1992成立于杭州,30年来一直以杭州为核心腹地,甚至在2007年首进绍兴之都未迈出过杭州,现如今也依然是以杭州为核心并逐渐布局浙江省和长三角地区。

截至上半年末,滨江集团的土地储备约1586.47万平米,其中单杭州占比就高达62%,而浙江省内非杭州城市占22%,省外占比仅16%。可以说,尽管全口径已经是千亿房企的滨江集团,但其仍然是区域房企,全国化布局仍然缓慢。而布局过于集中,类似于资产配置过于集中,其风险收益特征也很明显。

一方面,因为聚焦在经济强劲、购买力充足的杭州以及浙江省,滨江集团躲过了上轮三四线楼市疯牛后的集体暴雷风险,充分享受了杭州作为上一轮二线楼市领头羊的红利。销售额从2014年上一轮楼市底部的157亿元,飙涨至2021年的1691亿元。

而另一方面,在充分享受了杭州楼市过去几年的红利后,滨江集团或也将面临杭州楼市波动带来的风险。正如贝壳研究院数据显示,今年以来杭州楼市全年萎靡,二手房价格也持续下探,随着我国城镇居民人均居住面积早已超过40平米大关、出生率下降以及老龄化的加速到来,杭州楼市面临的压力或将与以往的楼市周期不同的趋势性变化。

仍逆势加码盈利能力持续走低

克而瑞数据显示,今年前三季度,滨江集团实现全口径销售额1051亿元,同比降幅持续收窄至18%。从数据看,除了6月单月冲高。滨江今年前十个月的下手基本维持在每月100亿元左右的水平,基本上回到了2019年的水平,这与杭州今年整体楼市不景气有着重要关系。

实际上,滨江集团的全口径销售数据的真实性或也是存疑的。

滨江集团在2019-2021年确认的营收仅仅有三百亿左右,而其全口径销售额早在2016年就已经超过了三百亿,即使按照2年左右的结转周期估计,2019年1121亿元的销售额与2021年不足四百亿的营收相比差距仍然巨大。

即使不将未并表的合联营项目考虑在内,2020年及以前,滨江集团的长期股权投资都在50亿元左右及以下,并不足以解释营收与销售之间的差距。

且截至今年中,合联营企业贡献的投资收益为15.85亿元,以往均是每年仅贡献3亿元左右的利润。可见未并表项目并不是营收长期低于销售额的原因,且留在账面的合同负债也仅仅只有1300亿,还不足去年的销售额。

即使公告的销售规模实属,今年后两个月以及今后的市场情绪如何,仍有待考验。面对未来的不确定性,滨江集团反而展现出了不同以往的激进,今年上半年,滨江集团新增土地储备项目30个,其中杭州28个,进一步增加在杭州市场的集中度,新增土地价值710.7亿元,在行业剧烈调整,同行业经营普遍承压的情况下拿地力度也高达57.5%。

实际上,近年来,滨江集团保持较高的拿地强度,2018年至今拿地强度在60%左右。近年来,公司基本上每年都保持积极拿地,2018年-2021年拿地强度分别为58%、45%、57%、42%。

截止今年中,滨江集团的土地储备约1586.47万平米,滨江集团在账面持续囤积土地的背后却是其每况愈下的盈利能力。毛利率从2019年的35.1%骤降至今年前三季度的16.65%,不到三年减少近20个百分点之多。此外,参照前两年的销售情况看,滨江集团与美的置业的规模相近,但两者的归母净利润差距巨大。

10%左右的利润率,加上预售制的高杠杆模式,一旦市场销售均价下滑10%,房企就有可能处于盈亏边缘,庞大的土储则可能变成庞大的负资产。

因此,一旦杭州楼市出现趋势性转向,必然带领整个浙江省楼市变化,滨江集团或因此“盈亏同源”。

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