缩短交易周期 降低交易成本 活跃楼市 多地推行二手房“带押过户”-天天实时

近日，江苏省自然资源厅、江苏省地方金融监管局等五部门联合印发《关于在全省推进“带押过户”提升不动产登记与金融便民利企服务水平的通知》（以下简称通知），明确将在江苏省内全面推行不动产“带押过户”。

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实际上，江苏省并非唯一“吃螃蟹的”。记者注意到，深圳、济南等许多城市均已开始提供不动产“带押过户”服务。业内分析认为，该政策的推行可简化交易流程，缩短交易时间，有效降低二手房交易的成本和资金风险，更好地保障交易双方和抵押权人的利益。也有声音称，从中长期来看，该政策有助于为二手房交易市场注入新活力。

盘活二手房交易

带押过户是指在抵押的不动产过户过程中，无需先还贷解押再办理过户转移，买卖双方与贷款银行签订协议后，即可申请办结不动产转移等相关登记事项。

在传统存量房交易过程中，若房屋贷款尚未结清，需卖方提前筹措资金还清贷款，解除原有抵押，才能办理过户手续。此外，因交易流程较长，买卖双方交易风险相对较大。

“‘带押过户’政策的施行能够缩短二手房的交易周期，加快其市场流通。”有银行业内人士对记者表示。

中国人民银行广州分行有关人员表示，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，“带押过户”政策的本质是一个不动产登记改革、便民服务政策，是一种常态化的长效机制，预期中长期将利好二手房交易市场。

“不过，对于目前正推行带押过户政策的城市而言，工作也存在一些难点，如老百姓对政策不是很了解。”严跃进认为，目前二手房市场总体而言欠活跃，“带押过户”短期内对推动二手房交易带来的影响较为有限。

江苏省自然资源厅确权登记局局长谭静表示，通知的出台有其背后的法律依据。民法典第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

通知明确了不动产“带押过户”的一般应用场景：在押的不动产过户过程中，无需先还贷解押再办理过户转移，买卖双方与贷款银行签订协议后，可以共同向不动产登记机构提起登记申请，经不动产登记机构审核通过后，办结不动产转移等相关登记事项。

除存量房（二手房）交易办事场景，通知还提出，“带押过户”也可以应用于企业不动产转移、不良资产处置、房产司法拍卖等办事场景。通知强调，要在加强不动产“带押过户”风险防控的基础上，不动产登记机构要与银行金融机构建立预警防控机制，提供多种保障交易资金安全方式，推动降低当事人交易成本。

多个城市集中启动

据不完全统计，近期已有广州、深圳、济南、无锡等多个城市集中启动“带押过户”服务，且各有创新。

以深圳市为例，今年9月1日，坪山区司法局发布一条名为“坪山公证处完成深圳首例‘公证提存+免赎楼带押过户’二手房交易服务，实践二手房交易新模式”的工作动态。

据悉，“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，能够在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保卖家资金安全。在房产过户后公证处再支付资金给业主，同时确保买家付钱后可以顺利拿到房产。

不仅如此，与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同，“公证提存+免赎楼带押过户”模式免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按照目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。

众人拾柴火焰高，更多城市正在探索当地“带押过户”的模式。公开资料显示，南京、苏州、济南等已官宣“带押过户”的城市均有成功案例。

“我处于今年6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管（担保性提存）服务协议，7月底顺利完成带‘抵押过户’、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。”深圳市坪山公证处相关负责人介绍。

此外，南京市不动产登记机构也已通过与南京银行等50多家银行的合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。专家表示，不动产“带押过户”政策的出台，将进一步为“带押过户”的全面实施提供政策支持。

保障交易双方利益

“带押过户”不仅涉及买卖双方，还涉及银行、公证部门或担保机构等多方主体，交易环节复杂，而且对于多方而言，在过户完成前权益都处于不确定的状态。

江苏省自然资源厅确权登记局局长谭静表示，对于“带押过户”政策，各地做法各不相同，亟须在更高层面规范不动产“带押过户”工作，更好保障交易双方和抵押权人利益。

记者注意到，目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全，如深圳市坪山区引入的公证处提存专用账户监管，对各方资金予以保护。无锡市的“带押过户”则开创了“政府监管”的先河：买卖双方与银行达成一致后，买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中，待办理完不动产过户“三合一”登记手续后，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。

据深圳市坪山区司法局介绍，对于交易过程中可能存在的查封风险，由于抵押权的存在，申请查封的债权人很难获得实际利益，降低了查封动机，即使有刻意查封，或交易双方出现意外情况导致交易失败，交易可以解除，资金就会原路返还，将风险降到最低，避免发生纠纷。

中国人民银行广州分行表示，鼓励结合实际探索“带押过户”模式。在推广二手房“带押过户”过程中，要及时总结做法，形成可复制可推广的经验；工作过程中，如遇新情况，应及时向上级行报告各金融机构要积极优化完善业务流程，提升办事效率，结合各地实际，与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系，形成具体操作规程或者业务指南，并做好相关业务人员的培训和客户宣讲等工作；执行过程中，如遇问题要及时向当地人民银行报告。