天津四批次供地详解：地价下调 民企拿地意愿回升

讯2022年进入年末，天津市即将迎来第四批次集中供地土地摘牌。与去年推行三次集中供地计划不同，今年多个城市公布第四、五批次集中供地的相关信息，供应量将在年末迎来翘尾。

多宗地块价格降低

(资料图片)

为提升房企拿地积极性，在优质地块数量增加的同时，四批次供地的地价也有所降低。以市区和环城的6宗回炉地块为例，起始总价均有10%-20%之间不同程度的降幅。部分热点地块也与周边项目拿地价相比也有了不同程度的调整。

(降价地块盘点)

南开区

南开战备楼A、B地块位于咸阳路板块，该两宗地块在2021年第二批次集中供地中起始楼面价约2.6万/㎡，中途因故停牌。本次挂地楼面价下调至约2.2万/㎡，下降15%。

战备楼A地块也是本次集中供地中起始总价最高的地块，起始价12.2亿元，最高限价14.03亿元。地价降低后，哪家房企会参与拿地，拭目以待。

(地块大致位置)

该地块周边生活配套齐全，交通便利，南开区与南开中学合作办学，计划在黄河道战备楼D地块和原汾水道小学，建设一所九年一贯制学校。

地块周边新盘较少，附近在售的正荣紫阙、铂悦融御主打高端住宅产品，均价约58000元/㎡左右。近期亮相的建投.誉山院也位于战备楼地块附近，该项目即今年二轮土拍中的昌源里地块，成交楼面价约2.8万/㎡。

河西区

河西区的4宗地块位于老梅江、新八大里、陈塘三大板块交界附近。河西区新盘少，这四宗地块均位于河西三片，区域内教育资源齐全，且拥有多所重点中学，长期以来热度不减。

郁江道D、E地在2021年第二批次集中供地中住宅地块起始楼面价分别为约2.77万/㎡、2.75万/㎡，中途因故停牌。

三批次土拍再次挂牌，楼面价分别下调至约2万/㎡、2.29万/㎡，并且取消了自持套数和自持面积等捆绑条件。

今年四批次再次挂地，地价再度调整：D地块综合楼面价约为1.25万/㎡(D地块包含商业)；E地块楼面价约1.84万/㎡；F地块为首次挂牌，楼面价约1.93万/㎡。最终会被谁收入麾下，打造怎样的产品，也是本轮土拍的值得关注的亮点。

(地块大致位置)

津西陈塘(挂)2022-011号位于陈塘庄板块，绿城诚园南侧，起始总价11.4亿元，起始楼面价约1.87万/㎡。2019年，绿城诚园拿地时的楼面价约2.1万/㎡，相较此次挂地，南侧地块的楼面价下降约10%。据了解，绿城对该宗地块仍有意向。

(地块大致位置)

陈塘庄板块目前有两个新盘在售——中交融成和中交富力天禧，在售均价约4万/㎡左右。

津南区

津南区本次释出2宗地块，津南(挂)2022-05号为住宅地块，津南(挂)2022-10号为商业地块。

住宅地块位于海教园板块，南开学校敬慧路校区相邻，起始总价6.3亿元，起始楼面价约0.73万/㎡。据悉，某民企对该地块较有意向。

(地块大致位置)

今年二批次供地中津南城投在该地块附近摘得一宗地块，成交楼面价约0.83万/㎡。对比之下，海教园的地价也有所降低。民企拿地意愿回升

回顾天津前三批次供地市场，第一、二轮土拍共计成交15宗地块，国央企托底现象明显，整体市场相对惨淡。

三轮土拍17宗地块全部成功出让，并有溢价地块产生，民企拿地份额增加。政策利好，资金面压力减轻，市场的逐步趋稳正在吸引部分民企缓步入场。

(2022年前三批次土拍情况汇总)

房企的拿地格局发生改变，民企积极性提升。例如在今年天津三批次土拍中我们就看到了新势力黑马——万恒置业的身影。

通过采访了解得知，万恒置业为天津本土新晋房企，企业高管均为土生土长的天津人，同时是众多知名房企资深的地产职业经理人。本着对家乡特殊的责任感和桑梓情怀，对这座城市的热爱以及对这座城市需求的深挖，万恒置业未来打造的住宅产品会更具天津本土特色。据悉，在即将到来的四轮土拍中，万恒置业会继续有拿地意向，未来持续深耕津城。

以点见面，从前两轮的民企踪影全无，到三四轮土拍民企开始“尝试”拿地，也在某种程度上反映了房企的市场预期正在转变，天津土地市场正在回温。多地完成四轮供地

全国范围内，已有多个城市完成了四轮供地计划。南京、武汉和无锡等城市完成四轮土拍后，公布了第五批次的集中供地信息。武汉市土地交易中心表示，后续还将适时发布本年度第六批次集中供地公告。

政府倡导“因城施策，用足用好政策工具箱”，释放了一种市场信号，未来或将有更多城市进入常态化土地更新，集中供地制度逐渐灵活化。

受到整体市场环境的影响，各地楼市库存积压，出清周期不断延长，房企拿地愈加保守谨慎，国央企仍是拿地主力。随着融资环境的宽松、政策端助力以及优质地块的吸引，房企拿地积极性也在改善，从三轮土拍开始，民企活跃度越来越高。

天津前三批次土拍共计完成土地财政收入224.499亿元，四批次集中供地起始总价99.624亿元。2022年天津土地收入预算1564.8亿元，全年任务完成率实在堪忧。四批次集中供地中，地价降低、房企融资环境宽松，对部分房企来说，或许是新的拿地窗口期。