11月房企发债仍处低谷，“三箭齐发”利好下，房企已获超2万亿银行授信

刚刚过去的11月，多重融资利好政策的出台，让房地产行业成为各方关注的焦点。

11月28日，证监会宣布调整优化上市房企股权融资5项措施，被业内称为“第三支箭”正式落地。此前的11月中旬，央行等部门发布的“金融16条”，促进房地产市场平稳健康发展；11月8日,中国银行间市场交易商协会官网披露，“第二支箭”延期并扩容，支持民营企业债券融资再加力。

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而上述政策已迅速落地。据《》记者不完全统计，截至11月底，包括六大行在内的11家银行已与28家房企签署战略合作协议，涉及意向性授信金额超22950亿元。同时，新城控股（601155）、龙湖集团等多家房企的债券注册申请已经完成或正在进行中。

多名业内人士在接受记者采访时表示，“三支箭”的落地效率超出市场预期，这本身对于化解供给侧风险起到的作用是显而易见的。目前“三支箭”已经全面覆盖了房企融资的重要渠道，重要的是如何更快更有效落实，包括涉及的借贷资金快速到位，债权的审批相关流程加速，以及资本市场更快通过相关房企的股权融资请求等。

房企11月发债规模下降明显

虽利好政策在11月密集发布，但发布多集中在中下旬，且为框架形式发布，政策细则落地具有一定滞后性，因此房企融资环境改善及规模仍值得观察。

“市场情绪已经得到很好的提振，‘第三支箭’射出后的第一个交易日，房地产股票和民营地产债均实现较大涨幅。”中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿12月1日下午接受记者微信采访时表示，不过地产大涨在短期内主要是情绪面主导的，后续要持续关注房企融资方面增量资金的落地情况。

在郜宇鸿看来，11月的地产信贷数据、房企开发到位资金数据、上市公司股权融资进展等，这些关键指标是关注融资政策的利好是否有实际传导到房企资金面。

据DM查债通统计，11月境内15家房企共成功发行20笔债券，净融资为67.37亿元，较10月同比下降67.37%，发行以公司债及中期票据为主。除滨江集团（002244）为民营企业和龙湖企业为中外合资企业外，其他均为国企。

公司债及中期票据依旧是当下房地产行业融资主要工具。11月上述两渠道分别发行72.6亿元和112.9亿元，占比当月发行总量的33.96%和52.81%；发行类型与10月基本一致，净融资为67.37亿元，较10月同比下降61.8%。

成本及期限方面，11月房企平均融资成本为4.05%，较10月上升391bps，新增的票据平均发行期限是3.16年，将于2025年和2027年集中到期，分别是101.6亿元和90.9亿元。

从房企境外新增发债情况来看，在房企信用评级普遍走低情况下，融资渠道相对较窄，且未来主要以偿还为主。11月房企境外新增4笔，合计发行规模约8.19亿美元，其中3笔均为交换要约新票据，规模为7.46亿美元；实际新增仅1笔，规模为0.73亿美元，占比11月境外发行总量的8.96%。

观点指数研究院认为，利好政策落地后，市场期待需求端改善，11月房企融资利率连续5个月下降，但境外违约事件持续，信用危机引发担忧。自今年5月开始，境外市场融资额一直维持同比减少超过65%的状态。深受部分企业的信用风险影响，美元债萎靡，进而造成整个行业的境外融资“关闭”。

6家企业已宣布定增计划

“很惊喜，很意外！”上市公司股权融资敞口被打开后，某头部房企证券部工作人员在接受记者咨询时表示，业内普遍也会密切关注，且要抓住这次难得的机会。

在“第三支箭”落地的次日（11月29日），就有北新路桥（002307）、福星股份（000926）、世茂股份（600823）三家企业发布了关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告。11月30日，建发国际集团、大名城（600094）、新湖中宝（600208）也加入了定增计划的行列。

对于融资新政策的影响及后续融资计划，近日记者以投资者身份分别咨询了招商蛇口（001979）、万科A、华侨城A、深振业A、天健集团（000090）、维业股份（300621）、新华联（000620）、皇庭国际（000056）等多家上市房企的董秘。

大悦城（000031）董秘回复称，相关政策调整有利于房地产业务宏观环境的改善。“公司暂时未有股权融资计划，但会适时跟踪市场情况。”

华侨城A董秘答复表示，证监会“5条措施”体现了支持房地产市场平稳健康发展的态度。“公司将积极研究最新政策，如有应当披露的重大进展，公司将按照相关规定对外披露。”

除房企外，房地产产业链上的建筑装饰等企业也积极关注融资新政落地及行业融资环境的变化。

维业股份董秘表示，新政有助于促进房地产行业的健康稳定发展。“作为与房地产紧密相关的建筑装饰行业，该政策对公司及所处的行业发展产生积极影响，未来如有股权融资相关计划将会按照相关规定及时履行披露义务。”

而目前资金面上相对紧张的上市房企新华联方面则表示，“未来如有股权融资计划，将根据相关规定及时履行信息披露义务。”

中指研究院企业事业部研究负责人刘水11月30日在接受记者微信采访时表示，上市房企中，特别是部分未出险民营房企，将是再融资的主力。“未来一段时间，或将迎来上市房企再融资高潮。”

房企高杠杆症结仍待解

从10月国家统计局及11月机构公布销售和融资数据来看，房地产市场总体还处于探底之中。业内人士普遍认为，这也是11月房地产金融侧政策快速发力的重要原因。

而此轮权益融资放开，增加房地产企业资本金后，能否从根本上解决房企高杠杆这一问题？

58安居客房产研究院分院院长张波11月30日通过微信向记者表示，相比于银行借贷和债权融资，权益融资本身最大的优势在于不会提升企业的负债水平，同时可以降低行业风险。但从目前的现状来看，房企的高杠杆问题并不能通过权益融资的放开就得到根本解决。

“房企高杠问题源于过往十年的高周转，以及由此带来的房企规模的快速扩张，随着行业规模降档、销售放缓，房企现金回流也难以保持原有水平。因此，房企高杠杆问题的解决，是随着行业产能出清，加速优胜劣汰，利润率回归稳定常态后，逐步杆下降解决的。”张波表示。

在信贷、债券、股权“三支箭”齐发之后，市场的关注点还体现在将来政策面上是否还会有“第四支箭”射出，以及在销售端，购房者如何消除观望情绪入场买房。

对此，郜宇鸿认为，当下融资方面的政策已经做到极致了，而后续值得期待的是需求端的刺激政策。“如降低购房成本和持有成本的相关政策。本次央行降准后预计5年期LPR仍有下降空间，后续还值得关注的是房贷利率是否能够继续打折，交易税费可否能进一步降低。近期杭州、成都和西安这些热点城市也有所松动，地方层面的因城施策力度能否有进一步的空间、核心城市的调控政策能否得到纠偏和优化，也是值得期待的。”

张波也表达了同样观点，他认为目前“三支箭”已经全面覆盖了房企融资的重要渠道，不需要有更多的针对房企资金侧的其他渠道政策出台。“更重要的则是现有的‘三支箭’如何更快更有效落实，包括涉及的借贷资金快速到位，债权的审批相关流程加速，以及资本市场更快通过相关房企的股权融资请求等。”