青岛“商转公”政策出台 满足6种条件可办理 暂不支持二手房

千呼万唤的青岛“商业贷款转公积金贷款”(以下简称“商转公”)终于出台。

12月2日，青岛市住房公积金管理中心发布《青岛市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)，青岛市正式启动“商转公”业务。

办法明确，“商转公”业务是长期以来市民关注和期盼的一项业务，青岛市住房公积金管理中心开展过多次调研和测算，截至去年，青岛市大概有30万名有“商转公”需求的纯商贷职工，所需资金远远超出了现有住房公积金结余资金。因此，在坚持“房住不炒”的原则下，青岛市住房公积金管理中心采取分批实施、逐步解决的方法，优先解决最迫切部分群众的实际问题，再逐步放宽申请条件，扩大制度受益群体。

(资料图)

根据这一思路，首批“商转公”政策设计出发点是优先保障在购房时已符合住房公积金贷款条件，但因开发商拒贷或变相拒贷而未能使用住房公积金贷款，承受了较高利息负担的职工群体。

围绕这一职工群体的特点，暂行办法明确了青岛市“商转公”业务的办理条件，主要包括借款申请人家庭需无公积金贷款记录，所购住房是唯一自住住房且为新建商品房；借款申请人当前已连续正常足额缴存住房公积金满6个月，并且在原商业贷款发放时已连续正常缴存住房公积金满12个月；原商贷为2017年1月1日(含)至2021年12月31日(含)期间发放，且合同约定利率为上浮利率。

暂行办法明确，“商转公”的贷款额度不高于以下四种计算结果和规定的最低值：(一)借款申请人申请“商转公”贷款时，按还贷能力计算的贷款额度；(二)借款申请人原商业贷款发放时，按借款申请人及配偶公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度；(三)借款申请人原商业贷款发放时，按规定比例计算的贷款额度；(四)借款申请人原商业贷款发放时，青岛市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。

根据上级关于住房公积金管理中心应确保抵押物优先受偿权的相关工作要求，并参考国内其他城市的经验，暂行办法规定“商转公”只能申请转为纯公积金贷款，因此职工需提前结清原商业贷款，原商业贷款余额与“商转公”差额部分，职工需自筹资金。

此外，暂行办法还规定了“商转公”业务的办理流程、流动性风险防控措施等内容。暂行办法于12月5日开始实施，符合条件的职工自2022年12月5日起可到市住房公积金管理中心各区(市)营业大厅申请办理。

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进一步降低购房成本

在住房公积金利率全面下调的背景下，商业贷款和公积金贷款之间存在较大利差，对于正在还贷的家庭来说，商业贷款转公积金贷款(即“商转公”)，确实能省下一笔不小的费用。

58安居客房产研究院分院院长张波分析，商业贷款转公积金贷款，其目的很直接，因为商贷和公积金贷款之间的利差比较大，即便是今年LPR调整之后，最低的商贷利率也比公积金贷款利率要高出不少，因此通过商转公的方式，还是可以有效降低购房者的还款压力。

按照青岛市相关规定，在青岛市行政区域内购买家庭首套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度为80万元。

从10月1日起，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以上利率调整为3.1%，同时参照目前首套住房商业贷款利率4.1%，贷款30年额度80万元，按照等额本息计算，商转公后总利息省下超过16万元。

值得注意的是，“商转公”虽然可以节省不少费用，但从实际执行看，部分城市也受到多方限制。有城市需取得房产证后方可办理，对于近两年在房贷利率较高时购房的居民，或未满足办理条件；其次，受当地公积金资金运转情况所限；另外，部分城市需提前还清商业贷款，对还款人短期资金带来一定压力。

不过，有业内人士表示，要客观看待房贷‘商转公’的限制条件”，这些限制条件恰恰体现了公积金贷款的规范性。环节理顺了，信息就会更加透明，相应地也会降低房地产市场和公积金发展面临的风险。

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山东多地开启商转公业务

据悉，一线城市深圳、二线城市武汉、重庆、长沙一直均有住房贷款“商转公”的政策在执行。据中指研究院不完全统计，2022年以来，已有近20城推行“商转公”政策，9月份以后，陆续有福州、常州、汉中、洛阳等城市推出“商转公”政策。

其中，在全省16个市中，临沂、泰安、威海、烟台、枣庄5个市已陆续开启商转公贷款业务，其中临沂市规定，“商转公”贷款和单缴存职工申请住房公积金贷款的，贷款上限为50万元。

来源：中国房地产报山东

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