当前经济环境下商用房屋租赁合同相关法律问题解读-天天日报

韩静 宋雯/文

随着2022年新冠疫情的反复，疫情地区采取封闭管控、减少人员流动等措施，对于商用房屋租赁关系造成较大影响，承租方因营业、收入减少、资金断流等原因而迟延支付租金，进而触发房屋租赁合同的违约及解除，较易产生房屋租赁合同纠纷。

(相关资料图)

最高院已于2020年出台涉及新冠疫情民事案件的指导意见，各地政府也对应出台相应的纾困政策，对于承租国有房屋的小微企业和个体工商户进行租金减免。以下就关于商用房屋租赁合同的相关法律问题进行简要分析阐述。

一、关于涉新冠疫情商用房屋租赁合同的法律适用问题

自2020年全国疫情爆发以来，为妥善处理因疫情防控、管制措施等而产生的民事纠纷，最高院分别于2020年4月16日、5月15日以及6月8日出台了《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（简称“《指导意见一》”）、《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（简称“《指导意见二》”）及《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（三）》（简称“《指导意见三》”）。

（一）新冠疫情导致合同目的不能履行的情形，一般视为不可抗力 。

在最高院的《指导意见（一）》中第三条：（一）疫情或疫情防控措施导致合同直接不能履行，依法适用不可抗力规定，......。

（二）即使新冠疫情构成“不可抗力”，也不当然豁免承租方在商事租赁合同项下的民事责任 。

《 民法典》 第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”第五百六十三条第一款第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外……当事人延迟履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”

由上述可知，并不是只要发生不可抗力就会发生一定法律效果。只有疫情或疫情管控措施达到“无法实现合同目的”，方能产生合同解除效果。也只有疫情或者疫情防控措施达到“合同不能履行”，方能产生减免民事责任的效果。需要特别注意的是，《 民法典》 第五百九十条第二款规定“当事人延迟履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”。据此，如果承租方在新冠疫情发生前已经存在拖欠租金等迟延履行行为，那么新冠疫情发生后也不能完全免除其民事责任。

（三）新冠疫情下“情势变更”原则的适用。

《 民法典》 第五百三十三条规定了“情势变更”制度，即：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

虽然情势变更和不可抗力都是无法预见的且可能产生合同解除的效果，但两者有着重大区别：1.合同解除。（1）解除权的发生和构成要件不同：以不可抗力解除合同，需满足“不能实现合同目的”的要件，也即是无法实现当事人签订合同最主要想实现的利益。以情势变更解除合同，无需满足“不能实现合同目的”的要件，反而是合同可以继续履行，只是发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，因此法院会基于“公平”考量继续履行合同是否对一方“明显不公平”。（2）解除权的行使主体和方式不同：发生不可抗力无法实现合同目的的情况时，合同当事人均可以向对方发送通知而解除合同；而情势变更是受到不利影响的一方需要向法院提出解除请求，并由法院判定。2.解除之外的效果。根据民法典的规定，情势变更相比于不可抗力，多了“协商”、“变更”的法律效果，以鼓励当事人通过协商、调解等方式变更履约内容，解决纠纷。

在涉新冠疫情的商业租赁纠纷中，受新冠疫情影响而停止经营活动的承租人往往会引用“不可抗力”、“情势变更”来抗辩，或是单一引用或者合并引用，以期达到减免租金甚至解除合同的法律效果。但情势变更原则在司法实践中有较高的判定标准和较大的自由裁量权，故承租人据此法律规定寻求救济时，证据的证明力要求较高，困难较大。在司法实践中，情势变更在涉新冠疫情的商事租赁纠纷中的运用，主要体现在减免民事责任方面。

（四）最高院指导意见中，关于房屋租赁合同租金、履行、解除等审理指导意见。

1、《指导意见（一）》第三条：受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。

2、《指导意见（二）》第一条：第5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

第6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

二、2022年针对商业用房承租方的减租政策

（一）国有商业用房出租方给予最终承租方3个月或6个月的租金减免 。

北京、上海等疫情严重地区，以及山东省内济南、青岛等地市，均出台疫情纾困政策，对于租赁国有房屋租金的减免政策，标准较为统一且相比2020年有进一步的提高。例如青岛市政策：2022 年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租市及区 （市）属国有企业、行政事业单位房屋，2022 年减免 6 个月租金，其他地区减免 3 个月租金。

（二）同时，对于租用非国有房屋，各地政策均为“鼓励业主（房东）为租户参照国有资产类经营用房减免租金，具体由双方协商解决。”

由此可知，对于非国有房屋，各地采取“鼓励减免租金”的态度，换言之，非国有房屋的出租方不会被要求强制减免租金。

以上分析为政策层面出台的优惠政策，但是如果租赁双方因疫情期间是否应当减免租金发生争议的，进入司法阶段后，在司法实践中，对于受疫情影响而停止经营活动的承租人，法院往往会考虑合同当事人的履约情况、过错程度、疫情影响等因素，并基于公平原则适当调整欠付租金。

三、新冠疫情下司法实践对减免租金及解除租赁合同的态度

在商用房屋租赁合同中，当新冠疫情发生后，作为合同主体的承租方，如提出全部或部分免除其在租赁合同项下的义务，甚至直接要求解除租赁合同，并不当然会获得司法裁判支持。法院须在具体个案中综合判断“新冠疫情”与“合同履行不能”或“无法实现合同目的”之间是否存在因果关系及其影响程度，来处理新冠疫情引起的商事租赁纠纷。

（一）减免租金

对于承租方能否主张减免疫情期间的租金问题，主要分为三种情形处理：

1、如疫情影响导致房屋无法正常使用，承租方以此要求出租方减免房租的，一般支持的情况比较多；

2、如疫情并未影响承租方实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租方营业收益受到影响的，一般不免除承租方的租金给付义务；

3、如对承租方营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。

法院在处理商用房屋租赁纠纷时会适用公平原则，因此承租方并非必然无需缴纳租金。在房屋租赁合同法律关系中，如出租人已经完成房屋交付并履行其他义务，承租方的租金支付义务不会因为“不可抗力”而得到豁免。当然，如果承租方确因各项管控措施而被要求停工停业的，即新冠疫情直接导致租赁合同履行不能，其不可抗力情形对合同履行的影响直接且巨大。此时，在因新冠疫情导致承租方无法开业经营的期间，其租金应予以减免。

审判实践中，法院在调整减免租金时，主要是看违约方的违约是否与新冠疫情有直接关系或间接关系，关联性有多大，综合考虑合同履行情况、承租方的付款情况、疫情影响程度、实际损失等因素综合判断。

作为承租方，对于租金减免需进行较为充分的举证：

第一，承租国有房屋的，需证明属于服务业小微企业。可参考国家市场监管总局小微企业名录（http://xwqy.gsxt.gov.cn/）初步查询是否属于小微企业，尚未纳入名录的，可对照《中小企业划型标准》、服务业可对照《三次产业划分规定》确认。同时对于列为疫情中高风险地区进行举证。

第二，承租非国有房屋的，需对疫情影响（包括政府封控措施）对于合同履行的影响，导致承租方违约、经营困难的结果等进行举证。法院会结合疫情对承租方经营的影响程度、所属行业的经营特点、违约方的过错程度、承租方的复工情况等因素综合判断，在不高于国有房屋减免标准的范围自由裁量确定。

（二）解除租赁合同

在审判实践中，法院通常会遵循“信守合同，促进发展”、“共担风险，利益平衡”、“依法调整，公平公正”、“注重协调，妥善化解”的裁判原则。具体包括：

1、对于疫情期间合同可以履行的，应促成当事人按照合同约定继续履行；

2、对于确因疫情或疫情防控措施影响，合同不能按约履行的，应更多考虑引导当事人协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式。

3、准确认定和适用不可抗力、情势变更规则。（1）对于确因疫情或者疫情防控措施影响，当事人因合同目的无法实现而主张解除合同或者主张免除违约责任的，综合考虑疫情或者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素，正确适用不可抗力规则。（2）受疫情或者疫情防控措施影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平的，正确适用情势变更规则。

在司法实践中，法院在适用民法典规定的基础上，根据疫情对合同履行的影响程度、影响时间、经营行业特点等因素，进行个案处理。对于合同是否解除，通常会考虑以下几个因素等：

（1）出租方免租情况：如果出租方基于政策或者自愿已给予承租方租金减免优惠，承租方仍拖欠支付租金的，做不利于承租方的认定。

（2）承租方欠租情况：如果欠租时间与疫情发生时间段相重合，则承租方解除合同的抗辩更容易得到法院支持；如果欠租时间与疫情发生时间段不重合，承租方的解除较难认定，出租方解除合同较易得到认定。

（3）疫情对租期的影响：在租赁关系中，承租方的主要义务是支付租金，系金钱债务，而金钱债务不存在无法履行的问题。而且，租赁合同属于继续性合同，如果疫情发生时间距离租期届满之日尚有一段时间，只能说明疫情限制了房屋一定时间的正常使用，并不影响合同的继续履行。换言之，如果承租方一时的经营困难并未达到合同目的无法实现的程度，承租方以不可抗力解除合同，通常不会得到法院支持。

（4）所属经营行业及房屋用途：具体在商业用房租赁中，还需区分承租方的承租房屋的用途，比如用于办公、仓储、商业用途等，情况各不相同。办公及仓储用途的房屋，一般情况下，只要复工申请通过，房屋本身就能够使用的，不会出现“合同不能履行”的情况。但如果涉及到受疫情或相关政策影响较大的部分线下行业，如影院、教培、商场等因疫情无法开展经营活动的，法院在处理合同解除问题时则更为谨慎。

（5）经营的可恢复性以及复工程度：如承租方虽然受到疫情及各项管控措施的影响，但已经逐步恢复，仍然在新冠疫情期间维持正常经营的，或虽在疫情期间暂时限制了经营，但能在疫情缓解时迅速复工的，则说明新冠疫情对其造成的影响并未达到承租房屋的目的不能实现的程度，故承租方以其经营收入减少为由主张解除合同较难得到支持。

最后，九民纪要第48条【违约方起诉解除】：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。

在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

关于适用问题：第一，如因疫情影响，导致承租方无力承租房屋经营，合同履行陷入僵局，在审判实践中存在法院适用该条判决解除合同的情况，但需以“形成合同僵局”为必要条件，实践中例如：承租方已实际搬离房屋、政策影响导致无法经营等情况。第二，规定中三个条件的认定。承租方须有疫情导致无法使用房屋经营的事实；无力经营，继续经营会导致严重亏损，显失公平的情况。第三，承租方签订商用房屋租赁合同用于经营的合同目的已无法实现，而出租方仍然要求继续履行，无视承租方的困境，不符合诚实信用原则。

承租方在诉讼中，需就以上事宜进行充分举证，是获得法院支持违约解除的前提。同时，既然为违约解除，承租方解约的违约责任无法避免，具体需按照民法典关于违约责任的规定予以承担，同时法院也将结合疫情的影响因素，对于承租方的违约责任予以酌情认定。

韩静律师，山东德衡律师事务所高级合伙人、项目建设与PPP业务中心总监、建设工程业务部主任。擅长领域：大型基础设施建设；PPP 项目；建设施工；房地产开发；民商讼裁。韩静律师专长于大型基础设施建设、建设工程、房地产开发及PPP项目等方面的全程法律服务，先后为政府投资平台、大型基础建设项目、大型国有企业及房地产企业等提供专业的法律服务，入选多个地方政府PPP项目咨询机构入库专家成员及多地政府ppp项目督导、清理整顿法律专家，参与过山东省数十个PPP项目的评审及规范性检查，为多个PPP项目提供全程法律服务，积累了丰富的建工专业及PPP项目法律服务经验，树立了良好的专业形象和业内口碑。

宋雯，山东德衡律师事务所联席合伙人。2006年被青岛市司法局评为年度司法系统先进个人，荣获山东德衡律师事务所2004年度先进工作者、德衡所2006年度优秀律师。执业期间，服务多家政府企业事业单位，大型国企及行业内著名地产、建工企业，代理数起标的额过千万的建设工程纠纷案件及复杂案件，积累了丰富的专业经验。在项目建设、房地产开发、建筑工程等事务方面具有复合业务知识。