减持旗下物业股 多家房企股权“套现”纾缓流动压力

临近年底，销售回款未见起色，市场上股权融资的案例渐渐多起来，不仅有物业企业变现反哺地产主业，还有引入国资战投。从目前来看，股权融资正成为目前房企融资的支撑点，包括配股、并购重组，甚至减持套现。

自11月以来，“三支箭”相继落地，对于房企融资环境得到很大的改善，但是为何没有改写其旗下物业股被出售的命运？对此，同策研究院研究总监宋红卫表示，几万亿授信的实质性落地还要看房企的信用以及资产质量，即使受到“三支箭”支持的房企，也要通过在股价较低的阶段出售股权来融资。

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房企频频转让旗下物业股

进入12月，房企通过股权变现融资的案例开始多起来。

12月12日，为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金，旭辉控股拟通过投标程序出售持有的旭辉永升服务股份，该股份占其公司已发行股本的23.26%。

此前的12月9日，雅居乐发布公告称，雅居乐的间接全资附属公司中山雅生活与汇丰银行、中信里昂证券、BNPP及中金公司（601995）(管理人)签订大宗交易协议，拟以每股雅生活H股10.18港元的价格，出售其持有的4860万股雅生活H股。此次所得款项总额约4.95亿港元。这已不是雅居乐首次减持物业股。早在8月19日，雅居乐也曾出售一次雅生活股份。彼时，雅居乐发布公告称，中山雅生活以每股雅生活H股7.01港元的价格出售持有的4900万股雅生活H股。两次出售股份后，雅居乐集团在雅生活中的持股比例将从54.31降至47.44%。

对于此次减持物业股，雅居乐表示，出售事项募集的全部资金将用于加强集团的资产负债表及财务流动资金，推动集团的持续健康发展，增强集团的短期偿债能力。同时，雅居乐强调，其对雅生活的拥有权权益的整体净变动不会导致丧失对雅生活的控制权，雅生活的财务业绩将继续与雅居乐的财务业绩综合入账。

旭辉控股也在公告中表示，为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金，集团一直积极探索处置境外资产的机会，任何处置旨在为集团创造流动性或实现去杠杆化。

此外，12月5日，中国奥园在官网挂出了出售奥园健康29.9%股权的招标书。若交易完成，前三大股东将重新洗牌。12月2日，德信中国在存续美元债投资人会议中透露，就德信服务正在谈判出售。

值得关注的是，12月11日，碧桂园服务发生上市以来最大一笔减持计划，也是杨惠妍首次减持碧桂园服务。根据公告，12月9日，由杨惠研全资持有的必胜有限公司，出售其现有合计2.37亿股碧桂园服务股份给部分独立投资者，每股配售股份售价为21.33港元，总代价约50.55亿港元。

在物业企业经历上市之后，戏剧性地进入抛售潮。事实上，受到房地产市场下行影响，物业管理公司为母公司输血情况已是惯例。而从12月以来的股权变化来看，除了减持物业企业的股份之外，更有房企通过出售股权而引入战投。12月8日，新湖中宝（600208）控股股东拟转让公司不超10%股份引入国资。

股权融资加快并购重组、风险出清

尽管目前房企股权减持的形式和理由多种多样，但是最终的目的都是融资套现。自11月以来，“三支箭”相继落地，房企融资环境得到很大的改善，但是为何没有改写其旗下物业股被抛售的命运？

对此，宋红卫表示，随着“金融支持房地产16条”“三支箭”的落地，被业界描述成一场房企的资本盛宴，但几万亿授信的实质性落地还要看房企的信用以及资产质量，即使受到“三支箭”支持的房企，也要通过多种方式积极融资。

众所周知，11月28日，证监会在股权融资方面调整优化5条措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。这也被称为“第三支箭”。此后，碧桂园、雅居乐、建发国际等企业发布进行配股融资的计划，而福星股份（000926）、北新路桥（002307）、世茂股份（600823）、华夏幸福（600340）、绿地控股（600606）等企业也先后发布筹划非公开发行股票融资公告。

股权融资正成为目前房企融资的支撑点，包括配股、并购重组，甚至减持套现。如果说“第一支箭”“第二支箭”最终主要作用于优质上市房企，那么支持房企股权融资的“第三支箭”，对于更多的房企来说是个好消息。

同策研究院分析人士表示，“第三支箭”为房企提供了更多元的融资渠道，有利于上市房企拓宽融资规模。另外，借助市场化的手段，推动对部分不良上市房企的资产进行重组，对现有房企格局进一步洗牌调整。

对于未来政策走向，中指研究院分析人士认为，一方面，防范房企风险，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期。另一方面，化解房企风险，加快并购重组，加快房地产风险出清。

“未来政策信号仍然以‘保交楼、保交付’为主要基调。随着国企、央企的介入，明年大概率有更为宽松的政策出台，助力这些企业介入、加快解决出险房企的问题。这要求有更多的增量资金来源来加快收并购的节奏，换句话说，这也加快了部分出险房企破产重组及出局的步伐，未来房企的梯队效应会更为明显。”宋红卫如是说。