租赁房屋怎么规避风险？北京二中院提出四项建议

12月28日，北京市第二中级人民法院（以下简称“北京二中院”）举行“涉房屋租赁执行裁决案件审理情况”新闻发布会。记者从发布会上获悉，2020年7月至2022年10月，该院审结涉房屋租赁执行裁决案件共150件，主要呈现驳回率较高、涉商用办公楼执行案件占比较大、易产生虚假陈述甚至虚假诉讼行为等特点。

针对涉房屋租赁执行裁决案件的特点，为了更好推进法治社会建设进程，维护生效法律文书权威，保证执行工作的效率与公平，同时为了更好地保护合法租赁关系及承租人的合法权益，北京二中院建议，租赁房屋时提升法律风险意识；承租房屋被执行时，应依法精准维护个人权益；法院执行房屋过程中，一般会进入司法拍卖程序，竞买人参与竞买法拍房时应首先核实是否存在租赁情形；诚信异议，切莫滥用权利。

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12月28日，北京市第二中级人民法院举行“涉房屋租赁执行裁决案件审理情况”新闻发布会。北京二中院供图

租赁房屋应提升法律风险意识

北京二中院建议，承租人租赁房屋时应提升法律风险意识，一是签订租赁合同应尽到审慎审查义务。承租人在签订租赁合同前应当向不动产登记部门查询承租房屋的产权状况，核实房屋是否存在查封、抵押等情况。承租房屋后亦可将租赁合同提交相关部门进行登记备案，以增强租赁合同的公示效力。

二是妥善保管租赁房屋的相关证据材料。承租人在租赁房屋后，应当对占有、使用房屋过程中的证据材料进行留存，以达到证明租赁权合法的目的。承租人应当注意留存的证据包括房屋租赁合同、租金支付凭证、银行转账流水及税务发票、证明实际占有房屋的水电费、物业费等使用费的票据等。

三是提升防范意识，切忌贪小便宜、吃大亏。对于出租方提出的“租金低且租期长”的诱惑条件要提高警惕，加强对租赁房屋的现场尽调，尤其是面对租金显著低于同地区市场价格或出租方提出一次性支付长期租金等违背常理情况，一定要谨防受骗，铭记“天上不会掉馅饼”的道理。

承租房屋被执行时，应依法精准维护个人权益

承租人对房屋享有的租赁权并不能中止房屋的执行，符合条件的，仅能阻止向买受人移交占有。北京二中院建议，当承租房屋被法院执行时，可向执行法院提起执行异议，请求阻止向买受人移交占有房屋，保护其合法租赁权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，如果承租人的请求符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的”，人民法院应予支持。如执行法院未支持承租人的异议请求，承租人对执行法院作出的异议裁定不服的，可向执行法院以提出执行异议之诉的方式，通过诉讼程序寻求救济。

竞买人参与竞买法拍房时应首先核实是否存在租赁情形

随着网络司法拍卖的普及，法拍房的热度日益增长。竞买人在参拍时，应当仔细阅读执行法院在网络司法拍卖平台发布的竞买公告，尤其要关注拍卖的房产是否存在租赁等拍卖瑕疵。如果条件允许要去现场实地看样，或与执行法官联系切实了解拍品的客观情况，防止出现拍卖成交后，无法使用拍卖标的的不利情况。如果因为买受人原因造成拍卖成交后不能使用的情况，由买受人自行承担相关法律后果。如果买受人在拍卖成交后发现上述情况而悔拍的，不仅保证金不能退还，还要承担相应的赔偿责任。

诚信异议，切莫滥用权利

执行异议是法律赋予当事人及案外人的一项权利，但是并不代表权利可以滥用。当承租的房屋被法院执行时，当事人应当如实向法院提交证明租赁权阻却交付的相关证据，切莫采取签订虚假租赁合同，恶意提出执行异议甚至虚假诉讼等方式滥用权利。执行过程中，当事人及当事人之外的他人实施虚假诉讼的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。执行异议虽不收诉讼费用，但是诉讼不是儿戏，不要铤而走险，切莫打了“假官司”，受了“真惩罚”。