2022年深圳二手房成交腰斩！广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：部分区域前期泡沫太重-焦点观察

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1月3日消息深圳市住建局公布的数据显示，深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年减少46.68%，月均成交仅为1808套。深圳2022年二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%。

对此，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年，热点城市二手房交易套数都在下跌，比如北京下跌27%，杭州下跌39.4%。这么看，深圳下跌47%也并不算出奇。问题是，如果看2021年，北京二手房交易套数上涨了15%，杭州下跌了22.2%，深圳下跌了58.8%。也就是说，深圳连续2年二手房交易量腰斩。

从交易规模来看，2022年，深圳二手房交易2.17万套，北京交易了14.06万套，深圳不足北京的零头。2021年，深圳交易量相当于北京的1/5。而在2020年之前，深圳交易量大约是北京的55%左右。

对于深圳二手房出现这么大的降幅，而且连续2年腰斩式下行的原因，李宇嘉认为共5点原因：

一，2018-2020年连续3年二手房交易正增长，投资了一些需求，特别是2020年交易量达到9.4万套，仅低于2015年的12.5万套，为历史第二高位。在房价比2015年翻一倍的情况下，能达到如此高的交易量难能可贵。

二，2021年开启二手房参考价，对二手房定向去杠杆，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，再加上2020年7.15调控以后，入户三年才能买房，对购买力进行了强力限制。购买力和杠杆双重发力，调控二手房，导致之前靠杠杆支撑、暴力拉升起来的房价，无法获得支撑开始降价出售，反过来恶化了市场预期，形成了挂牌量迅速攀升的局面。

三，深圳供给端改革开始见效，包括土地供应端“放量供地”，且推出了“限地价、限房价”的大招，价格限定、供应量大的新房开始分流需求，导致高位不胜寒，且在云端下不来的二手房开始去泡沫过程。保障房也开始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房价上涨预期不再，大家不再积极买房，而是去申请性价比高的保障房。

四，上面关于需求端调控、供给端放量的政策，在其他城市并不存在，或不明显，而且，其他城市并不存在像深圳一样的暴力拉伸、坐地起价，所以回落的幅度也没有深圳那么大。

五，部分区域前期泡沫太重，包括宝安中心区、前海、后海、光明等区域，2021年及之前都存在投资客暴力炒作的现象，房价在半年之内涨50%。还包括学位房的爆炒等。前期涨得快，后期回落的也就快。