稳住二手房？深圳推广“带押过户”模式-观点

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证券时报记者吴家明

此前，全国多地推出“带押过户”的二手房交易新模式。1月5日，深圳市住房和建设局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，推广这一交易模式。

二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。根据方案，在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

方案提出，在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

过去，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。有分析人士表示，实施二手房“带押过户”后，既减轻了过桥资金烦恼，降低了再入市门槛，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，进一步活跃房地产市场。记者发现，“过桥资金”也就是市场所说的“赎楼费”，一直是二手房交易中的灰色地带，收费标准非常不明确。

临近深圳的东莞已于去年12月30日发布推行存量商品房“带押过户”模式的通知。据不完全统计，自2022年8月以来已经有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中既有深圳、广州等热点城市，也有中山、丽水等三四线城市。不过，有业内人士表示，除非买卖双方贷款银行为同一家银行，有二手房“带押过户”的案例在非同一家银行实施的效果似乎并不佳。

2022年刚刚过去，深圳二手房市场交易惨淡：二手住宅共成交约21701套，较2021年成交量下滑46.68%，接近腰斩，月均成交仅约为1808套。那么，推行二手房“带押过户”模式能否提振市场？

市场人士认为，深圳去年的月均二手房交易量一直在2000套左右徘徊，创近十几年来的新低。现在，国家对于住房改善、换房需求扶持力度较大。深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳住，重新恢复二手房占主导的交易局面。深圳应该在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑，再加上评估价模式在深圳已经比较成熟，完全可以一步跨到不同银行“带押过户”。只有这样，才能缩短交易流程，降低交易成本，最大限度地让利于民，将二手房交易盘活，促进换房需求良性循环，促进连环单交易，也能带动整个市场稳定。