证监会市场二部王建平：正会同有关部门研究拓宽QFLP等投资不动产私募基金的渠道

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2月24日，证监会市场监管二部主任王建平在第五届全球财富管理论坛上表示，近期证监会正积极会同有关部门研究拓宽QFLP等机构资金投资不动产私募基金的渠道，同时允许部分自然人投资者投资不动产私募投资基金，但其出资比例和基金投资方式会受到一定限制。

王建平认为，目前房地产行业面临整体缺乏流动性，“高杠杆、高负债”的经营发展模式亟需改变等问题。近期，国家陆续出台多项政策措施支持房地产市场平稳健康发展，促进房地产行业信用修复、稳定市场预期，不动产私募投资基金试点是其中一项重要举措。

他具体介绍了不动产私募投资基金试点的主要特点，包括：增设不动产私募投资基金类别、发挥专业机构优势、拓宽投资范围、引入适格投资者、隔离信用风险，以及加强风险防控。

“不动产私募投资基金所投资的资产属性、资产回报方式与传统股权投资存在很大不同。”王建平说，通过增设“不动产私募投资基金”类别，与单纯的股权投资进行区分，采取针对性的监管政策及配套规则，能更好发挥私募基金在支持不动产市场平稳健康发展的积极作用，满足多元化资产配置需求。

他表示，试点坚持“两条腿走路”，对于不能或者不愿参与试点的不动产类私募基金，其管理人仍可按照既有政策继续备案，但不享受试点政策便利，也不单列在“不动产私募投资基金”类别下。

王建平称，此次试点投资范围有所拓宽，具体包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房(写字楼、商场、酒店)、基础设施项目等三类。

其中，试点将存量商品住宅限定为，已取得五证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证)、已经部分实现销售，或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等；对保障性住房和市场化租赁住房的要求进行适当降低，保障性住房(包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等)，仅要求取得一证(国有土地使用证)；市场化租赁住房仅要求取得两证(国有土地使用证、建设用地规划许可证)。

王建平表示，从实际情况看，不动产私募投资基金的产品收益特征和长期机构资金的配置需求较为契合，考虑试点产品主要引入包括QFLP等外资在内的机构资金。

此外，他还提到，考虑到实践中私募基金多采用股债结合的夹层方式投资不动产项目，试点对符合要求的基金向被投企业投资的股债比作了一定调整，放松杠杆限制，以便试点基金采用更灵活的方式进行投资。但需注意，试点基金产品应对底层资产实现控制，并实现与原始权益人的主体信用风险隔离。