多地加强预售资金监管 有利于保交房、防风险

近日，南充、福建等多地出台新政，加强房地产项目预售资金监管，内容涉及专户管理、建立预售资金异动预警机制等。

业内人士表示，多地出台新政，加强预售资金监管，严格进行缴存和使用管理，明确了相关各方职责，将减少房地产市场风险，有利于保交房、保民生、保稳定。

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福建实行专户管理，严禁预售资金“体外循环”

5月29日，福建省住房和城乡建设厅发布关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知（简称“通知”）。通知规定，实行专户管理，房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择符合监管要求的商业银行作为商品房预售资金监管银行，并与所在地房地产管理部门共同签订三方监管协议。《商品房预售许可证》中应当载明监管账户信息，监管账户专用于商品房预售资金的收存和拨付，不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。

通知提出，房地产开发企业应在合同签约前书面提示购房人，告知应该将定金、首付款等直接存入监管账户，并及时办理商品房买卖合同网签。房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。

通知明确，房地产管理部门要结合本地实际，按项目预售批次确定商品房预售资金监管额度。监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目公司预售资金。

此外，房地产管理部门要建立预售资金异动预警机制，对出现存在预售资金余额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，实施清单式管理；对存在停工烂尾风险的，要加强实施应急处置。对房地产开发企业及营销机构违规预售商品房，截留、挪用、违规使用预售资金的，立即暂停销售，暂停监管资金拨付，限期整改；限期未整改到位的，对违法违规行为处罚并予以公示，作为不良行为记入其信用档案，暂缓新办预售许可等。

中指研究院企业研究总监刘水表示，此次福建加强预售资金监管，实行专户管理，明确了房企、监管银行及监管部门三方的权利和责任，防止一旦发生问题出现机构扯皮现象。福建规范了预售资金的缴存流程，专款专用，防止预售资金“体外循环”及挪用。

易居研究院研究总监严跃进认为，福建此次新政最大亮点是从多个角度堵住了预售资金“体外循环”漏洞，其中包括堵住自动扣款等漏洞，及时告知冻结划款，要求定金、首付款等直接存入监管账户，做好明察暗访工作，严管擅自划款行为，建立预警机制等。

“福建此次新政明确，要优化预售资金的申请审核和拨付流程。从这个角度看，一些优秀房企还是可以享受到优惠政策的，包括保函替换制度等，类似优惠和鼓励措施也是后续各地要推进的内容。”严跃进说。

宿迁、南充等地加强预售资金监管，有利于保交房

值得一提的是，今年二季度以来，全国多地发文进一步加强商品房预售资金监管，以保障购房人所购预售商品房顺利建设、按期交付。

4月12日，黑龙江省讷河市住房和城乡建设局发布消息称，该市发布了《商品房预售资金监管须知》，进一步优化营商环境，防范和化解房地产领域风险。该须知明确，对未将商品房预售资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管、虚报工程建设进度等骗取资金拨付、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为，住建部门可暂停项目商品房买卖合同网签备案、暂停拨付预售监管资金，并责令限期改正，情节严重的，依法依规予以处罚。

5月16日，据江苏省宿迁市人民政府网站披露，近日，《宿迁市市区商品房预售资金监管实施办法（暂行）》出台，进一步加强商品房预售资金监管，防范化解房地产风险，维护房地产市场稳定。其中规定，确保购房款入账安全，按照一个预售批次对应一个监管账户原则设立监管账户，每一户室建立虚拟子账户动态跟踪资金状况，保证定金、首付款、贷款准时入账。开发企业可依据工程施工合同提出重点监管资金使用申请，开始节点为完成主体结构两层或1/3，资金申请不超过监管额度的30%，最后节点为房屋竣工验收备案，监管额度内资金可全部申请使用。

5月25日，南充市房地产管理局网站发布关于印发《南充市商品房预售资金监管办法》（简称“《办法》”）的通知及政策解读。其中规定，开发企业应当与房管部门和监管银行签订预售资金三方监管协议，监管协议主要内容在预售方案中予以明确，并在《商品房买卖合同》中体现。监管项目符合《办法》拨付条件，经市房管部门核准，由监管银行及时拨付。

在刘水看来，多地出台新政，加强预售资金监管，严格进行缴存和使用管理，明确了相关各方职责，将减少房地产市场风险，有利于保交房、保民生、保稳定。

业内：完善预售资金监管机制已成为现实需要

“近年来，已经陆续出现房地产开发企业资金链吃紧、甚至项目烂尾的情况，完善商品房预售资金监管机制已然成为现实需要。”一位不愿具名的住建系统人士表示，在此之前，预售资金监管则并未做全国统一规定，而是由地方政府制定具体的监管细则。

我国在1994年出台《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，其中对于预售资金监管仅有“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设”等概括规定，但对于资金监管制度并未予以设计。2001年修正的《城市商品房预售管理办法》明确了监管规则制定主体，增加规定“城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度”。该管理办法在2004年的修订中又将相关描述改为“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”。

此后，北京、上海、广州等城市各自制定了本地的商品房预售资金监管规定。

2010年4月，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，强调各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

2022年1月末，住房和城乡建设部、人民银行、银保监会等三部门联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》提到，地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，在预售资金监管额度方面仍由各地的市县级城乡建设部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。但涉及具体拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门确定。

一位分析人士对记者表示，该文件的出台对预售资金监管账户的管理有了一个大的统一监管方向，但并不意味着放松了对监管账户的管理，而是进一步加强对预售资金监管账户的管理。

北京市华泰律师事务所合伙人丁秀英律师表示，2004年出台的《城市商品房预售管理办法》明确规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。从目前出台的预售资金监管政策来看，多数属于部门规章或地方性规范性文件，建议监管部门首先应推动出台法律、行政法规层面的预售资金监管规定，通过完善上位法而由上至下逐步建立统一完善的监管体系。

丁秀英律师还表示，预售资金监管是保障项目顺利建设，防止工程烂尾的重要环节。建议从制度层面和实施层面进一步完善对于监管资金缴存的监管、使用的审核，避免审核流于形式。同时，进一步完善惩罚机制，厘清预售资金监管的参与主体，包括政府部门、银行及开发企业等的主体责任，促进相关主体协同做好资金监管工作。