全球微资讯！上海甲级写字楼租金2季度环比下降0.8%

戴德梁行7月4日公布了上海甲级写字楼、商业、仓库的租售情况，由此可以看出上海各行业的相对景气度。尤其是甲级写字楼市场上，金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易四大行业。，成交占比达78%。金融行业在传统商圈活跃度依然较高，续租占据半壁江山。专业服务行业在核心区较为集中，律所设计咨询行业续租成交稳定，另外灵活办公空间的新设需求较为积极。电子信息科技行业主要集中在新兴区，游戏视频娱乐以及电子商务相关的行业有一定交易。零售商贸业则集中在传统核心区内，以生活相关的消费品为主力。

根据上述媒体发布会，上海甲级写字楼二季度成交有所放缓，市场以续租及搬迁为主，上海甲级写字楼净吸纳量入得3.09万平方米，环同比分别下滑77.5%，59.9%。在持续供应的影响下，甲级写字楼整体空置积率攀升至18.59%，环比上扬1.28%；平均租金承压下调，二季度甲级写字楼平均租金8.05元/平方米/天，环比下滑0.8%。

与此相对应的是市高标仓库市场制造业需求仍然表现积极，平均租金环比微涨0.4%至48.8元/平方米/月，市场空置率环比微涨3.3%至10.6%。江苏省高标仓库平均租金环比微涨0.2%，至34.4元/平方米/月；市场空置率环比上升2.4个百分点至13.2%。反映出高端制造的行业景气度。

【资料图】

消费市场：消费需求开始向收藏需求升级

在零售市场，有两个重要商业项目入市。一是于4月29日开业的蟠龙天地，定位打造“Urban Retreat城市微度假目的地”，围绕“Culture文化唤醒”、“Nature自然融合”核心理念，蟠龙天地引入众多宠物友好、设计家居、美学零售、中西美食品牌，近20家上海首店，超过60家区域首店，其中包括余德耀美术馆、Blue Bottle蓝瓶咖啡、LOKAL、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹桥首店、区域首店。

二是由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投共同打造的大型综合开发项目鑫耀中城之商业体项目——鑫耀·光环Live一期“光里”林荫街区。后者位于上海漕河泾区域，建筑面积约10.5万平方米，有机涵盖了由苍梧路步行商业街区、由4,500平方米剧场和1,000多平方米艺术中心组成的文化剧场地标、空中特色商业连廊，是生活零售与运动主题商业融合的一站式年轻生活方式体验空间。

从政策角度看，2023国际消费季暨第四届上海“五五购物节”正式启动后，已有1,000余项促消费活动先后举办，有效带动了人气回升和市场提振。此次活动打响12个标杆活动IP、推出16个区“一区一主题”活动以及若干场特色主题活动，挖掘一批特色街区、文化地标、公园、露台、美丽乡村，并启动“上海市商业创新奖”评选表彰活动，征集一批具有引领性的创新项目。

根据消费市场大数据实验室（上海）监测，4月29日至5月28日期间，第四届上海“五五购物节”启动首月，上海市线下消费日均近80亿元，与2021年活动同期基本持平，较2022年活动同期增长33.6%。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九表示，2023年《若干措施》重点围绕“全年消费节庆”、“四大经济”、“四大消费”、“提升商业空间品质”和“优化消费市场环境”等五个方面，大力提振市场预期和信心；稳增长，促消费。

他以南京西路东段的商圈升级举例，太古地产延续了对高端零售商业项目的坚持。引入了安垲第俱乐部、宝格丽香氛、迪奥、古驰、路易威登、酩悦香槟、江诗丹顿等一系列重奢品牌。张园的开业明确了南京西路东段的定调，与西段相呼应，带动整个片区的商业升级，注重“首店”“首秀”“首发”效应，与丰盛里形成完整的商业界面，为张园赋予全新的商业功能和业态，打造中心城区具有影响力和美誉度的商圈商街。

未来南京西路南北区域也将分别设置文化演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆，整个地块内还将设置多处公共活动空间，将成为辐射周边市民的文化活动基地。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文则敏锐地抓住了新的消费趋势。他认为，中高端从消费到收藏，国内消费客群对消费开始有保值的需求；随着元宇宙的概念传播、数字艺术品确权技术的提升以及国外的几宗数字艺术品拍卖出现天价，数字藏品、数字艺术收藏，引起了更多人的关注。展望未来，数字藏品通过加密运算技术，将图片、音频、模型等数字资产或实体写入智能合约，可供收藏、交易、流通。

高端制造自用需求大幅飙升

高端制造业的景气度也在提升。

二季度，华东高标仓库租赁市场需求整体表现平稳。上海市高标仓库市场制造业需求仍然表现积极，平均租金环比微涨0.4%至48.8元/平方米/月，市场空置率环比微涨3.3%至10.6%。江苏省高标仓库平均租金环比微涨0.2%，至34.4元/平方米/月；市场空置率环比上升2.4个百分点至13.2%；安徽省高标仓库市场平均租金环比微降0.6%，至28元/平方米/月；空置率环比上升5.8个百分点至13.4%；浙江省高标仓库市场整体表现较为平稳，平均租金微降1.3%至35.2元/平方米/月；空置率环比上升0.8个百分点至18.4%。

华东区高标仓存量较去年整体去化放缓，租户仍以制造业、电商及快递快运为主。传统电商节对租赁需求的带动不明显，整体市场仓库问询表现未出现明显增加。因此，园区招商更欢迎税收、效益或产值高的租户。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊说，预制菜行业也是近期的新热点。为提升食品新鲜度及供应链效率，冷链园区内增加中央厨房，实现库内生熟加工分区。园内实现食材从存储、加工、包装、运输一体化作业流程。近五年，冷库市场从传统冷库向高标准冷库迭代，高标准冷库建设标准已形成。预计后五年冷库发展将迎来拐点，冷链园区从单一存储功能向集生产、存储、展销等功能于一体的多功能多温区综合型园区发展，预计综合型冷链园区将成为新的市场趋势。

高端制造业的景气，不仅仅表现在仓库的租赁需求方面，也体现为大宗购买研发写字楼自用。

二季度，上海大宗交易市场回暖明显，共成交27宗、共计241.6亿元的大宗交易，相较一季度翻倍有余，同比亦上涨73%

其中，自用型买家以41%的占比占据市场主导，相较2022年度上涨了6个百分点，其中尤以能源、国企、消费类买家为甚，三者撑起了自用型买家半数份额的成交。

内外资占比从半年时间总结看，内资占比处在历史四年平均值80%左右水平，反映出内资在买家中的相对优势地位。

办公/研发办公以超60%的占大宗购买的首位，其次是公寓类物业受到投资者追捧，以超20%的占比居市场第二。