楼市半年考：上半年表现平淡 下半年市场修复或仍有波折

中国消费者报报道（记者孙蔚）2023年时间过半，房地产市场交上了一份怎样的答卷？数据显示，2023年1—6月，各地楼市政策调整次数超260次，覆盖城市超130个，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。

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业内专家认为，2023年以来，房地产行业虽然有一定的修复，但在供需两端制约下，上半年市场和企业表现相对平淡，楼市复苏动能放缓，6月未迎来预期中的止跌行情，预测下半年市场恢复或仍有波折。

上半年整体表现先扬后抑

中指研究院发布的报告指出，今年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑、相对平淡，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是2—3月，热点城市出现“小阳春”行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度购房者置业情绪快速下滑，市场未能延续回暖态势。

统计数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额同比微增0.1%，但增幅持续收窄。TOP30阵营房企销售保持韧性，销售额持续提升。具体来看，TOP10房企销售额均值为1542.0亿元，较去年同期增长6%；TOP11—30房企销售额均值为489.3亿元，较去年同期增长1%；TOP31—50房企销售均值为241.0亿元，较去年同期下降6.4%；TOP51—100房企销售额均值为113.1亿元，较去年同期下降9.6%。

中指研究院企业研究总监刘水对《中国消费者报》记者表示，TOP100房企销售额1—3月、1—4月、1—5月、1—6月同比增速分别为8%、12.8%、8.4%、0.1%。前3个月百强房企销售额同比增速为8%，是2022年以来首次实现正增长；前4个月百强房企销售额同比增速达到12.8%，继续保持上扬态势，但是环比增速开始下降；前6个月百强房企销售额同比微增0.1%，增幅相比1—5月大幅下降8.3个百分点，出现二次探底的情况。

克而瑞研究中心的统计数据显示，2023年6月，仅有不到三成的百强房企单月业绩实现同比增长，环比增长的企业在百强房企中只占半数，有近六成百强房企单月业绩同比降幅大于30%，其中，27家房企业绩降幅大于50%。

不过，仍有一些房企业绩表现相对突出，如建发房产、大华集团、中交房地产等6月单月业绩实现同比、环比双增长。尤其是滨江集团（002244）、卓越集团、大华集团等，上半年的表现优于行业整体，在业绩增长的同时，行业排名也有明显提升。

和去年相比，今年上半年，百强房企尤其是前三名的位次发生了明显变化。中指研究院和克而瑞研究中心发布的数据均显示，上半年房企销售额前三名分别为保利发展（600048）、万科、中海地产。从销售面积来看，位于前三名的分别为碧桂园、保利发展、万科。

房地产市场分化愈发明显

“今年上半年房地产市场分化愈发明显。”易居企业集团CEO丁祖昱对《中国消费者报》记者表示，分能级来看，一线城市的韧性略好于二三线。6月，一线城市整体成交245万平方米，环比微降3%，同比下降11%，跌幅显著低于二三线城市。从上半年累计来看，一线城市同比仍增20%，26个二三城市楼市同比上涨17%，其中逆势上涨的既有行情相对独立的西安，也有前期深度调整的宁波、嘉兴，还有长沙、郑州等弱二线城市，不过多数城市尚属成交低点，需求略显疲软。

记者梳理发现，在今年上半年各地土拍市场中，房企高度聚焦核心城市及核心区域成为一大看点。中指研究院土地市场研究负责人张凯对此表示认同：“在全国楼市销售承压的背景下，房企在核心城市的补货意愿增强，北京、杭州等城市多宗地块都竞拍至最高价上限，部分地块创下近几年土地参拍企业数量纪录。”

张凯进一步介绍称：“上半年除个别核心城市外，土拍总体热度低迷，300城土地出让金收入同比下降20%。分城市能级来看，房企投资继续向核心城市聚集。一线城市土地出让金收入降幅最低，为16%。受成交规划建筑面积降幅影响，三四线城市土地出让金收入降幅达29%。”

民生证券发布的房地产行业2023年中期策略报告显示，上半年房地产市场城市分化明显，一二线城市需求差距拉大，其中，以广州为代表的一线城市楼市仍处于低位震荡。

下半年政策加力预期增强

上半年，为进一步提振楼市预期，促进房地产稳定健康发展，多地优化调整了楼市政策。据诸葛数据研究中心统计，上半年各地楼市政策调整次数超过260次，覆盖城市超过130个。“楼市政策优化调整内容仍主要从需求端出发，频率最高的为公积金贷款政策，占比达47%，其次为购房补贴类政策，占比为16%，降低首付比例以及公积金作首付款的政策占比10%，带押过户、放松限购等政策的出台频次紧随其后。” 诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对《中国消费者报》记者表示。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，一季度相关部门频繁表态并落地具体举措“防风险”“促需求”，各地政策出台频次亦保持稳定。二季度以来，各地政策频次明显减少。“上半年市场和企业表现相对平淡，楼市复苏动能放缓，下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济稳定器，托底政策或将加快落地，核心一二线城市‘一区一策’仍有政策调整的空间。”陈文静说。

陈文静认为，当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等仍是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。预期下半年房地产市场恢复仍有波折，销售面积或将在低基数下实现小幅增长，全年销售面积预计会与2022年基本持平。

丁祖昱对记者表示，预计7—9月市场基于政策的博弈，行情机会较为突出，建议消费者购房可以关注市场回款率高、信用稳定的开发商。若三季度无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。

另外，各城市分化还将持续加剧，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善型楼盘的供给。与之形成鲜明对比的当属内陆弱二三线城市，新房供应还将进一步回落，以去库存为主。