近两年广州的二手楼市陷入低迷,不少二手中介只得卖一手楼“揾食”,伴随着楼市多项利好逐步推出,二手市场正快速回暖。有数据显示,今年第三季度二手楼成交套数相比去年同期大幅提升,在国庆后的近半个月内,二手楼市再度升温,此前积聚的购买力得到释放,成交量与询盘量都有了明显增长,业主的让价空间则大幅减少。据中介人士透露,由于市中心一手楼缺货,热点二手楼盘成交价大涨,光大花园、新世界逸彩庭园等楼盘一年之间涨幅超过一成。
信贷等利好积聚买家入市积极
“我的房子在中介放盘放了半年,之前几乎无人问津,但国庆后几乎三天两头就有人来看楼,看来很快就能成交!”市民马先生拥有一套体育西路的房改房,说起最近的变化,马先生感觉楼市似乎瞬间就回暖了。
事实上,自去年四季度开始,政策调整、降息、降准等多番利好陆续出现,逐步激发起买家入市的信心,市场交投热度也稳步回升。据阳光家缘网站公布的数据显示, 今年三季度前两个月(7-8月)广州二手住宅成交量已达16161套,但已明显多于去年三季度整个季度所成交的12420套。
在“十一”这段时间低迷数天后,广州二手楼市交投热度再度升温。据阳光家缘网站公布的二手住宅网签数据显示,10月1日-20日全市二手住宅网签量为2671套,与去年同期974套相比大涨174.2%。其中,这20天的网签个案当中,多达97.2%的个案是在10月8日-20日这段时间出现的,反映在9月底及“十一”期间积聚的二手楼市购买力在“十一”假期后陆续释放。
合富置业成交数据反映,在“十一”期间成交的二手住宅购房个案以旧客成交居多,买家早在8月、9月已开始看房。不过,在10月8日之后成交的个案当中已有部分是“十一”之后回流二手市场的新客。
从买家购房的付款方式来看,今年三季度一次性付款购房比例不到三成,与一年前占比曾高达四成多相比,出现明显降幅。而与一年前相比,商贷购房的比例则受房贷新政以及降息等利好的刺激而飙升。合富置业成交数据统计,今年三季度非一次性付款购房个案中,商贷购房比例为58%,明显高于去年三季度的50%,而尽管公积金贷款利率也随着降息有所下降,但今年纯公积金贷款购房比例却只有19%,远低于去年三季度的33%。
中心城区刚需买家超过六成
合富置业成交数据还显示,10月1日-20日广州二手住宅成交个案当中,超过六成是首次置业需求,换房需求也占到三成多,投资需求不足一成。不同类型的买家选择的区域也各有侧重,但无疑中心城区依然是二手楼市中各类需求买家购房的热点所在。其中,10月1日-20日首次置业购房个案当中,约56%选择了天河、海珠、越秀、荔湾这四个中心城区的二手房,而在同期的改善型换房个案中,更有多达83%的个案选择了这四个中心城区的物业。
10月1日 -20日入市的首次置业人士,在中心城区购房的平均总价支出约182.8万元/套。首次置业的刚需买家对中心城区内的中小户型物业尤其青睐。有中介人士透露,10月1日-20日天河、海珠、越秀、荔湾这四个中心城区内录得的首次置业型购房个案当中,约有一半是面积在60-90平方米的中小户型二手房。
改善型人士购房预算较首次置业人士充裕,10月1日-20日在中心城区购房的换房客,平均购房总价支出为343.6万元/套。改善型换房客则对中心城区内中大户型以及大户型物业较青睐。其中,10月1日-20日天河、海珠、越秀、荔湾这四个中心城区内录得的改善型置业个案当中,约有三成个案选择了面积在 90-120平方米的物业,而另有26%购买中心城区二手房物业改善居住环境的个案,是选择了面积大于144平方米的二手豪宅物业。
供应缺货市中心热门楼盘涨价
随着市场交投活跃度回升,二手楼市当中小业主对后市的信心也逐步增强,一方面表现在让价空间上,从一年前一度高达9%的让价空间缩窄到现时不到5%,另一方面表现在热门楼盘的成交均价上。
成交数据统计,今年三季度广州成交热门的前十大楼盘当中,市中心楼盘和外围主力中高端楼盘的成交均价基本上都比一年前有所上升,而尽管有个别近郊大盘成交均价比去年同期略有下降,但基本都归因于结构性因素影响,这些近郊大盘规模较大,不同时期开发的不同组团之间价差也比较明显,由于楼价上升,购房者转而购买该盘中价格稍低的早期组团所致。
由于市中心一手新盘供应缺货,区域目标性较强的买家将关注重点锁定在市中心热门的优质二手楼盘。从近期成交热门前十大楼盘数据分析,光大花园二手均价稳居3万元/平方米左右的水平,但与一年前相比仍出现一成左右的涨幅。此外,广佛交界是近期楼市的热点,一手市场关注度较高,而过去处于“价格洼地”的二手优质楼盘,价格也出现补涨的现象。如位于滘口的新世界逸彩庭园,二手成交均价就从去年1.78万元/平方米涨至今年接近2.1万元/平方米的水平。
■热点板块
广佛交界咨询量大涨40%
广州城区买家在“十一”假期之后陆续回流二手楼市,而在广州城外与其他城市接壤的区域,同样亦活跃着来自广州的买家身影。合富置业储备分区营业经理陆智荣表示,10月中旬这段时间佛山出现“十一”后首个成交小高潮,交投热点区域首推广佛交界优质小区和次新房,经过前几个月的消化,该区域笋盘、靓盘被市场消化后,可售有效盘源买少见少。
“9·30”新政对佛山等不限购城市存在利好,在“十一”之后广佛交界区域受关注度明显增加,以广佛交界的黄岐为例,咨询量较新政出台前增加了约40%,市场交投活跃度也比新政出台前略有增加。广州客大多预算购买80-90平方米总价约100万元的房源,改善型置业人士则会偏好120-140平方米130万元左右的房源。
合富置业成交数据统计,10月1日-20日黄岐、盐步等与广州接壤的区域,多达八成的成交个案为首次置业需求,而首次置业型购房个案的平均总价支出仅81万元/套,与广州中心城区的价格差距相当明显。合富置业高级营业经理苏国权表示,黄岐吸引广州客关注度的原因依旧是价格方面的优势,如在广州买80平方米的物业总价要到一百多万元,而在黄岐用100万元就可以购买到大三房单位了。
