承接10月火热，上周楼市继续维持高流量。据上海中原地产研究咨询部数据显示：上周(11月2日-8日)新建商品住宅成交面积31.8万平方米，虽然环比减少33.7%，但绝对量还维持在比较高的水平，并且交易量高于去年同期86%。
成交量持续攀升
改善型住宅迎来“小阳春”
区域方面，近期改善型代表浦东地区又开始活跃起来。上周成交6.6万平方米，环比增加13.8%，排名全市第一。嘉定、松江等外围区域排名继续保持前列，但从绝对量能来看，和前期高峰比有1-3成左右的下滑。近期，改善型产品成交势头良好，上周排名前十的项目中有6个项目为此类产品，并且成交单价段主要集中在4万-6万元/平方米。上周成交量最大的项目为花木板块的“陆家嘴梧桐公寓”，共销售171套，均价5.8万元/平方米。
上周单价5万元/平方米以上的中高端房源成交486套，环比增长11.2%。在结构性变化下，成交均价为34858元/平方米，环比上涨4.7%。
楼市步入去存量房时代房企推盘积极
虽然到了11月，但房企推盘积极性仍然很高。上周入市面积为43.6万平方米，环比仅减少1.5%。当前买家入市意愿仍较高，在二手房挂牌数量不足以及价格高企的市场背景下，房企利用这一契机错位竞争。基于如此高的推盘量，未来一到两周还会保持较快的交易节奏。从结构来看，刚需项目有回升态势，当期供应占比达到75%。其中，本月新入市量最大的项目为临港板块的限价房项目“宜浩绿园”，供应面积为26.2万平方米。
“双降”政策效应弱化二手房稳中有降
根据中原地产数据推算，上周全市二手住宅成交约6151套，环比减少27.1%。随着“双降”政策效应弱化，二手房供求稳中有降，成交量明显回落。由于政策利好提前释放。目前，原闸北地区二手房交投稳定，大部分业主乐观看涨，惜售情绪浓重，房源供应量萎缩。而当前房价普遍偏高，与买家分歧较大，不利于成交。整体来看，二手房市场降温趋势显现。
上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，和以往相比，临近年底并非是推盘旺季，但今年底的供应量非常充足。一方面是房企在为年底销售排名而努力;另一方面则是对明年楼市预期有所调低。借助政策利好以及市场热度，抓紧抢收。短期来看，市场中又不乏静安闸北合并、全面放开二胎等热点。因此交易节奏还会有所延续，今年楼市暖冬格局基本确立。
房东跳价、客源减少，二手房高端市场面临重压
10月二手房高端市场有所降温，据上海中原地产研究咨询部数据显示，10月单价6万元/平方米以上房源成交510套，环比减少8.9%。高端项目代表古北板块10月成交21套，环比减少19.2%。此外，别墅项目聚集区徐泾板块，10月别墅产品成交21套，环比减少16%。结合11月上旬市场情况来看，交易趋冷的态势还将延续。
造成二手房高端市场成交降温的原因主要有以下几方面。首先，今年市场比较好，而且高端市场表现又比较突出，房东觉得价格还有成长空间，有惜售心态。一些代表性小区，比如世贸滨江11月上旬只有2套新增房源挂牌，有效供应不足阻碍成交步伐;其次，需求已过高峰期。经过大半年的交易，购买力消耗不少，需求开始降低。从近期看房客源来看，11月比上月同期缩水2成以上;最后，房东随意跳价使成交受阻。比如古北板块10月以来跳价房东越来越多，至少占4成，而且跳价幅度愈来愈大。比如上周一套古北瑞仕花园的2房型，最初挂牌830万元，有客户看中这套房源后，房东认为自己价格挂低了，结果直接涨价到900万元。这个价格如果购房者要求不高的话完全可以买板块内的3房。
上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：二手房定价的参照物是板块内新房，一般比新房价略低些。虽然有价差，但这种优势可能不会令消费者买账。以陆家嘴为例，虽然新盘价格10万元/平方米以上，但新盘户型设计，装修用材都是当下主流。反观二手房，一些代表性项目比如仁恒滨江都在10年以上，装修也开始陈旧，户型设计和当下主流有落差。其次，当前新开盘高端住宅项目节奏也比较快，房企在去库存的背景下，定价策略也比较贴合市场，所以吸引部分买家转投新房市场。
随着来客量减少，二手房高端市场成交将进一步承压，加上年底来临，交易降温趋势会越来越明显，随着量能收缩价格也很难维持在当前水平。因此，对于卖家而言，尤其是还有置换需求的房东，对价格不宜过多坚持，否则容易错失机会。
