泡沫时期的所有逻辑都会在泡沫破灭后被证伪，几十年后回过头来看会觉得自己是多么的愚蠢和无知。不过，相对其他国家而言，日本的结局虽然苦涩，但还不算是灾难，因为在1990年的时候，日本已经在海外再建了一个海外日本为自己供血。我们有这么好的运气吗?
??日本房地产泡沫破裂后的“悲剧”
??须藤，48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。他的工资不算低，又是独身，却住在一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里。(如下图)
??这是为什么呢?原来，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子，离婚了。
??A教授，在大学里搞金属材料研究，在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。93年有人出价2.5万日元/㎡，A教授舍不得。现在，2万都找不到买主了。按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了。但是很遗憾，直到现在这里还是十分荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。现在就种了些柿子树还没时间照料。
??川濑，50岁，从东京理工大学毕业后就来在一家建筑公司工作，不到40岁就成了公司的核心技术人员，一直在东京品川公司总部工作。对公司发展贡献很大，曾经基本工资近百万日元。85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。
??日本人自己的看法
??日本的房价为什么会上涨?不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房?如果百姓无钱银行凭什么贷款给你?日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨?所以说，“广场协议”充其量只能说是“导火索”，那么“炸弹”是如何形成的呢?也就是说日本百姓的购房款来自何方?对于这些疑问，日本人有他们自己的看法。
??川濑认为：“中国开放以后，日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。“最不景气的公司，每年的奖金也有半年的工资”，“每年的奖金就可以还购房按揭了，谁会想到会发生后来的事情呢”。
??泡沫破灭的节奏
??川濑口中后来的事就是从“广场协议”开始的。
??85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调，最低的时候只有不到5%。日本的房价也由此开始了急速攀升。
??在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税(征收额度为财产继承税评估值的0.3%)。
??在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜。这个节奏大家是不是感到有点熟悉呢?
??日本房地产泡沫破裂后，普通民众无疑是最大的受害者，许多人的人生轨迹因此改变!假如这发生在中国又会是怎样的一番景象呢?
