今年，北京二手住宅市场出现新格局，多家中介表示小户型明显卖不过大户型。据中原地产数据显示，今年第四季度，北京二手住宅小户型成交占比降为31.7%，同比下降25%。有业内人士提醒，未来小户型二手住宅上涨空间不大，再次出售时没有大户型好卖。
大小户型成交量首度翻转
随着二孩生育政策全面放开等利好政策出台，北京二手住宅大户型的行情更是水涨船高，小户型则首度受到市场冷落。链家地产、我爱我家、中原地产等中介机构的多位经纪人对北京晨报记者说，“与往年不同，今年二手住宅小户型没有大户型卖得好。”
链家地产远洋山水一店高级置业顾问曹瑞宇说，“今年10月，听说全面放开二孩生育政策将要实施，前来选购大户型的购房人明显增多了。与之相反，选购小户型的客户明显减少了，有些准备购买小户型的客户临时改变了主意，转而去购买大户型了。”
今年10月，业主陈敏(化名)出售位于远洋山水小区一套60平方米左右的房子，出价240万元。一对年轻夫妻刚刚结婚，打算购买这套房子。后来，这对夫妻在家人的劝说下改变了主意，把购房目标转移到了100平方米至130平方米的大户型房子上。这对年轻夫妻解释说，“虽然大户型房子比小户型房子贵不少，但是我们考虑到以后有可能会要两个孩子，还是决定买个大户型房子。”对于首付问题，这对年轻夫妻表示，“双方家长都会出钱资助我们的。”陈敏的这套小户型房子至今仍挂在中介门店，没有卖出去。
海淀区五棵松附近一家中介机构经纪人说，“如今在北京二手住宅市场中，一套户型位置较好的大户型房子，往往会遭到六七组客户的争抢，结果下手快的客户才能抢到大户型房子。可是一套小户型房子挂出来，前来问津的客户比周围的大户型房子明显减少了。”
“今年下半年，大户型成交速度变快了，而小户型成交速度减慢了。大户型平均成交速度从2至3个月，缩短到1至2个月，最快的大户型成交速度仅为3天。小户型平均成交速度从1至2个月，变为2至3个月。”曹瑞宇说。
来自中原地产数据显示，今年第四季度，北京二手住宅大户型的成交占比升为68.3%，同比上涨18%;而小户型的成交占比降为31.7%，同比下降25%。
部分区域小户型均价不敌大户型
值得注意的是，与往年不同的是，今年小户型成交均价低于大户型成交均价。据中原地产统计数据，今年第四季度，在北京二手住宅市场中，90平方米以下小户型成交均价为23705元/平方米，90至140平方米大户型成交均价为26959元/平方米，140平方米以上的大户型成交均价为39950元/平方米。
“进入今年10月，远洋山水小区大户型业主出现新一轮提价，幅度在20万元至50万元不等，从而推动了大户型成交均价的上涨。但小户型业主找不到提价的理由，所以轻易不会提价。”曹瑞宇说。
据曹瑞宇介绍，目前远洋山水小区大户型成交均价为4.7万元/平方米至5万元/平方米，与去年同期相比，大户型成交均价上涨2000元/平方米至4000元/平方米。而该小区小户型成交均价为4.2万元/平方米，与去年同期相比，基本上没有变化。
中原地产市场研究部经理靳瑞欣告诉北京晨报记者，“今年受到多项利好政策叠加效应的影响，特别是二孩生育政策全面放开，推动了改善需求的持续释放。其中不乏为了要二孩而改善居住条件的，他们选购的主要是三居、四居大户型，从而促使大户型成交量出现稳步上升，挤占小户型的市场份额。而小户型成交量的减少，导致小户型成交均价逐渐走低，直至低于大户型成交均价。”
二手小户型价值提前透支
对于未来小户型的前景，严跃进表示，“随着北京新建商品住宅出现‘被豪宅化’趋势，未来新入市的商品住宅中大户型房子总价将会普遍上涨到上千万元。与这样昂贵的新房相比，部分北京大户型二手住宅总价较低，处于较好的地理位置，还具有学区资源，就会成为市场上的“抢手货”。未来此类大户型房源价格还有一定上涨空间。相反，未来小户型二手住宅上涨空间不大，再次出售时没有此类大户型二手住宅好卖。”
置业观念转变
造就市场新格局
严跃进认为，目前，在我国信贷环境相对宽松的背景下，购房门槛降低了，购房成本也减轻了，部分购房人原来抱有多次置业心态发生了变化，转变为“一步到位”的置业心态。
“以前很多首次置业的客户，往往会买个小户型作为过渡，但是现在很多首次置业的客户不愿意买小户型房子，他们宁愿多花些钱买个大户型房子，一步到位。这样不仅省去了多次换房的麻烦，而且还能减少多次置业中所带来的税费成本。”有业内人士说。
靳瑞欣分析说，“目前，‘卖一买一’或‘卖二买一’的改善型购房需求占到了二手住宅市场总购房量的六成以上。单纯出于投资目的买房的客户越来越少。这种购房需求结构的变化，使得北京二手住宅市场出现了新格局，三居、四居大户型房子逐渐成为北京二手住宅市场主角，而小户型房子就沦为配角。”
