2015年对楼市来说，是降准降息利好频传的一年，是房价快速上涨的一年，也是救市政策停不下来的一年。纵观2015年上海楼市，市场格局不断演变，“3·30”新政、降准降息、公积金宽松、二孩政策，静安闸北合并、楼市去库存等楼市关键词层出不穷，让人们目不暇接。正值2015年尾声，让我们一起来回顾一下，这一年影响上海楼市的十大“关键词”。
关键词1：“3·30”新政
2015年楼市利好政策大戏的拉开，始于“3·30”新政。3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%; 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。此外，财政部、国家税务总局发布：个人转卖普通住房，免征营业税期限由原来超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。“3·30”新政的出台，开启了2015年二手房市场井喷的序幕。
关键词2：降准降息
10月24日，央行再次降息降准，金融机构一年期贷款基准利率下调至4.35%; 一年期存款基准利率下调至1.5%。这是今年继3月、5月、6月、8月四度降息后的年内第五次降息，也是央行自6月28日、8月25日宣布同时降息和定向降准后，今年第三次祭出了“双降”的大招。由此，5年期以上房贷利率降为4.9%，个人住房公积金5年以上贷款利率为3.25%，房贷的成本已是历史最低水平。
在连续降准降息的组合发力下，不少处于观望态势的购房者，产生了入市的动力，新增个人住房贷款连创新高。据央行上海总部公布的数据显示，今年8月，上海新增个人住房贷款创下近三年以来月度新高。
关键词3：二手房井喷
2015年二手房市场整体表现优于一手房市场，这主要是得益于政策和基本面的叠加影响。“3·30”新政放松二手房营业税，大幅降低二手交易成本。同时，房贷政策的松动有利于改善型买家，使得积压已久的改善型需求集中释放。“3·30”新政引发二手房市场井喷，“9·30新政”令年末市场暖冬再现，市场上出现了大量卖旧换新的二手房交易，成交呈量价齐升状况。在楼市火爆的带动下，今年租赁市场也是欣欣向荣，各区域租金节节攀升。
关键词4：公积金新政
2015年，住房公积金制度大踏步发展和完善，对于支持住房消费、改善居民住房条件发挥了重要作用，成为促进房地产市场平稳健康发展的重要政策手段之一。4月9日，上海市住房公积金管理中心公布了全新调整的公积金政策，购买首套房住房，个人和家庭公积金贷款上限分别调至50万元、100万元;缴交补充公积金的，个人和家庭公积金贷款上限分别再增10万元、20万元。购买改善性第二套普通商品房，参照购买首套住房政策。8月起，住建部关于公积金接连发布三份文件，要求各地切实提高住房公积金使用效率。对拥有1套住房并已结清贷款再次购买住房，最低首付款比例由30%降低至20%。并全面推行住房公积金异地贷款业务，支持缴存职工异地购房需求。
关键词5：限外令取消
8月28日，住建部、商务部等六部门联合发布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，提出境外机构在境内设立的分支机构、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。而过去，境外人士在中国购房，必须居住超过一年时间。政策出台后不少专家认为，限外令松绑的实际影响十分有限，但会增强市场购房者的信心。
关键词6：二孩开放
10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过普遍实施二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。二孩时代的开启，让购房者对房屋的需求重新考量，房子的面积、户型等成为重要的参考指标，大户型正在成为越来越多人的置业首选之一。
关键词7：静安闸北合并
11月4日，静安区与闸北区“拆二建一”，两个区域的合并对于整个区域规划的升级有着很好的促进作用，尤其是给闸北区带来了巨大利好。闸北凭借自身力量无法展开的城市建设，有望借助静安区很强的资本实力，将在北上海打造一个新的区域中心。“撤二建一”消息传出后，许多房东都抱着乐观的心态，闸北区二手房的交易量迅速攀升。其中，近年来发展迅猛的大宁板块、以及内环内的不夜城板块备受市场关注。
关键词8：互联网+
2015是“互联网+”在房地产行业全面深化的一年。“如何利用此契机扭转思维方式，与互联网深度融合创新营销方式，适应中国发展新常态，令房地产行业发展迎来新一轮黄金时代”，成为地产人的新命题。在营销领域，地产老大万科携手淘宝合作卖房，“双11”房企也狂欢;在服务领域，中原地产推出“中原找房APP”、好房子”O2O平台。更有吸人眼球的房地产+互联网+金融、+家装、+……构筑极致产品质量和用户体验。
关键词9：地王涌现
2015年末，上海土地市场迎来了出让高峰，房企抢地激烈“地王”频出。12月10日，闵行新城 MHP0-0303单元01-01-15A 地块被金辉以28.15亿元摘得，溢价143.28%，楼板价43790元/平方米，未来项目定价预计在6万-6.5万元/平方米。同日，嘉宾江桥地块也诞生了一块“地王”，楼板价高达2.7万元/平方米，市场定价预测达4万-4.5万元/平方米。此后，新江湾城板块调整规划后出让一幅地块以楼板价49152元/平方米的楼板价成交，摘得“新江湾地王”。由于房地产发展的预期没有改变，房企对一线城市土地价格依然看好，地价因素对于二手房价产生直接的影响力，高溢价率下的楼板价甚至已经赶超同区域新房和二手房的价格，使得周边二手房卖家纷纷跟进，频繁跳价或惜售。
关键词10：楼市去库存
11月以来，高层密集表态“去库存”。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12月18日，中央经济工作会议在北京举行，会议明确提出了“去库存”是明年五大经济任务之一。“去库存”不仅是2015年下半年楼市的高频词汇，也将是2016年的关键词。
在即将来临的2016年，也将有一系列“关键词”箭在弦上，不动产登记时间表已确定下来，2016年开始全面实施; 个税改革的方案已经初步成型了，正在按照既定的时间表推进; 化解库存已成为年末中央高层关注的焦点，也料将成为下个年度政策制定的核心目标。透过这些关键词，未来的楼市脉络和走向或许会更清晰。
