库存大户是甘井子区和旅顺;甘井子区将使出4招
去年底召开的中央经济工作会议将“去库存”纳入今年我国确定的五大经济任务之一。本届人大会上，“房地产去库存”成为频繁被提到的热词之一，被纳入大连市今年乃至今后五年的重点工作之中。记者了解到，大连并非仅靠刺激消费解决去库存问题，而是通过完善居住配套、加大住房保障力度、引导养老地产、建立购租并举制度等办法，形成改善房地产供给的长效机制。
【政策引导】
房地产“调结构”直指养老、健康地产
今年的政府工作报告中明确提出，2016年将积极化解房地产库存，培育房屋租赁市场，加快旧城区和棚户区改造。大力调整房地产结构，引导房地产业向健康地产、养老地产转型。加快停车场规划和建设，新增停车泊位30万个。
用完善配套来吸引购房者关注成为政府鼓励房地产消费的一个新角度。提请本届人大会审议的《关于大连市2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年国民经济和社会发展计划(草案)》中，也将“积极化解房地产库存”作为2016年的重点工作。报告中提出，将引导扶持房地产业健康发展，积极释放刚性购房需求和改善性购房需求，努力化解商品房库存。加快推进旧城区改造，建立购租并举的住房制度，培育房屋租赁市场。推进泉水、东港商务区、庙岭、卫生中心、革镇堡等公共停车场建设，新建公共停车泊位30万个，建设充电桩1000个，以完善的配套设施带动商品房销售。推进以满足新市民为核心的住房制度改革，支持和鼓励开发商降低商品房价格，实施更加积极的落户、入学等配套政策。
提请大会审议的《大连市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》(草案)中，则将房地产去库存化纳入住房保障体系建设中。《纲要草案》提出，“十三五”期间，将促进住房市场供需平衡、平稳运行。优化住房供应结构、改善供需关系。加快商品房去库存化。完善住房保障制度，扩大住房保障范围，逐步将外来务工人员和大专生纳入到住房保障范围。继续培育房屋租赁市场，继续落实在市内四区建设的商品房中实施租赁住房配建制度。结合市人才引进、老年人养老需求，将部分配建项目作为人才公寓和老年公寓。鼓励各区市县采取货币化安置方式实施棚户区改造。
【代表声音】
孙荫环：商品房主要“存”在甘区和旅顺
大连市目前房地产库存形势如何?市人大代表孙荫环告诉记者，目前，大连房地产库存是区域性而非结构性。中山区、西岗区、沙河口区的绝大部分区域基本不存在“去库存”问题，商品房库存量较大的区域主要集中在甘井子区和旅顺口区。
孙荫环分析，中山区除东港商务区面临阶段性的库存压力之外，房地产并不存在库存过剩。西岗区、沙河口区也是如此，闲置地块和新增供地数量极为有限。目前，甘井子区是主城区库存量最大的区域，旅顺口区、开发区的库存压力也比较大。“大连房地产的库存并不是楼盘产品供给的结构压力，而主要是区域性的库存压力。 ”孙荫环分析，这个区域性库存压力会随着全域城市化进程的推进而发生改变。
孙荫环说，亿达第五郡在开盘之初，应该算是大连市内的“郊区”，但现在已经是名副其实的“市内”了。今天的营城子也是如此。从大连西拓北进的全域化城市发展来看，从甘井子区“铺”向金普新区的城市化进程不可能一蹴而就。在城市化要素逐渐配置齐备的同时，吸引人流入住也需要时间。甘井子区是后十年大连发展的“主战场”，但近三年是一个调整期。
对于如何加快大连房地产市场的去库存进度，孙荫环认为，新常态下，大连房地产市场需要进一步优化供应结构，同时政府适当扶持引导。“比如鼓励农民进城买房，如果仍然要拿三成首付，对这部分群体而言还是有难度的。”孙荫环说，因此首先要解决“买得起”的问题。另外，“以租代售”、以房地产证券化降低负债率等都是可以尝试的新办法。
孙荫环：“大连房地产的库存并不是楼盘产品供给的结构压力，而主要是区域性的库存压力。 ”
孙迎霞：东港“去库存”应先配好水电气
本届人大会上，市人大代表孙迎霞提出了东港商务区供求比失衡的问题。截至目前，东港商务区房地产开发量为412.81万平方米，目前仅销售123.79万平方米，近6年的去化率仅为30%。按此去化率计算，去化现有库存需要14年。东港商务区的平均房价与其地段也不匹配，目前已出现万元左右进行销售的项目，部分项目单价已低于成本价。
东港的高库存现象在2015年已成为大连楼市最受关注的话题。日前，58同城联手安居客在大连举办2015—2016地产营销破冰峰会上，某信息咨询机构提供的数据显示，东港商务区去年纯新盘入市的总面积为87万平方米，而去库存总量仅为28万平方米。
孙迎霞认为，之所以出现这样的结果，开发规模过大，开发速度过快是主因。东港商务区基础设施规划全，标准高，无论是道路、管廊、污水处理等方面都很先进。但截至目前，东港商务区的基础设施配套尚未完成，水、电、煤气均没有完成建设。基础设施配套是商务区的基本条件，如果迟迟得不到解决，进驻的金融、企业总部无法正常开展工作，居民无法正常生活，将严重阻碍东港商务区的快速发展。
孙迎霞建议，应控制东港商务区的开发规模和开发节奏。同时，政府应将东港商务区的基础配套设施建设作为本市一件大事来抓。政府要加大资金投入的规模和速度。如果资金有缺口，可以通过PPP(公私合作模式)等模式，授权企业代替政府建设、运营或管理公共基础设施并向公众提供公共服务。
孙迎霞：“应控制东港商务区的开发规模和开发节奏。同时，政府应将东港商务区的基础配套设施建设作为本市一件大事来抓。 ”
【政府举措】
甘区将出4招去500万平商品房库存
转公租房;与老城区改造对接建养老地产、教育地产;加强东三省辐射效应
甘井子区商品房的库存量500万平方米左右。甘区的新楼盘和二手房的交易量，不管是年度内还是季度内统计，都占大连市交易量的60%-70%。针对如何去掉这“半壁江山”的库存，昨天在两会现场，记者采访了甘井子区区长徐克军。
徐克军说，甘区将会按照市政府的统一要求，一部分商品房住宅可以转成公租房，目前住建部已经要求以后不再建公租房了;另一部分商品房建设向养老地产、教育地产等转向;在棚户区和老旧城区改造过程中，甘区会尽量采用货币化的形式，进行动迁。过去一度采用回迁方式，可能不利于商品房去库存。
徐克军举例说，针对东关街改造，现在甘井子区政府已经跟西岗区政府做好联系，同时还在做辖区开发商的工作。如果能够把开发商集中到东关街去宣传对接，那里有2600多动迁户，如果能对接一半的话，也可以去掉很大一部分商品房库存。这样做由政府牵头，可以让房地产企业让一部分利。
除此之外，过去政府替开发商宣传的力度还不够，下一步要加大宣传力度。大连的房地产应该是立足于大连，在全东北有一个辐射效应。这几年随着市容环境整治的逐步深入，大连在东北的吸引力可能会越来越大。
释疑
货币化动迁后，不允许回迁了吗
徐克军：按照拆迁补偿条例，应该让居民有选择的权利。以前的动迁形式包括三种：货币化动迁、原地回迁、异地动迁。现在不提倡原地回迁了，这样做对“去库存”更有帮助。
如果是刚需的话，现在是出手买房的最好时机。比如说：在甘井子区，旧房子动迁补偿每平方米可能达到1万元，而旁边的新房每平方米可能就卖8000元或9000元。这和以前不一样了，买新房不用倒贴钱。
教育和养老地产怎样能“去库存”
徐克军：养老地产实际上是一种新型的地产形式。在原来商品住房的框架下，住宅的功能又多了一些养老功能。比如：在社区建立老年大学、老年康复室、老年体检中心等，这样会对老年这个群体产生比较强的吸引力。
甘井子区在教育地产方面已经走得比较成功。像甘井子区行政服务中心周边的商品房，第五郡的二手房也卖1.5万元/平方米以上，而东港周边的房子每平方米才卖1.3万元。因为教育资源的配置特别齐全，幼儿园、小学、中学都有，房子就好卖。
甘区的商品房存量的确比较大，但是如果房地产形势稍微一回暖，最先“暖和”的将是甘井子区。因为甘井子区的房子一直以来不愁卖，价格相对亲民。现在甘区引进的开发商全都是“大家”，比如：万科、华润等，建成的商品房品质也没问题，性价比合适，老百姓也愿意选择这里。
