警惕去库存中出现的异化迹象
从“发展”再度成为中国房地产业的政策基调以来，各地房地产市场正逐渐从过去几年的低迷姿态中苏醒过来。苏醒首先体现在各地土地招拍挂的成交价格和楼市交易价的变化上。据统计，2015年重点城市中，深圳房价涨幅高达33.37%，上海达17.60%，北京为8.14%，二线城市中，武汉、南京、天津、苏州、合肥等地涨幅也达到10%上下。而今年以来，不少城市再度出现房价“暴动”。1月，全国70个大中城市房价环比涨幅扩大，一线城市和个别二线城市涨幅达到20%。中国指数研究院和伟业我爱我家的数据显示，1月，北上广深四个一线城市房价均再度攀至历史高位。上海等地再现“地王”，出现了上一轮楼市暴涨时“面粉贵过面包”的异常现象。
楼市交投重新活跃，在一定程度上是房地产去库存的前提。但必须警觉，楼价上涨不等于去库存，相反却可能成为去库存的障碍性因素。这是因为，一方面，房地产去库存的主要“战场”在二三四线城市，一线城市除价格因素外不存在去库存压力。实际上，去库存的政策对象本来就是二三四线城市而不是一线城市，这也是调控政策放宽附加“限购城市除外”的附加条件的主要原因。而目前的市场，则呈现出一线城市和个别二线城市交易活跃，其他重点城市依然较为低迷的态势。这显然不符合房地产去库存的初衷。另一方面，随着交投趋于活跃，一些新的监管风险正在重新累积起来。央视曝光的上海链家违规提供高息借款服务，鑫琦资产将房地产项目收益权打包成理财产品导致兑付危机等事件表明，急功近利式的楼市发展方式还可能导致金融风险。
风险不仅于此。如果继续把旧的、粗放的楼市发展逻辑运用于房地产去库存上，尽管由于强行扭曲楼市周期、改变购房者的市场预期有可能带动房地产在部分地区“消肿”，甚至让房地产开发商重新积累起投资信心，进而中止固定投资下滑的态势，弥补经济增长较弱的一环，但因此付出的代价将无比巨大。比如，如果一线城市的房价上涨传导到二三四线城市，在比照效应影响下，这些城市房价出现飙升，那将导致希冀进城定居的农村购房者望房兴叹，从而让“人的城镇化”变得可望而不可即，这事实上是消解了房地产去库存的社会意义;又如，房价借去库存为名疯狂上涨，在显著的赚钱效应驱动下，大量社会资本可能蜂拥而入，导致本该获得资金支持的其他实体经济、互联网士、创新创业、中国智造等“失血”，延宕经济结构转型步伐。
去库存要求政策精准投放
对于借去库存之名导致的房价上涨，不少地方政府也有所警觉。毕竟，房地产是地方发展经济的重要“王牌”，这张王牌不能打错。而在房地产去库存已成为一项兼具经济和政治任务的情况下，防止去库存的经被念歪也是对地方治理能力的重大考验。因此，近期深圳、南京等地纷纷研究并出台紧急意见，对捂盘惜售行为予以打击，对赠送户口等行为进行规范等，都是应有之义。
从全局而言，让房地产不生成过大泡沫的情况下，在顶层设计上还需要出台更精准的应对方案。其一，鉴于去库存的主要目标在三四线城市，这些城市也是农民进城定居的现实之选，因此有必要根据重点城市及辖区的楼价情况和农民进城需求，实施不同的调控政策。该限制的予以限制，该鼓励放开的予以放开。这一管理权限，恐怕不能完全交由地方，以防止以发展房地产市场代替其他经济和社会发展任务的现象愈演愈烈。
其二，有必要把去库存与棚户区改造、保障房建设结合起来，使去库存任务更接“地气”，更贴民生。目前国务院已确定2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户的行动计划。过去，棚户区改造和保障房建设主要靠新建项目完成，在房地产库存面积较大的情况下，可以通过政府出资并引进社会资金的方式，购买部分存量楼房，使之成为棚户区改造和保障房的组成部分，既减轻地方的建设负担，又可保证去库存不致导致商品住房价格无序上涨。对于农民进城需求大的三四线城市，中央财政可以适当补贴。
其三，在保证金融系统性安全的前提下，进一步降低购房的贷款门槛，使之与农民群体的现实购买力尽量吻合。央行行长周小川日前在上海G20财长和央行行长会议期间透露:他认为中国个人住房贷款占银行总贷款的比重相对偏低，银行系统也觉得个人住房抵押贷款相对比较安全，有发展机会。央行将会给予银行更大的自主权，对不同客户采取不同具体政策。这暗示了住房贷款首付等政策将进一步趋向灵活，有助于房地产去库存任务的完成。
其四，减少经济效应不明朗的土地供应，强化各地对土地供应的管理，防止囤地坐等地价上涨牟取暴利的现象再度上演，让政策资源更有效地集中到对存量土地的合理开发利用、对存量房地产的消化上来。这也是使去库存不致对其他发展任务形成挤占效应的应有之义。
