美国120年的常识，对我们这几十年失灵了吗？
超级城市，超级房价？
在“家文化”的中国，房子是房子也不是房子。我在2010年初所写的文章中，是这样分析房子的属性的——
它是住所，是基本人权的保障之一，是个人和家庭幸福感的来源之一。
它是带动性强大的支柱产业，GDP的重要组成部分，地方财政的源泉之一。
它是一种家庭资产，也是一种可以利用杠杆形成、可以通过交易获利的金融性资产。由于它可以较长期地囤积(不像有保质期的商品)，而不能复制(具有唯一性)，很容易被“造市”为“稀缺景象”。
它是预期，和经济发展、城市化、基础设施和公共产品的供给程度，和一国的地理特征与各地的公共产品水平，有着明显的相关性。例如，城市每年的基础设施投入大(想象一下奥运北京和世博上海)，钱都沉淀下去了，客观上就使得土地的含金量上升;再如，和两个大洋之间的美国大陆不同，中国的地势为“西高东低，呈三级分布”，客观上也使得东部、南部那些濒临海洋的城市，分享到更多的贸易红利，具有更强的财富吸纳性。
因为上面的这些属性，在中国经济不断发展，而且还将发展得更加繁荣的背景下，就造成了人人都想有房子、有好房子、有更多房子的普遍追求，加上房子具有明显的升值空间，具有杠杆化投资的便利(房子是为数不多的投资渠道)，所以，房价至今的趋势都是升升升，而调整和下降只是小区间。
结合中国未来15到20年每年差不多1个百分点的城市化率的提高，结合中国人均GDP未来10年可能增加200%，房价上升的大趋势，似乎也很难根本性地逆转。
这是我当时的认识水平。考虑到自己想象力有限，我还专门邀请过善于想象的金岩石到《第一财经日报》座谈过一次。他在编辑记者的“炮轰”中侃侃而谈，逻辑倒也非常清楚：城市化是未来30年的中国经济主题，扩大内需的源头是城市化，城市化的助推器是房地产;中国正处于城市化加速阶段，土地和房产由于相对和绝对的稀缺性，具有了“投资与消费二重性”。对土地的投资有开发性溢价，对房产的投资有交易性溢价，目前房地产“刚性需求”中有相当部分不是消费而是投资需求;从投资角度看，由于股市没有开放融资融券业务，普通投资人不能借钱投股票，而房地产的按揭融资功能补充了股市的缺陷，从而进一步强化了房价的螺旋式上涨趋势;从超级城市(Mega City)的角度看，中国城市化进程中非常可能形成北京、上海两大超级都市，其人口数量将比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立体空间分割来解决生活空间的稀缺性。而稀缺，正是投资的前提。最后，他认为只有当中国的城市化进程接近完成，例如城市化率达到60%以上时，房地产的刚性需求才会从投资需求转变为消费需求，就像美欧国家已完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅就会回归消费品本质，“那时房价就会下跌”。
我觉得中国房地产的趋势没有金岩石那么乐观。三四线城市已经滞涨了，一二线城市特别是人口净流入城市，有一定上涨动力，但去库存压力也很大。只有北京、上海、深圳这样的超级城市，情况似乎比较特殊。记得金岩石当时说，唐朝的长安就是超级城市，房价十分昂贵，所以白居易写过“长安不易，岂可白居”。“你回顾一下历史，每当一个新兴国家要在全球崛起，要成为世界经济的火车头的时候，其核心城市的房价都会大涨，伦敦、纽约在其成为世界金融中心的过程中都是如此，东京也是如此。”“我认为作为国际金融中心，上海的房价超过东京是很自然的。我不是说超过东京今天的房价，而是说会超过日本上世纪80年代末最高峰时期东京的房价。”
富豪聚集和高房价的关系
2010年之后，我已经好几年没写过房地产方面的文章，原因之一是怕自己的谨慎“误导”了买房者，但又不愿像老金那样敢为高房价慷慨陈词。
大前天，我乘坐的航班快要降落在印度班加罗尔时，突然想到，虽然印度还是低收入国家，但孟买、新德里的房价也很高，可见某个城市的房价和一国的经济水平、人均GDP并没有必然联系(比如2010年有机构数据披露，孟买房价每平米平均9163美元，挺进世界前十，而当地人均年收入只有900美元)。于是我问邻座的印度朋友，孟买的房价为什么这么贵?“Two reasons,”他说，孟买是印度的business hub，富人多;孟买有宝莱坞(Bollywood)，明星多。瞬间，我想到北京、上海、深圳也是中国富豪和明星最集中的地方吧。按照《2016胡润全球富豪榜》，目前中国拥有十亿美元资产以上的富豪为568名，而美国为535名，中国已经取代美国成为全球亿万富豪人数最多的国家。同时，北京首次超越纽约成为全球超级富豪居住人数最多的城市(100人，纽约95人)。在富豪居住人数的城市排行榜上，前十名城市中国占了一半：北京、香港、上海、深圳和杭州。如果把富豪居住人数前二十的城市全部列出，依次是：北京、纽约、莫斯科、香港、上海、伦敦、深圳、孟买、杭州、巴黎、台北、旧金山、伊斯坦布尔、新加坡、首尔、东京、圣保罗、曼谷、洛杉矶、新德里。上述哪个城市房价不高呢?
拿北京、上海、深圳来说，且不说它们自身的人均GDP水平已跻身高收入经济体(北京市政府工作报告显示去年GDP人均为1.7万美元)，在某种程度上，它们也是“举国之利，集萃于此”的产物。北京不必说，它有笑傲世界的权力财富(设想一下假如迁都到天津、西安、郑州，那里的房价将如何变化);上海呢，它有对接世界的商业文明还有为实现“四个中心”国家战略所获的资源供给(如金融市场);上海、北京的地铁长度名列世界前茅，公共品供给在全国独树一帜(高校、医院、商业、娱乐、治安)。相比起来，深圳更多是市场财富的聚集地，深圳去年出口额1.64万亿元，已经连续20多年居全国第一，深圳金融机构数量位列全国第三，深圳民富程度高，土地面积却较小，这都支持高房价水平。再考虑到中国虽然国土面积大，但平原面积只占十分之一，高效的城市化方向还是会更像“都市圈模式”而不是“分散城市化”，这又会强化都市圈中超级城市的中枢地位，并抬高其房价。
如果按照中国城市的人均GDP排名，克拉玛依、鄂尔多斯、阿拉善位居前三(2014年人均GDP分别为36352、33584、31127美元)，但为什么它们的房价远不及北京、上海、深圳?答案是：外来人口置业意愿低。一个地方靠自然资源富起来不难，但要成为人们向往的居住地，那是要多方面持续积累的。我看鄂尔多斯富豪的孩子送到北京上私立名校的不少，但北京富豪到鄂尔多斯置业的不多。房价高的地方，一定是很多富人扎堆愿意在这里投资、工作、生活、社交的地方。2009年下半年那次房价狂涨，万科上海当时的负责人刘爱明曾告诉我，万科在上海的很多项目，1/3是上海身份证买，1/3是全国身份证买，1/3是海外护照买。富人都往这里涌，房价自然上升。当时江苏有的小开发商干脆把企业卖了，在上海买房，因为算算账，自己费尽九牛二虎之力做个小项目挣的钱还不如囤房。
美国是发达国家，多年来房价就是旧金山和纽约更抗跌也更能涨，原因是人口净流入、特别是富人净流入。新兴经济体平均收入水平和发达经济体有不少差距，但它某些区域的房价，因为富人集中度和财富集中度更高，反而会超过发达经济体。莫斯科、孟买、伊斯坦布尔、圣保罗、曼谷、新德里，不都是这样吗?
对普通人来说，当很多富人、明星和你住在一座城市，好处是富人会通过投资带动当地经济，富人更多处于产业链高端和服务经济中，也会提供薪水更高的就业机会，你也可以经常在社交媒体上秀秀明星照什么的，坏处则是他们随随便便就买高了房价，间接大大增加了你的支出压力。当然，他们和我们买的不一回事，但当黄浦江边的豪宅涨到15、20万，空气中弥漫的钞票气息也会让松江那边步步高升吧。君不见，超级城市卫星城的房地产项目，广告中永不省略的总有一个卖点，就是和城中最中心区域的距离，比如这里离天安门广场或者人民广场只有几十分钟车程。当中心暴涨，覆巢之下，周边岂能幸免?
