2009年8月，我和日本三菱公司的高管曾有过一次关于东京和上海房价的对话。
问：东京现在的房价怎么样，比如像上海内环以内的地段?
答：如果用美元来计算，现在东京很好地段的公寓，100平方米的面积，价格大概在60万到80万美元，质量很好，治安和管理也很好。
(出生于上海的翻译补充说，这里说的地段是像汤臣一品那样的地段，而且东京的房价是按实际使用面积计算的，阳台和走廊都不算钱。)
问：这样计算，上海房价已经比东京高了，那为什么在印象中东京的房价高得离谱呢?
答：你说的是日本泡沫经济时的情况。在1980年代末期，东京100平方米的公寓，要卖120万美元，而且无论是地段还是质量、治安环境，都不如现在的公寓。
问：从泡沫经济破灭到现在，东京的房价跌了多少?
答(做了一个向下砍的手势)：不同地段的情况不一样，也有跌一阵、再涨、又跌的，但总的来说，差不多跌了一半吧。很好的地段跌得要少一些。
问：那你觉得现在上海的房价是不是也有泡沫呢?
答(笑，打着手势)：可能是在泡沫初期吧。不过有两点上海和东京很不一样，中国经济是向上在走，而日本这些年是停滞的;第二，我觉得中国媒体对中国经济都很有信心，而日本媒体对日本经济负面报道很多，一点小事就报得很大，弄得大家信心不足。
问：最后再问一下，中国有些地方的人很喜欢炒房，一个人在不同城市买好多套，东京有这种情况吗?
答：在泡沫经济时期有，但现在很少了。现在东京有的人是借银行的钱，在地铁附近买个小公寓用于出租，因为日本的利率实在太低了。
问：既然利率这么低，流动性应该很强，为什么不借银行的钱投资呢?
答：主要是泡沫破灭的教训，不敢了……
这五年，上海的房价已经又上了一个台阶。中国媒体对中国经济依然很有信心，所以才会有“牛市4000点刚起步”的雄心。遥想日本泡沫经济最旺盛的时候，东京的房地产市值可以买下两个美国，挥着支票本的日本人买下了夏威夷96%以上的饭店和高级住宅、洛杉矶闹市区一半的房地产，甚至说“美国正在变成日本的第41个县”。无限制的自信心，地价、房价、银行资金和抵押物价值的循环上升，膨胀出“日本第一”的“奇迹”。演绎到最后，是东京帝国广场1平方英里土地的价格比整个加利福尼亚州土地价值还高，银座四丁目地价暴涨到每坪(3.3平方米)1.2亿日元!最后又怎么样呢?
“泡沫经济是一个无法回避的阶段，就是涨的时候惊心动魄、超乎想象，跌的时候目瞪口呆、惨不忍睹。”这是金岩石6年前说的话。当时我问他，既然有前车之鉴为什么不加以防范呢?他说：“你的用心是好的，但是人为的压抑和扭曲，改变不了市场自然的过程。你想外滩的房子每平方米只卖5万元，都来买，那会挤死人，将来要是卖50万，就把全世界的富人都聚来了，征服他们，提升中国的财富价值。你也不用担心，等这些人老了，自然会把房子卖掉，到外地买个便宜的房子过日子。这就是先要城市化、再‘去城市化’，先泡沫再去泡沫的过程。”
只能尽可能快地重复错误？
今天有人说，根据统计，绝大多数经济体房价都出现过长期大涨的情况。不错，但你统计过大涨之后的情况吗?全球主要城市的房价都被北京、上海、深圳“杀”得落花流水，这是一个在市场经济前面加着“社会主义”限定的国家的成就，还是让人滋生更多不安?看看多少商铺生意低迷，多少客户欠租退租，你就知道，表明繁盛的商业地产背后，很多实体商家已经快撑不住了。
我在新德里的街头也看到这种场景，最旺的街区也有空铺，麦当劳都在向更外围的地方迁移，因为租不起。价格是抬起来了，实际的消费力、购买力、企业盈利能力都支持不了，这种“实体滞、虚拟涨”的局面，真能持久?
现在，摆在我们面前的事实很可能是，超级城市仍在迈向超级房价和超级泡沫的道路上。没有停歇，看起来也没有什么办法让它停歇下来。
我们准备靠教训才能让它停歇吗？
1962年春天，哲学家波普尔在他的《猜想与反驳》一书的序言开头，引用了两句格言，一句是“经验是人们给他们所犯的错误取的名字”，一句是“我们所要做的一切是尽可能快地犯错误”。
我们，是从别人所犯的错误中变得明智，不再重蹈历史上那些超级泡沫的覆辙，还是只能尽可能快地重复那些错误呢?!
