C、不同“线”城市政策要差别对待
倪鹏飞认为，基于预计一、二线城市人口还会继续增加，未来房价还会继续分化，这意味着一线城市处于高位的房价还有可能更高。
和 强大的“去库存”呼声略有差异的是，一线城市的房地产库存在2015年得到了很好的消化，房地产投资在上升，新房开工面积在下降，导致供小于求。比如上海 的库存去年减少了近30%，消化周期从2014年的8个月减少到4个月，新开工住房面积并无太多增加。今年上半年，四个一线城市中除了广州，北上深都在 涨，尤其是上海，大有复制春节前夕深圳楼市暴涨的势头。
“所以一、二、三、四线城市政策要差别对待。”倪鹏飞说。他进一步指出，北京、上海等一线城市面临的并不是去库存的问题，相反要加紧住房土地供应。对于广州的 房价，倪鹏飞认为目前仍处在较为合理的区间，他提到广州房价之所以保持平稳，很重要的原因是其周边区域发展较好，如南沙、番禺、增城，这些区域近年来房地 产开发量相对较大，住房环境也较好，吸引了大批人群，分散了中心区压力。
对于深圳房价的飙升，他认为除了有经济基本面向好，土地面积有限、土地供给不足的原因之外，很重要的原因是“房地产炒作之风太盛”。大量房地产购买反映的不是刚性需求或改善型需求，而是投资性需求。
“年前我到温州调研，当地企业家告诉我，深圳目前的房地产状况正像温州2010年的状况。当时温州房地产处于高度投机状态，2011年突然颁布的限购政策，令 温州房地产销量急速下滑。深圳房地产如果操作不当，出台限制性措施，投机客被排除在市场之外或自动退出市场，很可能会引发一轮房价的下跌。”倪鹏飞认为这 是有可能的。
“深圳楼价的短期飙升显然是不正常的，对宏观经济也是一种严重损害。因此较好的解决方法就是让楼市高温暂时趋缓，这对各方都有利，但同时也会考验当地政府对政策拿捏的准确性。”倪鹏飞认为，即便市场化程度高区域的副作用会相对小一些，但也应尽量避免局部风险暴露或蔓延。
D、房地产企业将迎来兼并重组潮
“从目前全国情况来看，房地产企业面临的压力不小，不乐观地看，3/4以上的房企都可以难以撑住。”倪鹏飞说。
通过调研，倪鹏飞发现，经过2008年前后一波房地产行业的聚集大潮，县城的房地产企业基本都是项目公司，即基于一个项目成立一个公司，规模较小。但随着近 几年房地产市场的调整，行业集中度在迅速上升，房企龙头市场份额在不断扩大。“我发现一个非常重要的现象，差不多在地级城市，至少是大多数省会城市，市场 都已经被全国性龙头企业所占领了。”
倪鹏飞认 为，通过新一轮房地产市场调整，部分房地产企业会倒闭或重组，尤其是在近年形势好的情况下进入房地产领域的企业。“他们对市场很少了解，基本没做什么市场 调研，认为只要能搞到钱和地，就开发了。”但当银行信贷一收紧，小额信贷掐死，市场真实需求暴露，这些企业开发的房产都处在“晒太阳”阶段。
对于“支撑不住”的房地产企业，倪鹏飞建议采取兼并重组，这样相比破产烂尾的损失要小。“大量小房企将面临破产、兼并的命运，但对规模较大的开发企业来说，这是一个扩展的重要时机。”
对于购房者需求状况，倪鹏飞指出，2015年总体是以改善型需求占主导，投机需求不多，但集中在一线城市和个别二线城市。还有一个最大缺口是农民工、新市民 住房消费的缺口没有填补，夹心层(指一方面买不起商品房，另一方面又够不上条件购买或入住保障性住房的群体)购房量相对较少。据国家统计局数据，全国 2.5亿农民工，1.7亿是跨省务工的，其中只有1%在当地购房，1/3农民工回到自己家乡购房。倪鹏飞认为农民工住房消费还有很大潜力，但要鼓励他们购 房，必须出台相关扶持政策，关键是解决购房农民工的子女教育问题，给予相同的市民待遇等。
E、2016年调控去库存最为关键
谈及2016年房地产市场，倪鹏飞认为形势不容乐观。“2016年房地产回暖基础不稳，波动较大，分化趋势严重。”他预测今年房价还有可能先升后降，而投资会有一个上升。“这是根据历史经验和数据做出的判断，当然也还有待时间的检验。”
倪 鹏飞总结2016年新的宏观调控目标：去库存，实现较大提升;防风险，即防止大起大落，既要防止三、四、五线城市房地产企业倒闭破产带来的风险，又要防止 一线城市和个别二线城市房价大幅上升导致的泡沫扩大及其破裂的风险;促投资，让投资恢复到合理的水平。倪鹏飞认为，其中，去库存最为关键。
在 提出政策建议之前，倪鹏飞总结政策出台的“四项原则”，即“综合用力，精准发力，利用时滞，差别施政”。“其中差别施政很重要，即一线与个别二线城市应采 取与三、四线城市完全相反的调控措施，比如一线城市可以用开征房产税替代限购，否则不能取消限购，三、四线城市则要鼓励购房、去库存。”
针 对具体政策建议，他给出“六大路径措施”。从需求端上，首先要刺激改善型需求，即满足城市居民随着收入增加寻求住房改善的愿望，这是规模较大的需求。要解 决这个问题，倪鹏飞认为就是要降准、降息、减税，一线城市购房可以取消户型限制，但不能取消限购;二是加快棚户区改造，调整增量、解决需求;三是要鼓励农 民工购房，这是“重中之重”。从供给端上，一是减少开工，扶持房地产企业转型升级;二是要加快施工，帮助开发企业融通资金;三是要减少烂尾，鼓励企业并购 重组。政府要为资金融通困难与有实力的房地产企业牵线搭桥、创造条件。
谈 及今年房地产总体发展形势，倪鹏飞认为2016年下半年房价不一定会出现大幅度下跌，但受需求影响，房价调整的概率较大。预计房地产投资在三、四月份将会 有所回升，但回升速度较缓慢。供给方面，开工、施工、竣工面积将有所下降，预计库存总体到明年都难以消化完成，但倪鹏飞认为大部分二线城市在2016年能 实现去库存的任务。
【精彩问答】
问：能否具体预测广州市场2016年房价走势?
倪：广州房地产市场整体比较稳健、健康，空间分布也较好，而且广东经济基本面也比较好，最近广州房地产限购政策有所调整，相信下一步广州房地产形势要相对乐观一些，稳健的乐观。
问：请问您对房地产从业人员有何建议?
倪： 最近感觉房地产出现了调整，出现大量库存积压，反过来，这其实是一个好事情。中国的转型说了这么多年，转不到，最后都转到房地产去了。根本原因就是，制造 业辛苦一年还不如去倒腾块地的收入。房地产是中国强大的一个行业。由于房地产行业不是很景气，很多房地产企业都在转，有的转去金融，有的转去教育、旅游、 养老、体育、医疗、高科技等，房地产行业在带动中国经济许多的行业，说不定房地产产业的调整倒逼房地产的转型，带动整个中国经济的转型。
你是一个房地产设计者，也会跟着公司一起转型。可从设计房子，转而设计游泳馆、养老院等，但必须学习。
问：珠海、横琴自贸区房价走势会怎样?横琴是否适合投资?
倪：珠海整体环境是宜居的，但它现在在社会上知名度不够高。现在房价的情况，公共服务都和行政级别绑在一起，公共服务会弱一点，但基础设施、环境、社会治安较好，不考虑行政层次，它在地级市是最好的，未来形势还是较好的。
问：刚需族、改善型买家，今年是好的买房时机吗?
倪：购房者都是买涨不买跌，心理很复杂，不买担心涨更高，涨了还会获利。从理性角度，不一定非要从众，从众有利有弊，低谷或者低谷前一段时间买会比较好。
问：您觉得地方政府财政和房地产行业发展，如何取得一个平衡健康的关系和良性循环?
倪：地方政府在房地产利益分配中占了很大比例，这应是历史原因造成的。客观上，地方政府拿了钱也是为了发展经济，搞基础设施建设等，房地产税收收了要反馈到老百姓身上去，要推动经济发展、促进当地福利改善，吸引人才，促进教育，创造财富来源。(羊城晚报)
