从供给侧看房地产营改增:利好一线及二线楼市
营改增重头戏发力。继《政府工作报告》提出营改增试点“扩围”的三项原则后，3月18日国务院常务会议部署试点工作开展。在近日召开的中国发展高层论坛上，财政部部长楼继伟表示，目前税收信息、基础信息、档案迁移工作都已开始，确保营改增在5月1日全面实施。
目前，房地产、建筑业、金融业、生活服务业等四大行业是营业税的主体，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比重约80%，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍，同时也是营改增的最主要的行业和营改增的“最后一公里”。
事实上，营改增扩围到房地产，在具体实施上难度比较大。首先，从其他行业试点实践来看，能否取得增值税专用发票，抵扣进项税是关键。目前，全国13.6万家开发商中，90%的是中小企业。为了降低成本，建筑和安装往往外包给一些个体户、不具备资质的中小“包工队”，无法取得增值税专用发票成了普遍现象。其次，土地出让属于政府行为，暂时还无法开具增值税专用发票。但是，敏感性分析测算显示，若“占大头”的土地成本不纳入抵扣范围，开发商税负将增加20%以上。
此外，成本复杂也是影响因素。房地产开发周期长，2-3年是常态，5-6年的很多，有的甚至在10年左右，一二级联动的开发项目(土地开发+房产开发)的周期更长。因此，在试点初期，收入对应的成本早已支出，历史成本能否确认并抵扣是个大问题。企业做一二级开发联动的项目时，建安成本、公共配套等纵向跨越数个项目，成本支出与收入很难一一对应，抵扣确认非常复杂。
针对抵扣困难或导致税负不减反增，决策层指出要做好全面推开这项改革的“制度设计”。这意味着，建筑和安装成本或可探索定额抵扣，土地成本或允许开发商将财政部门监制的土地专用收据作为抵扣凭证，由此可见管理层推动营改增的决心。笔者认为，营改增扩围到最后攻坚的四个行业，特别是占大头的房地产业，触发因素就是楼市“供给侧”改革。
