华泰证券：房地产营改增影响有多大?
作为已进行4年多的税制改革重头戏，营改增将在今年全面“落地开花”。两会期间释放营改增最积极信号后，3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。
据一财，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布。今年营改增的政策文件将祭出“大招”，即所有增值税纳税人都可抵扣新增不动产所含增值税。
不动产抵扣成为市场关注的焦点。华泰证券分析师谢皓宇称，从历史看，房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩。房地产营改增，对房企来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨，而对二手房来说，其实就是资本利得税，关键看是否有累进税率。
华泰证券谢皓宇分析报告要点如下：
房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩
1994年分税制改革+2004年831大限，开启地方政府的土地财政
从土地制度开始，就是来自于1994年分税制改革后的深刻影响。1994年，中国为了集中力量办大事，将地方财权上收，大幅提高中央税种的比例，再通过转移支付的形式还到各个地方，但是会留下来一大部分进行集中支出。同时，2004年8月31日， 土地招拍挂制度开始强制执行，于是，地方政府开始加大力度卖地，一方面，是通过土地出让收入增加地方财政，另一方面，对房企及其产业链上企业征收的营业税归地方所有，再者， 地价上涨还能够带动地方政府土地抵押的价值增加，所以这就变成了一举三得的方式。
近1/2的税收来自于房地产及其产业链，且几乎都为地方税种。这背后的根源就在于地方事权大、财权小，而房地产的巨大规模使地方政府对其产生了严重依赖。
