从供给侧看房地产营改增:利好一线及二线楼市
营改增重头戏发力。继《政府工作报告》提出营改增试点“扩围”的三项原则后，3月18日国务院常务会议部署试点工作开展。在近日召开的中国发展高层论坛上，财政部部长楼继伟表示，目前税收信息、基础信息、档案迁移工作都已开始，确保营改增在5月1日全面实施。
目前，房地产、建筑业、金融业、生活服务业等四大行业是营业税的主体，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比重约80%，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍，同时也是营改增的最主要的行业和营改增的“最后一公里”。
事实上，营改增扩围到房地产，在具体实施上难度比较大。首先，从其他行业试点实践来看，能否取得增值税专用发票，抵扣进项税是关键。目前，全国13.6万家开发商中，90%的是中小企业。为了降低成本，建筑和安装往往外包给一些个体户、不具备资质的中小“包工队”，无法取得增值税专用发票成了普遍现象。其次，土地出让属于政府行为，暂时还无法开具增值税专用发票。但是，敏感性分析测算显示，若“占大头”的土地成本不纳入抵扣范围，开发商税负将增加20%以上。
此外，成本复杂也是影响因素。房地产开发周期长，2-3年是常态，5-6年的很多，有的甚至在10年左右，一二级联动的开发项目(土地开发+房产开发)的周期更长。因此，在试点初期，收入对应的成本早已支出，历史成本能否确认并抵扣是个大问题。企业做一二级开发联动的项目时，建安成本、公共配套等纵向跨越数个项目，成本支出与收入很难一一对应，抵扣确认非常复杂。
针对抵扣困难或导致税负不减反增，决策层指出要做好全面推开这项改革的“制度设计”。这意味着，建筑和安装成本或可探索定额抵扣，土地成本或允许开发商将财政部门监制的土地专用收据作为抵扣凭证，由此可见管理层推动营改增的决心。笔者认为，营改增扩围到最后攻坚的四个行业，特别是占大头的房地产业，触发因素就是楼市“供给侧”改革。
在楼市“去库存”上，“降成本”(降房价)、“补短板”(户籍改革)等“供给侧”改革受期待，尤其是将“去库存”与新型城镇化结合起来。2015年中央经济工作会议部署“去库存”时，强调以降房价来适应新市民需求，但目前三、四线城市房价已接近土地、建安、融资在内的成本价，开发商降价空间有限。目前，最大头的土地及税费占房价30%-50%，而土地出让一直坚持市场化的“招拍挂”模式。于是，税费让利才能为降价腾出空间。
当然，营改增作为“结构性减税”的重要抓手，在推进行业“供给侧”改革上的影响远不止“去库存”。目前，第三产业增加值占GDP的比重超过50%，但体量弱小无法冲抵制造业下滑的影响，且房租、人工等成本侵蚀利润明显。此次房地产营改增的一个“看点”，就是将不动产纳入增值税抵扣链条。这意味着，占服务行业抵扣近60%的购进、自建不动产将完全被抵扣，这对于降低服务业成本、鼓励个人创新创业来说是重要的一招。
同时，房地产营改增对行业来说是脱胎换骨的革新。首先，不动产纳入增值税抵扣，有利于提高租赁企业利润水平，助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。其次，为实现进项抵扣，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，有利于改变行业“大而全”的粗放模式，促进行业细分、专业化经营;再次，增加抵扣额和确认抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，甚至是“精装修+家具”，有利于减少建筑垃圾;最后，由于土地或房屋增值越多，开发商缴纳的增值税就越多，这就激励开发商不再靠涨价获益，而是转向提升产品品质和成本管控。
营改增利好商业办公市场。因为，开发商可以将税负转嫁给购置者(一般是企业)，而购置者也可以将商业办公购置税作为进项增值税申请抵扣。就区域来看，一线及二线重点城市，土地成本、建安成本较高，也易于获得增值税专用发票，故营改增对这些城市的楼市更加利好。就产品来看，营改增利好大户型住宅，大户型住宅土地价值较高、装修成本大，抵扣较多，这就有利于改善型需求和三、四线城市“去库存”。(中国证券报)
华泰证券：房地产营改增影响有多大?
作为已进行4年多的税制改革重头戏，营改增将在今年全面“落地开花”。两会期间释放营改增最积极信号后，3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。
据一财，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布。今年营改增的政策文件将祭出“大招”，即所有增值税纳税人都可抵扣新增不动产所含增值税。
不动产抵扣成为市场关注的焦点。华泰证券分析师谢皓宇称，从历史看，房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩。房地产营改增，对房企来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨，而对二手房来说，其实就是资本利得税，关键看是否有累进税率。
华泰证券谢皓宇分析报告要点如下：
房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩
1994年分税制改革+2004年831大限，开启地方政府的土地财政
从土地制度开始，就是来自于1994年分税制改革后的深刻影响。1994年，中国为了集中力量办大事，将地方财权上收，大幅提高中央税种的比例，再通过转移支付的形式还到各个地方，但是会留下来一大部分进行集中支出。同时，2004年8月31日， 土地招拍挂制度开始强制执行，于是，地方政府开始加大力度卖地，一方面，是通过土地出让收入增加地方财政，另一方面，对房企及其产业链上企业征收的营业税归地方所有，再者， 地价上涨还能够带动地方政府土地抵押的价值增加，所以这就变成了一举三得的方式。
近1/2的税收来自于房地产及其产业链，且几乎都为地方税种。这背后的根源就在于地方事权大、财权小，而房地产的巨大规模使地方政府对其产生了严重依赖。
2自从“土地财政”以来，成本推动型的房价上涨成为了过去一直以来的“心结”，而目前这样的情况还继续在一线城市上演。从房企的毛利率来看，当前行业平均为20%，而在这里面，单位面积的人工成本提高可以忽略，装配机械租用价格持续下跌，同时大宗原材料价格也没有出现大幅上涨，也就意味着，带来毛利率下降的根本原因来自于地价上涨。尽管，在三四线城市土地出让已经大幅减少，但是从一线城市来看，超过周边二手房一倍的楼面价地块，必然会推高最终的房价，特别是在当前一线城市的土地供需严重不匹配的情况下，这也会加大地方政府对房地产的依赖。
事权、财权的不统一，无法破解的土地依赖魔咒
事权和财权的不统一，使得中央政府和地方政府的言行不统一。在官员考核中，最重要的一项是GDP增长，这在消费难以拉动的情况下，都会寻求投资的拉动。地方政府不约而同的选择多上报项目，然而，没有财力支持的地方政府在多报项目之后，只能通过财政的预算外收入来解决，而土地出让收入一直作为预算外收入，就顺理成章的拉开了土地出让大潮。之 后，尽管土地出让收入归入了地方政府性基金，也就意味着需要有相关的支出，但仍然不能阻挡地方政府的土地出让热情。
营改增又是翻版1994年分税制改革，中央税种的增值税 vs.地方税种的营业税
如果说房地产市场出现土地财政的现象来自于1994年重新洗牌的中央税种和地方税种，那 么当前的营改增是在此基础上继续加强。如前所述，中央政府抢占地方政府的税收， 势必会使得地方政府寻找另外一项收入来抵消收入减少的影响，在之前找到土地财政这条路， 其三种来源渠道，分别是土地出让、土地抵押、房地产税收，当前的营改增改的是房地产税收，而更加根本的土地出让收入和土地抵押仍然可以继续增加来抵消税收减少的影响。
短期的影响，则已经在营改增试点期间的中央全部转移支付抵消，关注试点结束的改革动向。如果当前对房地产行业采取类似的措施，那么短期的影响并不大，但试点到期之后正式推行时是否会有新的变化则需要关注。
长期的影响，营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施，特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市。据华泰证券统计，2007-2011年，有9个省市对营业税十分依赖，营业税占地方税收比重都超过了40%，其中包括北京，达到41%。
对房企来说，是营改增税负减少、还是地价支付增加?
目前房企交纳营业税以营业收入为税基，5%的税率，采用现交的方式，不进行预提。
(1)静态的来说，政府工作报告已经提到了一定是税负减少的，主要是因为现在房企低毛利率意味着低增值率，按照11%计提增值税能够比营业税更少;
(2)动态的讲， 政府可以向开发商转嫁。中国的土地公有制使得土地出让方只有政府一家，也就意味着土地市场是卖方市场，那么地方政府对税收的依赖可以通过地价的形式对开发商进行转嫁，这个在事权和财权解决之前不能够进行根本的改变，主要集中在一线城市上。
对二手房来说，其实就是资本利得税，关键看是否有累进税率
用资本利得税能够有效减少投机需求
增值税和营业税税基的不同，带有扣除数的税收有利于保护真实需求的纳税人。总量税基和固定税率对奖惩没有区别，采取的是一视同仁的方式，然而税收带来的效用函数并非线性， 所以这种方式对于纳税人的“动机”无法进行区别。增值税相对于营业税有一定进步，即便是固定税率，由于等同为扣除数，类似于保险中的免赔(减少投保人的逆选择，保护优质投保人)，这种做法能够更好的保护真正有需求的纳税人权利。
由于增值税税率一定高于营业税，所以增值越多、税收越多、对投机的抑制越多，深圳2013年以后购买的住房上市流通都将可能面临更高的税费。按照华泰证券测算，深圳在2013年之后购买住房，进入二手房流通后将交纳更多的税，如果5月1日开始执行，可能会对当前深圳二手房交易带来短期的“降价促销”。对于北京来说，2009年7月以后购买的住房将面临更高的税费。
由于二手房交易基本在一线城市和部分二线城市中，目前这些市场还处在卖方市场，短期内在一定程度上能够对购房者进行转嫁。由于二手房交易中，房东的定价大多为到手价，特别是在卖方市场中，对购房者的转嫁能力极强，所以短期内试行对购房者来说将付出更多的成 本。从长期来看，会减少新入市投资性需求，价格变化更为平稳。(华尔街见闻)
