在近三十年的中国历史上，有没有发生过由信贷泡沫导致的房地产崩溃呢?
事实上有很多
比如1990年代初的海南、北海、惠州，以海口为例，1993年的房价已经去到7500元，十年之后的2002年，反而跌到只剩下2100元。
比如这几年的鄂尔多斯、东北、温州、海南，降幅也很明显，很多地方房价腰斩，你说这算不算房地产泡沫破灭?实诚的说，当然算的。
然而奇怪的是，他们的危机并没有蔓延开来，升级到全国。就像企业债、地方债问题，经常听说，然而都只闻楼梯响，不见人下来。为什么?
这是由我们国家复杂的产业生态差异所决定的。
先说1990年代的海南，泡沫是怎么出现的。
海南的泡沫，起自1988年独立建省，并设置中国的第五个经济特区。早些年经济特区政策对深圳、珠海、厦门等城市的推动作用，让投资者们产生了强烈的乐观预期。海南的面积、人口、自然条件都要比前面的几个特区有优势，那么未来的发展自然是不可限量的。
在这种乐观预期下，信贷泡沫开始形成，然而，投资者们忽略了一点：四个经济特区中，只有深圳成功了，关键原因就是他无缝连接金融中心香港。那个时代流入中国的外资中，超过80%都来自香港。即使是差一点的，珠海靠近澳门，厦门有台湾，依靠东南亚华侨的汕头就泯然众人了。海南呢，能依靠的华侨又有多少，大概连潮汕帮都不如吧。
没有外资流入，一切的产业发展都是无根之木，政策力度再大，也没有什么卵用。于是所有的投资预期，都只剩下预期，投资就变成了投机，变得脆弱不堪。海南泡沫的破裂，表面原因看是朱总理的宏观调控，信贷收缩带来的，但那不过是导火索而已。
根源还是产业的发展不达标，如果经济发展良好，没有人会去刺他，怎么扎也扎不破，深圳的房价都从几百涨到几万了，怎么也没见被刺破呢?
这就像股票投资，热门的公司总是市盈率很高的，但是只要业绩达标，或者超出预期，这一切都不是问题。投资者一定会继续买入，将股价推向新高。问题只在于，这家企业的成长，是否是真实的，是否是可持续的，一旦投资者产生了疑虑，必定就会用脚投票，蜂拥出逃。
房地产也是同样的道理。只要有乐观的预期，就一定会引发信贷泡沫，形成高租售比，但这些都不是问题。只要产业在成长，人民的收入可以支持购房，这个泡沫就不会破裂。而崩溃，一定是从产业的衰败，或者不如预期而引起的。
比如东北，煤炭钢铁都卖不出去了，资源过剩，国企裁员，房价能不跌?温州低端出口产业升级乏力，光靠卖打火机能支撑的起两万元的房价?海南的国家旅游岛政策很给力，可是坑爹的服务业把大众游客都赶到东南亚去了，高端消费在反腐大势下又隐匿，房价也就只好变成断线风筝了。
我在其他文章中阐述过一个观点，中国的经济规模很大，结构很复杂，内部差异巨大。当深圳的人均GDP已经高达两万美元的时候，西部的甘南地区只有不到两千美元。有的地方以资源立足，有的依靠农业，有的以出口加工立足，有的依靠服务业，产业的不同，决定了彼此的生存环境和经济前景截然不同。
