近日来，营改增一直是我们关心的热点，昨天财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则。营改增全面收官也将进入倒计时。那么我们一起来回顾一下2016年房产营改增到底说了一些什么呢?对于房地产又有哪些影响呢?
营改增的核心观点
营改增实施细则与市场预期差别不大,对房地产开发商来说税负有所降低,约为1.5%。根据细则,房地产开发企业的增值税率为11%,同时应纳税额(销售额)允许抵扣土地价款,由于房地产开发企业的进项抵扣主要为建筑业,建筑业的增值税率也为11%,意味着只有当毛利率大于50.5%时,增值税的征收才会高于原来营业税负。由于大多数开发商的毛利率在35%,我们测算其增值税率在3.5%,有1.5%的税负节约。
对有大量在建项目的房地产开发商有税收节约。根据细则,房地产老项目(2016年4月30日之前获得施工许可证的项目)可以选择5%的核定征收率进行征收,根据增值税率的计算方法,相当于4.76%,拥有大量在建项目的房地产开发商可以在两类征收方法中选择一类进行,意味着在税收节约上更有弹性。
免征税情形
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则公布了40种免征增值税情形，包括托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务;养老机构提供的养老服务;残疾人福利机构提供的育养服务;婚姻介绍服务;学生勤工俭学提供的服务;个人销售自建自用住房等。文件还规定了一系列享受扣减增值税的规定，涉及退役士兵创业就业、重点群体创业就业、个人将购买不足2年的住房对外销售等。
