5月1日起，营改增试点全面推开，房地产业、建筑业等纳入试点范围。按照昨日最新公布的营改增执行细则，建筑业和房地产业适用11%税率。虽然较之前5%的营业税相比税率有所提高，但由于此次细则将土地成本、建安成本等纳入抵扣项，因此实际应纳税额较营业税大幅下降，房企实际税负未必增加。
业内人士分析称，营改增后将有利于三四线城市低利润房企减负，给当地去库存提供更大的降价空间。此外，将不动产投资被纳入抵扣，会鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对商用物业市场是一大利好。
土地成本被列为抵扣项
对于房地产开发企业来说，无论是销售不动产还是出租不动产，原适用营业税税率为5%，现一般纳税人销项税税率为11%，税负是否增加则要看进项税的抵扣情况。本次“营改增”细则对房地产企业影响最大的规定之一，即为附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定：“房地产企业以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”将土地成本列为抵扣项，有利于房企降低税费。
对于房地产开发企业来说，土地成本一般占总成本的比例较高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是业内近期一直重点关注的内容。本次政策规定直接按照受让土地时的土地价款作为销售额的抵减项，有效地规避了抵扣凭证的问题。
不过，土地成本具体的扣除方式却未明确。因为房地产企业的特殊性，一个项目的销售可能会分多批、持续数月甚至数年，土地成本是在一个月内一次性扣除，还是分摊到每个月里逐月扣除，还需等待后续政策进一步明确。
此外，对于目前房企兼并收购中常见的在建工程转让，细则中规定：“2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”
