“楼市泡沫主要由超发货币造成”
《中国经济周刊》：一线城市和部分二线城市的楼市泡沫是怎么形成的?
顾云昌：楼市泡沫一般与货币量密切相关，房地产市场具有强大的对货币的吸收力，任何一次货币的增发扩张，实际上 最终都会流入吸附能力最强的楼市。过去15年，我国广义货币M2大幅度上涨，大概增加了10倍，由此也导致京沪深等一线城市的房价在过去15年中增长了 10倍左右，货币的泡沫导致了楼市的泡沫，二者具有相关性。在现阶段拉动经济增长，货币政策相对宽松，M2增加很快，所以导致了楼市泡沫不断增大。如果把 控好货币供应量，泡沫也不会这么大。某种意义上说，房价上涨是货币贬值的一种表现。
《中国经济周刊》：哈继铭在博鳌论坛期间表示，中国房价之所以没有下跌是因为有政策在推动其上涨，您认同这种说法吗?
顾云昌：我认为，房地产市场的发展是有周期的，既有15~20年的长周期，还有3~4年的短周期。处于上升周期时，交易量增加房价上涨，反过来交易量下降，房价不涨或下跌。
本轮短周期是从2015年下半年开始出现的，现在还在上升通道中。一般来说，越是大城市，楼市热得快，冷得也快，上下波动也较大;相反，小城市热得慢，冷得慢，波动也小些。从长周期看，中国的房地产市场已告别15年的黄金时代，迎来下一个15年左右的白银时代。
白银时代要持续到2030年左右， 2030年之前，我国仍处在城镇化进程中，住房主要的需求对象是由农民工构成的新市民，再加上原有市民的改善性需求和一部分刚性需求。白银时代的特点是每 年增量不大，但是总量大。不可能像黄金时代房地产投资每年有20%以上的增长，每年新增的商品房供应量大约会保持在1200万~1300万套，房地产的二 级交易市场和租赁市场会更加活跃，仍然会是一个很大的产业。
