三、四线城市房子好卖吗?
首付门槛降低，购房者提前出手，售楼处一个星期能卖掉去年一个月的量。各地房地产销售情况出现分化
祖籍陕西榆林的张帅完成了人生中一件大事：今年2月，这个大学毕业5年多的农家子弟，终于在工作地山东淄博买上了心仪的房子。
“爸妈都是地地道道的农民，家里不能提供资助，本来计划明年才能凑齐首付款，但国家今年初降低了房贷首付比例，原来需要15万的首付款，现在只要10万了。”张帅告诉记者，经过反复比较，自己选择了淄博市区齐悦花园一套86平方米的两居室，总价50万元左右，虽然面积不大，但拥有了自己的房子，圆了多年梦想。
从江西来到湖南株洲打工的陈思红也买了房。“说实话，买房子对我们来说压力还是很大的。最近首付比例下调了，就能少付3万元左右，差不多相当于一年收入，而且税收也优惠了，所以赶紧出手。”首付后，陈思红月供在2000元左右，感觉负担不小。
国家统计局数据显示，今年2月份70个大中城市房价同比、环比增速分别为2%和4.8%。其中三线城市房价自2014年4月以来首次环比上涨。
“2月份，我们公司20天销售了50套房子，到3月份一天就能卖出10套，感觉就是在‘抢’，但政策效应也在慢慢减弱，现在来看房的多，下单的速度倒是慢下来了。”株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说，楼市年前开始回暖，从户型上看，从2015年开始，90—144平方米的户型最俏，销量同比增长21.5%，144平方米以上的大户型销量同比增长了21.8%。
记者通过调查发现，相对于一线城市动辄数万元每平方米的价格，三、四线城市价格相对稳定，而在三、四线城市中，购房者对价格的敏感度也更高。搜房天下对淄博市今年3月购房者的抽样调查显示，在影响买房的诸多要素中，价格是购房者最关注的，占比达27%。除价格因素外，学区对购房者买房影响的占比为16%，购房优惠政策占比为15%。
不少房地产企业也抓住当前政策有利时机，积极调整销售策略，吸引更多购房者。
济宁华都房地产开发有限公司从2011年起在当地开发“金色兰庭”商品房项目，由于配套设施较完善，加上价格相对周边楼盘有300—500元的优惠，销售进度很快。目前该项目近4000套住房已销售了75%。3月27日，有小区“楼王”之称的5号楼开盘，当天去化率达99%。
“根据消费者需求，我们现在调了销售策略，以现房或准现房为主，走低价优质的路线。”华都财务部经理孔超介绍。
在“金色兰庭”售楼处，记者看到，虽是工作日，但前来洽谈购房的人络绎不绝，售楼处工作人员张亚利说，春节过后这段时间，房子特别好卖，“一个礼拜能卖掉去年一个月的量”。
中原地产首席分析师张大伟说，三、四线城市普遍出现的楼市回暖行情，主要是去年一系列政策累积效应的显现，这其中首付比降低的作用最明显，让很多初次购房的刚需阶层提前跨过了购房门槛。此外，部分一线城市房价出现的快速上涨，也提高了三、四线城市房价上涨的预期。
商品房热销带动房贷市场快速增长。湖南银监局统计数据显示，截至2015年末，全省个人购房贷款余额3694亿元，同比增长20%，增速自2014年12月以来一直在保持20%左右。
农民工“举家进城”有多难?
贷款难、落户难、收入偏低且不稳定、非同城待遇等因素，还在制约着农民工等群体进城买房，多数人“有心无力”
虽然有利好政策支持，三、四线城市房地产市场出现回暖，不少房地产商也通过降价促销吸引了购房者，但据本报记者调查，受收入水平、政策限制等因素影响，农民工等群体在三、四线城市圆买房梦依然阻力重重。
35岁的农民工李宝长在淄博市淄川区打工多年，夫妻俩平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定开支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不错了。如果在城区买一套90平方米的房子，至少需要50万元，每月固定还2000多元的贷款，压力太大，万一哪个月的收入落下来，就有可能还不上贷款。
李宝长说：“来淄川打工10多年了，妻子孩子也都跟着来了这边，很希望在当地买一套属于自己的住房，一家人安安稳稳住在一起。”可是，几经权衡后，他最终还是选择了压力较小的租赁住房。
据了解，在淄川区，出于孩子上学、养老等考虑，农民工购房意愿较强。抽样调查显示，淄川区近七成农民工都有在当地购房的意愿，但面对动辄五六千元一平方米的房价，3000元上下且不稳定的月收入，加上首付比例、公积金贷款限制等，大多数农民工都是“有心无力”。
在湖南，也存在同样情况。交通银行(行情 研报)(5.550, 0.03, 0.54%)湖南省分行个人金融业务部副总经理胡昊给记者算了一笔账：
以湖南三、四线城市住房均价3500元为例，算下来一套100平方米普通住房的总价为35万元，按目前市场上首次购买普通住宅20%的首付比例计算，首付金额为7万元。2015年，全国农民工人均月收入是3072元，一名农民工用全部工资来支付购房首付，需要2年时间，但如果算上衣食住行、养家糊口开销，负担三、四线城市普通住宅就比较难了，不但首付高，月供也是不小的开支。
淄博市一项调查显示，44%的购房者能接受5000—6000元/平方米的房价，19%的购房者能接受6000—7000元/平方米的房价。而目前在淄博，房屋平均价格在每平方米6000元到7000元之间，部分高端住宅价格则达到7500—8000元/平方米，低于6000元/平方米的小区在淄博市非远即偏。面对高房价，普通市民尚感吃力，购买力偏低的农民工如果单靠自己的力量买房会更难。
不仅如此，由于现行户籍政策、信贷政策等方面限制，部分外来人口在工作地买房，很难享受到本地居民相同的待遇。
据建设银行(行情 研报)(4.800, 0.04, 0.84%)株洲分行调查，目前农民工购房量占整个株洲城区购房总量的25%左右，在县城占35%，说明农民工在城镇购房的潜力很大，购房意愿也很强，但是农民工购房面临一堆难题。
“农民工大多在民企工作，甚至是临聘人员，收入偏低，收入来源不稳定，很难达到银行信贷要求。”建行株洲分行行长贺涛介绍，现实中，农民工很难出具可靠的收入证明，收入难核实。如果农民工是短期工或临聘人员，大部分正规企业不愿意出具收入证明，还有不少农民工的每月工资收入是现金结算，无法提供银行存款账户流水。此外，农民工大多未缴纳住房公积金，不具备住房公积金按揭贷款申请资格，所以申请房贷难度不小。
贺涛说，农民工普遍面临进城难以落户、生活成本高等障碍，即使成为新市民，医保、社保以及子女教育问题也难跟得上，这些都削弱了农民工主动购房的意愿。
张帅告诉记者，由于户口不在本地，自己买房选择了商业贷款，利率比公积金贷款高出1个百分点以上，每月还款额3000多元，这笔支出占了家庭收入的1/3左右。他坦言，自己在买房中遇到了不少现实困难，“因为我的户口在外地，办理商业贷款时，银行要求我在本地找一个联系人，可跟银行借钱这种事，人家一听都怕将来惹上麻烦，谁也不愿意提供证明。”
因为户口问题，张帅还面临着一个尴尬，“如果把陕西的农村户口迁出来，村里就要把土地收回去，家里父母都不同意迁户口，可要是不迁过来，买了房子也不能直接在淄博上学，只能按借读处理。”张帅不理解，他已经在淄博工作了5年，社保、缴税都在这边，为啥买了房不能享受跟本地人一样的待遇?
“现在很多农民工和外来人口在工作地买房，更多是为了子女上学和就近享受公共服务，如果不把这个环节打通，鼓励农民工在城市买房就成了一句空话。”张大伟认为，三、四线城市应逐步探索以居住证为核心的公共服务提供模式，农民工和外来人口只要在居住地买房了，就应当享受到与本地人同等的公共服务。
买房负担能否减一减?
一些房屋开发政策的限制成为增加买房负担的重要因素，一、二线城市与三、四线城市存在贷款利率倒挂现象，需防止“边去边增”的恶性循环，避免“旧库存没解决，新库存就出现”
对三、四线城市购房者而言，首先盼的就是房企进一步降低价格。记者在调查中发现，目前房地产企业普遍对5月1日将推行的房地产业营改增较为关注。有分析认为，营改增后将有利于三、四线城市低利润房企减负，给当地去库存提供更大降价空间。
淄博市淄川区颐中房地产(行情 研报)(14.03, 0.00, 0.00%)开发公司财务负责人赵慧介绍，对于房地产开发企业来说，土地成本一般占总成本的40%，本次营改增政策规定将土地成本、建安成本等纳入抵扣范围，如果抵扣充分，估计企业的整体税负下降2%左右，为企业降房价、促销售提供了空间。“营改增可以为我们的房价带来5%的下降空间，大约每平方米能下调300元。”
一系列房屋开发政策的限制，提高了房产开发成本，也是增加买房负担的重要因素。近年来，为解决大城市停车难，一些地方出台了住宅小区车位建设的相关规范，普遍要求新建小区车位住宅比达到1∶1，这在一、二线城市政策效果不错，缓解了小区停车紧张问题，但在三、四线城市，由于居民购车数量还不多，停车空间较富裕，小区地下停车位出现了卖不动的景象。
济宁华都房地产开发公司在开发“金色兰庭”项目一、二期房屋时，按照政策要求同步配建了2600个地下停车位，至今房屋销售了1700多套，但车位只卖出约600个，占压企业资金近1.6亿元，每年利息成本近2000万元。
记者了解到，为了尽量不占压资金，不少房地产企业采取了搭配销售的策略，即购买一套住房必须同时购买一个地下车位，但动辄10万元以上的车位对三、四线城市购房者是一笔不小的负担，加之银行和公积金中心普遍不接受车位作为抵押品进行贷款，相当于提高了购房者的首付比例。
除了引导房地产企业主动降价，银行的信贷支持也很重要。张大伟告诉记者，目前三、四线城市普遍执行20%首付比例，杠杆率已经处于较高水平，继续降低首付比例可能性不大，未来的信贷支持主要是通过引导利率下行，降低买房者的购房成本和还款压力。
相关资料显示，我国银行总体吸收存款成本在2.1%—2.2%之间，银行业正常的经营成本约1%，总体资金成本在3.1%—3.2%之间，而目前长期贷款利率在4.8%以上，银行放贷利率存在进一步下降的空间。
由于三、四线城市金融业竞争相对不足，利率没有充分市场化，出现一、二线城市与三、四线城市利率倒挂的现象，“北京等城市能找到八二折的优惠利率，但很多中小城市仍在执行基准利率，这显然不合理。”张大伟说。
此外，如何进一步发挥好公积金在降低买房负担方面的作用，值得探讨。张大伟建议，可以逐步考虑将现行的公积金政策扩大，为购买首套住房的群体提供普遍的低利率贷款支持，同时可以解决现有户籍、公积金存缴等方面的使用限制。
随着市场回暖，风险因素也有所抬头，首付比不断降低，对于未来可能出现的放贷风险，银行要有所防范。有银行反映，去年以来，有些优质房地产商议价能力强，主动要求降低开发贷款的保证金比例，降低贷款担保责任，银行一方面担心丢失优质客户，一方面又怕增加后续资产质量压力。有些房地产商也开始自己从事金融业务，给买房客户拆借资金，造成本身没有购买能力的买房人，通过零首付或低首付买房，到银行办理按揭贷款，这部分贷款风险不小。
淄博市齐商银行个人金融部个贷中心副主任宋志刚介绍，由于住房按揭贷款大多是中长期贷款，信贷风险往往需要在较长时期内才能显现，难以即时察觉。而当前不少房地产企业盲目扩张，资金缺口和债务规模不断扩大，资金链紧张，会影响到现金流的平稳运行，银行包括项目贷款银行和按揭贷款银行都有可能造成损失。
宋志刚建议，政府应加大支持力度，成立风险防范基金等，维持购房信贷的安全稳定，同时采取购租并举、适当降价等方式，加大对农民工等群体购房的支持力度，让政策红利真正惠及这一群体。
温州银监分局相关负责人认为，应实行差异化的房贷政策，积极引导各类资金真正投向需要去库存的领域。监管部门要严密监测辖内房地产贷款的资产质量，在房地产开发贷款快速增长、按揭贷款首付比例下降的情况下，确保资产质量不出现大幅度下降。
值得注意的是，伴随市场出现暖色，一些待开发的房地产项目提前开发了，又兴起新一轮投资热潮。比如，在温州，近期房市回暖，部分房企拿地热情高涨，中梁地产仅在2015年就拍得8宗地块，华鸿地产拍得5宗地块，过多地产项目的集中开发，极易给企业带来资金压力，倘若市场出现波动，某个项目销售不畅，将使企业陷入资金困局。
“眼下，特别需要防范去库存演变成新一轮土地开发热的倾向，防止‘边去边增’的恶性循环。”张大伟表示，在地方财政普遍较困难的情况下，房地产去库存应格外注意遏制地方政府新的卖地冲动，防止“旧的库存没解决，新的库存就出现”，鼓励房地产企业和地方政府积极顺应转型要求，告别传统的土地财政思维。
