杭州二手房买卖
还未遇到此类尴尬
温州出现的土地证问题，具有一定的代表性。在杭州是否存在类似的情况呢?
“杭州楼市整体还是比较规范的。”杭州豪世华邦交易中心总监刘星告诉钱江晚报记者，国有划拨土地在转为出让性质时，不同于温州可选择20、30、50、70年不等，杭州都是按70年缴纳土地出让金的。
例如房改房，在第一次交易过程中，通常会要缴纳土地出让金，土地年限从办出土地证那天起算，又变成了70年。“这种土地出让金，在整个商品房买卖交易过程中，占比很低，一套房也就几千块钱。”刘星说。
记者咨询了多家杭州房产中介机构，都表示没有遇到类似温州的情况。
■ 追问
土地使用权从何时开始计算?
“很多人认为，我们买的是房子，不是土地，所以对于交纳土地税不认可。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，大家需要厘清中国土地制度的前提，“土地国有，每年需要交纳土地使用费。”
北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师也表示，很多人在购房时存在认识误区，只注意到房产证上写明房屋产权70年，而忽略了土地使用权的期限。“虽然期限都被设定在70年，但是房屋为所有权，是永久的，只要还没有毁坏，就归产权人所有;而土地只是使用权，期限到了之后，就必须要续期。”
尽管房屋产权和土地使用权的最高年限均为70年，但从开发商拿地到房屋出售给个人办理产权证，中间可能会有一定的时间差，这就导致一种房、地年限脱节的情况出现，即土地使用权到期了，房屋所有权年限还没到。
那么房屋产权的年限从何时开始计算?张志同认为，从法律角度来讲，国土资源部门与用地单位或个人依法签订的土地使用权出让合同的日期，才可以作为土地使用权取得的开始时间。
■ 专家观点
土地使用权到期后应该如何续期?土地出让金应如何计算?
顾云昌认为，《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就此，续期应该从“自动”的角度去施行，“自动就意味着，不用个人去申请。”
就土地出让金计算，他认为，应和房地产税收政策结合起来，在购买房屋之初，就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费，也要和新买房屋价格有所区别，“既有住宅老百姓继续交土地出让金，应该考虑减免，不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”
顾云昌建议，可以按照基准地价来选择一个合理的中位数，“不能影响现在的收入结构。”
张志同则认为，《物权法》在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后出台，属于高位法，因此对于土地使用权应主要参照《物权法》的规定，其中只规定届满自动续期，并未明确是否需缴纳土地出让金，“在没有明确的法律规定情况下，居民的住宅土地使用权应该免费续期。”
