20年使用权到期需补缴土地出让金吗?
温州土地使用权到期事件具有其特殊性。
城镇国有土地使用权实行出让制度始于1990年。当时国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称“条例”)，规定居住用地出让年限最高为70年。该条例发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。
温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清日前向媒体表示，上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。
而为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。
对此，扈纪华表示，建设用地使用权的自动续期，并没有设置前提是针对20年、30年，还是70年。
《物权法》立法前，有的地方的建设用地使用权存在20年、30年的情形，比如青岛、深圳等地。《物权法》中没有明确规定，建设用地使用权的年限不满70年的如何自动续期。“这就意味着，自动续期，并不要求区分多少年。20年到70年，中间相差50年，是不是要补齐这50年的建设用地使用权的费用呢?法律没有具体要求。”扈纪华认为。
不足70年的土地使用权到期与70年的应该有何不同、需不需要补交土地出让金?标准是什么?这也成为当前地方实践面临的最大难题。
关于将不足70年使用权无偿延期到70年的说法，不少法学界人士认为，这样的确让利于民了，但是对于当初选择了交70年土地出让金的民众来讲，会存在局部不公平的问题。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新则认为，《物权法》规定的是70年，当事人约定为20年，那不管是70年还是20年，都是有效的，到期后自动续期也应该是有效并适用的。目前看，建议可以将20年统一续期到法律规定的70年。具体办法是，按照20年前土地出让金的价格，补齐20年和70年之间的差价即可。
