相较于2、3月份的一路高涨，4月份北京二手房成交量明显下跌。新房方面，商住项目表现抢眼，延续3月的趋势，成交量递增。
机构数据显示，4月二手房网签量比3月下调近两成，成交均价环比微涨2%，涨幅明显低于3月份。新房方面，4月成交环比增六成。近一阶段成交主力仍为商住项目，五一小长假期间，成交前十的项目中商住就占了8席。
二手房 4月网签量降两成 均价涨幅明显低于3月
据中原地产数据，北京市二手房在4月共签约26374套，与3月相比下调了近两成，从整体来看仍然处于历史高位。4月二手房成交均价达到40900元/平方米，环比3月上涨2%，涨幅明显低于3月份5.2%的涨幅。
由于网签数据具有一定滞后性，实际上，北京楼市在2月底3月初就已经显现出降温趋势，据我爱我家内部统计，从2月29日至今，北京区域二手房实际交易量已经连跌7周。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，一系列利好楼市的政策出台，引发了购房需求的大量入市，尤其是去年9-10月份大量资金流向楼市，进一步刺激了二手房市场的持续升温。购房需求的大量释放使得今年3月份的二手住宅网签量突破了3万大关。但是，购房需求的大量释放，也严重透支了后市的购房需求，所以3月份以来二手房实际交易量的持续下滑也是在情理之中。
胡景晖预计，如果没有更直接的利好政策出台，从4月份开始北京二手房市场将迎来新一轮降温周期。二季度，二手房网签量或将持续回落，房价逐步止涨。下半年，北京二手房市场或将筑底企稳，房价稳中有降。
新房 房企发力 商住成新房成交主力
数据显示，五一小长假期间(4月30日-5月2日)北京商品住宅(纯住宅与商住，不含保障房与自住房。下同)共成交807套，成交面积8.88万平方米，相比之前的清明小长假成交套数减少15%，但成交面积增加0.57万平方米，这一成交量也创造了近三年五一小长假的新高。
亚豪机构分析指出，五一期间市场成交延续了4月的旺盛。亚豪数据显示，2016年4月，北京商品住宅共成交14990套，环比增64%，同比增233%，同时这一成交量也创造了自2010年12月以来的64个月新高。
从价格来看，2016年五一小长假期间(4月30日-5月2日)北京商品住宅成交均价高达34005元/平方米，这一成交价格也创造了历史同期新高。
不过需要注意的是，自3月份以来，北京商住房成交量开始出现递增趋势。机构数据显示，3月份商住市场成交4675套，同比上涨402%，首次超出普通住宅成交套数。
据亚豪机构统计，从五一期间成交排行中可以看出，近一阶段成交主力仍为商住项目，成交排名前十的项目中，商住项目占8席，其中也出现高价项目，例如排名第三的富力运河十号，成交均价高达46996元/平方米。
亚豪认为，这一阶段成交量的持续攀升，主要是5月份开始各大房企也进入上半年业绩的“关键阶段”，供应的积极也为成交的攀升提供基础条件。
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随着春节后传统租房旺季的结束，从3月下旬开始，北京租房市场开始逐步降温。4月份，租房市场进入淡季，交易量萎缩，房租涨幅出现回落。
据伟业我爱我家集团数据中心统计，4月份，北京区域住宅租赁交易量较3月同期下降了25%，月房租均价为4574元/套，较3月微涨1.6%，涨幅较3月份下降了1.3个百分点。
分户型来看，4月一居室月租金均价环比下降0.6%;二居室月租金均价环比增长0.3%;三居及以上户型环比增长3.4%。
成交区域上，4月北京住宅租赁交易最活跃的5个区域分别是北苑、上地、回龙观、立水桥、双桥。其中北苑、上地、回龙观、立水桥基本上一直排在前五，变化较大的是广安门区域，3月排名第5，4月下跌到了第11位。
“春节过后的一个月，是返京租房需求集中释放高峰期，3月中下旬开始，随着租房需求的减少，租赁旺季也将结束，4月份租赁市场整体降温符合市场规律。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析说。另外，从数据来看，三居及以上户型租金价格涨幅较大。
原因主要有两方面：一是合租比例增加，对大户型房源的需求量增加，与此同时，目前买卖市场以改善型购房需求为主，对中大户型的需求量较大，使得租赁市场上的中大户型房源供应萎缩;二是目前部分改善型购房家庭在房屋一卖一买的交易过程中需要租房过渡，这部分家庭租房需求基本都是三居及以上户型，在一定程度上也加剧了中大户型租赁房源供应的紧张。
胡景晖预计，未来2个半月的时间，一直到6月底暑期毕业生租赁高峰来临之前，北京租赁市场都将处于相对的淡季，伴随交易量的下降，租金价格也将出现不同程度的回落。
