“为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。”住建部副部长陆克华在5月6日的国务院政策例行吹风会上，披露“商用房改租赁房”的相关政策细节。陆克华表示，对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行。
扶持住房租赁企业发展
如何发展住房租赁市场?近日国家层面再次作出部署。5月4日，国务院常务会议提出发展住房租赁企业等多项措施，并首次表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
在5日的吹风会上，陆克华介绍，目前我国住房租赁市场供应主体还是以个人为主，占90%以上，而在一些国家的成熟的房地产市场，专业的租赁企业提供房源占比约为30%.
他介绍，为扶持住房租赁企业发展，要完善规划建设和用地政策。合理确定新建租赁住房建设的规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。鼓励地方政府盘活城区的存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应。允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。
哪些商业用房适合改造?
“当前因为商业模式的调整等因素的影响，一些城市腾退出一些商业用房，还有一些商业用房处在闲置或者半闲置状况，也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好。”陆克华说，特别是这些商业用房往往位置、配套较好，交通便利，把这些房子改造成租赁住房，能够满足租赁住房的需求。
他指出，对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。各地要根据实际，研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。
新建中小户型的租赁住房
会上提到青年人、新市民租房难的问题，陆克华表示，在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，租房难的问题确实存在。
陆克华介绍，为解决这一问题，考虑新建中小户型为主的租赁住房。要求各地结合住房供需的状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设的规模，有序开展租赁住房建设。既要考虑供应的总量和规模，也要考虑套型结构比例，来更好地满足租赁的消费需求。
另外，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。
陆克华表示，住建部要求各地切实加强对这一类行为的监管，研究制定将现有住房改造后按间出租的条件、人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。
“主要不是为了去库存”
住房租赁市场发展和房地产去库存的政策之间有什么联系吗?对此，陆克华表示，培育和发展住房租赁市场是一个制度性的设计，它跟阶段性的去库存有关系，但主要不是为了去库存。
“换句话说，北京和上海基本不存在去库存的问题，可是特别需要发展租赁市场。所以主要还是考虑解决城镇居民，特别是新市民，包括外来务工人员、新毕业的大学生、青年教师与医生等专业技术人员等在大城市就业时的居住问题。”陆克华说，从制度设计上讲，发展住房租赁市场和去库存不是一回事。
焦点
土地性质调整与城市规划冲突?
按照此次“商改租”新政，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。
商用房变为租赁房，为什么土地性质也要调整呢?社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强认为，居住用地才能使用民用的水、电、气，这应当是调整土地用途的考虑因素之一。
不过，有学界、业界专家担心，鼓励“商改租”会影响城市规划。同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文指出，因为商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，政府从编制区域规划到卖地都是以此为前提的，如果到了后期允许两者之间有交叉，商业和居住混合在一起，肯定会影响区域的规划定位和规划目标的实现。
中山大学教授、城市规划专家袁奇峰指出，土地出让的前提是依据控制性详细规划，而“控规”规定了开发容量、居住人口数，“潜台词”就是，相应的公共服务设施也是规划好了的。
因此，“商改租”可能面临的问题是，地区居住人口增长，对社区基础设施服务的需求增加，但原来的周边配套设施不一定跟得上。他认为，少量的“商改租”问题还不大，改建达到一定限值就应该重新做评估。
