上海楼市新政调查：新盘成交量腰斩 房价仍坚挺
上海楼市“3·25新政”转眼已满月，春节后一度喧嚣沸腾的房价话题渐渐进入“冰河期”。
五一小长假，带着“上海房价究竟跌了没”的问题，《中国经济周刊》记者走访多地深入调查发现，“3·25新政”颁布后，就新推楼盘而言，不论是4万/平米以下的低端住宅，4万～8万/平米的中端住宅，还是8万/平米以上的豪宅，前来看房的客户均锐减，持币观望成为主流态度，但价格仍然坚挺。
新楼盘成交量下跌一半以上
看房客也锐减
《中国经济周刊》记者通过内部渠道查看某咨询公司地产数据系统发现，上海“3·25新政”颁布前后的新盘成交量跌幅惊人。其中，单价不足4万/平米的公寓项目，3月28日—4月3日与3月21日—3月27日相比，呈现断崖式下跌：限购前4周周均成交达到32.75万平米;限购后仅有15.25万平米，下跌幅度53.44%。
单价4万～8万/平米的中端项目更是惨烈，限购前4周周均成交8.8万平米，限购后只有3万平米，下跌幅度达到了66%;类似情况还出现在8万/平米以上的豪宅项目上，受限购政策及项目推盘策略改变的影响，限购前4周周均成交2.2万平米，限购后仅0.73万平米，下跌幅度深达67%。换言之，这种成交“腰斩”的情况几乎覆盖了沪上不同价格梯队的新楼盘。
不仅成交量跌去一半以上，多个新盘的售楼处甚至出现了“乏人问津”的冷落景象。
“目前大部分客户认为后期房价会持平或者略微下跌，所以春节后那种‘抢房’的情况不复存在，刚需购房者开始出现挑挑拣拣的心态，我碰到过一部分已经订购的客户甚至因为新政而退房观望，但这种情况还不算多见。”一位匿名的开发商售楼处负责人对《中国经济周刊》记者坦言。
据记者了解，外环外公寓项目多数针对刚需市场，而在“3·25新政”以后前去咨询的客户中，不满足“连续社保缴足5年”条件的客户占到了三成左右，成为成交量最大的“杀手”。
除了刚需项目外，“金字塔”结构顶端的豪宅市场也在“3·25新政”之后门庭冷落。其中，位于“新静安”板块的中粮天悦壹号来人量减少70%、大宁金茂府来人量下降40%，位于杨浦的翡丽甲第来人量下降50%。据悉，这主要受到新政将二套房首付从四成提至七成的直接冲击，数据显示，在市区高端公寓的业主中，二套房比例占到了50%～60%。
相对受冲击较小的还是“鱼肚”部分，单价4万～8万/平米的中端楼盘中，莱蒙中央公寓来人量下降30%，万科翡翠公园来人量减少20%，紫竹半岛来人量减少40%，尚海郦景来人量减少30%，新政执行后相对平稳。
新政后房价仍坚挺，
万科一楼盘还涨了2000多元/平米
不过，成交量“腰斩”似乎并没有撼动开发商力撑房价的决心。位于中环的万科翡翠公园属于房价的第二梯队，在新政颁布后的第二天开盘，客户经理苏丽告诉《中国经济周刊》记者，不仅楼盘不会降价，从开盘初至今单价已经涨了2000多元，“之前开盘的时候是6.4万/平米，现在售价6.6万/平米，我从2010年开始做房地产，经过了两次房地产调控，但我们这个板块的房价已经从2008年的2万多涨到了现在的6万多。”
据苏丽介绍，目前新推的楼盘已经所剩无几。“我们整个项目是30万平米的体量，分六期来开发，一到四期已经售完，现在卖的是五期，一种是125平米的，一种是150平米的，6、7、8号楼是125平米的，只有大概一楼还剩4套房子，15、18号楼的房子是150平米的，大概还有20套房子，其他就没房子了，我们是3月26日开盘，125平米的总共有140多套房子，当天的去化率就在80%左右。”
“我们是故意到新政第二天才开盘的，因为之前认筹的客户太多，开出来140多套房子，认筹差不多接近300个人，新政后很多被限制了，没有买房，所以我们也没有成为‘日光盘’。”苏丽告诉《中国经济周刊》记者。在125平米的样板房里，记者所待的一个多小时内，有五六位前来看房的意向购房者。
受限购影响最明显的外环外新盘中，记者注意到，开盘价格也依然比较坚挺。以奉贤金汇的天和前滩时代为例，开盘当天原计划推出216套，后减少了72套，当天成交套数是110套，成交率80%，之前报价2.1万/平米，实际成交均价是2.04万/平米。
同属天和旗下的天和尚上海原计划推出376套，后减少为288套，实际成交260套，成交率达到90%，之前报价1.9万/平米，实际成交均价1.84万/平米。在观察人士眼中，开发商心态比较平静，小幅调价后平稳出货，并且倾向后续立即加推。
值得一提的是，即使是成交惨淡的中高端住宅项目也并没有因此降价出售。位于闵行吴泾的紫竹半岛开盘推出60套，当天成交仅20套，之前报价4万～4.2万元/平米，实际成交均价也达到了4.1万元/平米。据上述咨询公司系统数据显示，单价4万以下公寓市场均价保持在2.2-2.4万/平米，单价4万～8万住宅项目均价5万～5.5万/平米，单价8万以上豪宅均价维持在高位10万～10.5万/平米，与“3·25新政”前相比变化还不明显。
房产交易中心仍排长队，
大多数是新政前买房
与售楼处的门可罗雀形成鲜明对比的是房产交易中心，它正在努力消化着“3·25新政”颁布前的火爆交易。4月29日，也就是五一小长假前的最后一个工作日，记者来到宝山区房地产交易中心。春节过后，它曾经因为一张排队到主干道上堵塞交通的照片而走红网路。
9点半刚过，交易中心五楼的缴税大厅就已经人潮涌动，大厅四周的盆景被人群挤得变了形。“我们特地赶在五一前来办手续，因为五一以后要营改增，虽然对我们没有什么实际影响，但是刚刚经历过‘3·25新政’，怕政策还有什么风吹草动，还是早点办比较安心。”在记者采访过程中，像王先生夫妇这样的心态非常多见。一个半月前，他们以3万/平米的价格卖掉了自己位于宝山罗店的“普通住宅”，用以置换同板块的“非普通住宅”，如今只剩下买房手续中的最后一步：过户。
在被问及担不担心在新政前夕高位买房时，王先生表现得心情愉悦，“新政以后我们的非普通住宅就要七成首付，反而买不起了，况且现在交易中心一天内可以办完缴税、过户两件事，我们上次来办审税手续时，从一楼电梯那里就开始排队，光上电梯就等了一个小时，现在效率肯定高了。”
而在四楼的信息查询窗口，排起的队伍也已经随着墙角一路延伸，构成了一个尾部翘起的大写“L”形。据记者观察，随着时间推移，人数还在不断增长。在领号区及交易中心预检大厅门前排起的长队一眼望不到尽头，记者从队首走到队尾，花费了半分钟的时间。
下午3点半，《中国经济周刊》记者又来到闵行区房地产交易中心，这里在春节后也曾因为6点就开始排队而登上媒体头版。记者在现场看到，前来办理过户手续的用户基本将二楼的座位坐满，人潮比新政以前有所退潮。下午刚4点，交易中心一层，办理审税的人群只能将区域内的空位填充一半。多位中介业务员告诉记者，当天的任务已经完成。而最近二手房交易中，价格基本不变，观望态度明显加强成为中介共识。
鸿如中介吴先生告诉记者，这批前来办理手续的购房者基本都是“3·25新政”前交易的客户，整个流程覆盖的周期恰好赶上五一。(中国经济周刊)
上海松江地价半年内上涨86.5% 外环外房价单价逼近6万
上海松江泗泾，一片尚未开工的建筑工地，远处施工现场已是矗立成群。
上海松江地价半年内上涨86.5%，外环外房价逼近6万/平
上海土地市场再“开战”，松江泗泾地价6个月时间翻了近一倍，上海外环外房价直奔6万/平方米。
5月11日，上海迎来3.25新政后首次土地出让，当天三幅住宅土地溢价率全部超过100%。
其中，格力地产(行情 研报)以19.65亿元的总价，竞得起拍价9.4亿元的松江泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块，成交楼板价为37674.74元/平方米，溢价率109.04%。融创则以30.05亿元夺得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，成交楼板价38291.33元/平方米，溢价率为111.62%。两幅地块价格均已创历史新高。
而早些时候出让的奉贤南桥地块也有超过20家开发商竞买，最终象屿地产以21.5亿总价、高达126.25%的溢价率摘得地块，楼板价约22625元/平方米。
上海中原地产市场分析师卢文曦称，按照此次松江的楼板价推算，未来项目成本价至少6万元/平方米。
当天上海松江泗泾的两幅地块共吸引了64家房企参与竞拍。其中10-05号地块出现金地、旭辉、龙湖、新城、金茂、招商、恒大、中铁、合景泰富、保利置业、碧桂园、同济、葛洲坝(行情 研报)、宝龙、滨江、象屿、禹洲、建发等33家房企积极竞拍。
值得注意的是，去年10月，同久投资、同济中标的泗泾镇SJSB0003单元05-04号宅地楼板价为20531元/平方米。短短的6个月时间，泗泾地价已经飙升至3.7万元/平方米以上，涨幅达到86.5%。这让外界觉得房企有些“疯狂”。
中原地产数据显示，今年以来这一板块公寓房均价 2.52万元/平方米，“万业名苑”的成交均价在2.6万/平方米，相对价高的项目是“建发玖珑湾嘉苑”均价3万元/平方米，而此次地价已经大幅度超越在售住宅价格。
松江泗泾位于松江东北部，西接佘山板块、东临九亭板块、南靠松江大学城、北与青浦徐泾、赵巷接壤。
上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示：松江房地产开发时间较早，而泗泾是传统的保障型住房基地之一，正因为在这一特殊的定位之下，导入了轨道交通及各项生活配套，近年来在大虹桥的开发下，泗泾虽然不属于大虹桥直接辐射区，但距离南虹桥片区的九亭地区也较近，品牌房企也陆续进入板块。
龚敏认为，房企显然看中的是泗泾和徐家汇(行情 研报)‘捆绑式”的发展，即泗泾—漕河泾—徐家汇”成为上海西南“钟摆式生活”的主流线路。
不过，业内人士认为，泗泾房价将破6万/平方米，显然预期有些过高。根据地块的出让要求，受让人出让宗地建设项目在交付土地后10个月内开工，该项要求也意味着房企不能通过延迟开发销售来规避市场风险。而在一两年时间内当地出现如此高价格楼盘，也很难为市场所接受。
值得一提的是，2014年三月，厦门国贸(行情 研报)(7.370, -0.04, -0.54%)地产首进上海，以27.38亿的总价拿下松江佘山中央居住区三幅地块，成交楼板价均在1.1万元/平方米左右，考虑到周边配套，当时被认为价格偏高。此次两幅地块以高价拍出，两年时间，松江泗泾佘山板块的土地价格涨了3倍多。(来源：澎湃新闻)
上海楼市“新政”后“地王”频出 专家称“后期入市压力大”
上海土地市场迎来楼市新政后首批纯宅地的拍卖，在继今日上午象屿地产21.5亿元以126%的溢价率竞得上海奉贤南桥新城的宅地后，下午格力地产和融创分别以超过109%和112%的溢价率分抢了上海松江泗泾两幅宅地。
根据下午的竞拍结果，格力地产19.65亿力挫在场33家房企竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号，楼板价37674.7元，溢价率109%，而这一价格也成为新的区域地王。
而在格力地产当地王不久，融创再次刷新了区域楼板价，融创以30.05亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，溢价111.62%，成交楼板价每平方米38291.33元，取代格力地产成为新晋地王。
据记者了解，上海松江泗泾镇区域内在售楼盘有绿地香缇、金地自在城、绿地云天坊、保利翡丽公馆、建发玖珑湾等，比如，万业名苑4月以来成交均价约每平方米2.6万元，而保利翡丽公馆的精装房的售价约为每平方米3万元，尚不及格力地产和融创所拍楼板价。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“根据上述的楼板价推算，预计未来成本价至少都在每平方米6万元以上。由此来看，不但新的区域地王出现，并且预计未来售价高出当前产品售价一倍，显然价格偏高。”
加上今日上午象屿地产以21.5亿元的价格竞得奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块，溢价率为126.2%，今日三幅宅地的拍卖的溢价率都在100%以上。
对于此，易居智库研究总监严跃进表示：“此次土地高溢价的现象，实际上和上海土地此前几个月一直供应低迷有关系，上海4月的土地市场一直是‘0供应’的状态。而上海相关房企补库存的需求是比较大的，所以此类地块出让后，积极补仓的需求非常大。如果多的房企拿地，自然也会使得部分房企更容易报高价。看似不理性，但也是无奈之举。”
从房企自身角度而言，此次拿地的格力地产和融创都急需在上海补仓。
对于2014年首次进入上海市场的格力地产而言，卢文曦认为：“从去年首次进入上海之后，格力地产今年尚未土地入账。从深耕的角度来看，有必要进行‘补仓’。格力刚进入上海的时候拿地是不计成本的，所以价格高可以理解，是用来树标杆用的，但是泗泾这块地略显激进。”
而对于融创来讲，卢文曦认为：“其去年在土地市场斩获不多，而今年年初土地又不多，所以这次正好有多幅土地出让，因此要抓住这个机会。从土地区域本身来说，比较成熟，上海未来土地出让越来越少，并且有向郊环外延生的趋势。所以对比起来，泗泾目前已经是‘不错’的地段了，长期来看还是属于优质资产。”
值得注意的是，上述两幅宅地都规定了中小套型的住房供应比例都在80%以上，这就意味着未来两项目的定位更可能是“刚需”或者“刚改”。
这一限制显然给后期的操盘和售价带来影响，卢文曦补充称：“上述项目开发难度在于规定中小套型开发规模，而且预计未来销售价至少单价在6万元以上，而目前区域最好的公寓产品的单价也只不过3万元左右，因此拿地上过于激进。”
卢文曦进一步指出：“格力本身做高端产品基因是不足的，未来单价要6万，现在市区均价也只不过6万出头些，后面销售可能会需要困难。”
上海业内人士认为：“拿‘地王’的风险会很大，很多地王项目因为地价高所以利润率都偏低，后期销售才是对房企的考验，而且高地价也会对房企的融资产生影响，比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向发生转变，公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。”(人民网(行情 研报))
上海楼市4月成交急跌 泡沫挤出效应隐现?(图)
一名上海本土房企人士指出，市场供应量会不断增加;而客户被新政拦在门外，可以理解为在减少;房价也被地价逼得越来越贵，市场终会走向量跌价涨。他继续分析，房企不会做赔本生意，市场僵持之下就会出现有价无市局面。
日前，上海房地产交易中心公布了4月份一、二手房成交数据。围绕这组数据，房企在销售与拿地方面的战略转变趋势隐现。
4月，上海市二手房已从3月份成交5.66万套跌至1.8万套，成交量大跌68%;均价24846元/平方米，较3月下降6.9%。一手房成交97.2万平方米，均价32636元/平方米，环比分别下跌56%、1.9%。
有业内人士预测，上海二手房市场将迎来“有价无市”局面，并称整个二季度成交量月均也不会超过2万套。
链家研究院研究主管陈开朝认为，不同于以往，这次上海政府确实有“壮士断腕”的调控底气。就5、6月份而言，上海楼市整体稳中带降是大概率事件，主要因为房价轻度下滑增加人们的观望情绪;刚性的改善需求择机完成交易，市场需求支撑进一步乏力。因为二手房的降价弹性远小于一手，开发商在维持表面价格不变的同时，加大隐性营销力度，会吸引更多二手房成交转向一手。据此判断，5、6月份上海二手房成交很可能出现急冻，一手房成交会在低位企稳。
上海市迟迟未出台今年的土地供应计划，也为土地市场带来不明朗影响。如此背景下，经历4月零宅地出让之后，5月11日上海当月土地首拍也备受关注。
市场连续下行
上海链家市场研究部监测显示，上海二手房价已经连续4个月下滑，4月成交套数位于近一年来最低点;全市二手房成交面积197万平方米，环比3月下跌55.6%。
同策咨询研究部统计显示，上周(5月2日-8日)上海商品住宅成交量仅16.07万平方米，相比“325”新政发布前一周成交71.69万平方米大幅下跌，周平均交易量由3月底的20万-30万平方米下跌至15万平方米左右。
一名上海本土房企人士指出，市场供应量会不断增加;而客户被新政拦在门外，可以理解为在减少;房价也被地价逼得越来越贵，市场终会走向量跌价涨。他继续分析，房企不会做赔本生意，市场僵持之下就会出现有价无市局面。
同策咨询研究总监张宏伟也认为，一旦房子没有了接盘方，或者说被70%的高首付挡在门外，有价无市的局面就形成了。
陈开朝指出，6月份迪士尼开园将对上海市GDP增速影响非常大。2010年上海世博会7000万游客拉动了上海GDP增速约2%-3%，保守估计迪士尼开园将对上海GDP增速拉动至少1%。如果迪士尼效应达预期，上海经济对楼市的倚重将大大降低，因此上海政府不会轻言退出调控。但此次调控，政府致力于管控房价，不仅会全力防大涨，也会全力防大跌——防大跌是因为上海对全国经济和楼市的稳定身负巨大责任。
因此陈开朝认为，市场一旦出现明显降价，上海政府也会及时退出调控。在持续的量缩过程中，以存量房交易为主导的上海楼市，二手房价格的相对坚挺会支撑上海房价坚挺，但开发商的价格策略肯定会逐渐软化。
中原地产高级区域营业董事劳瑞芳指出，“325”新政一个最大的效果就是，被限购的买家开始在上海周边寻求买入机会，比如花桥、太仓、嘉善等区域。
房企调整拿地策略
接受21世纪经济报道记者采访的多名业内人士回忆称，2015年央企与闽系房企几乎撑起了上海土地拍卖市场的半壁江山。业内人士指出，房企在接下来的土地拍卖中会偏谨慎，但市场也不会立即转冷。最近的土地市场走向早已成为焦点。
“325”新政后，上海楼市与土拍双双进入调整期，土地市场甚至出现罕见的零宅地供应。而在五月初将有11幅土地入市。同策咨询研究部总监张宏伟表示，目前土地市场的低迷除了受“325”新政影响外，更多是由于整个上海土地市场本身的供应量偏低，这从1-4月份土地市场持续低迷可见一斑。此外，原本年初就会出台的上海2016年土地供应计划至今没有出台，也是导致土地市场整体形势不明朗的原因之一。
一幅将于5月11日拍卖的泗泾地块，吸引了不少资金实力雄厚的房企报名竞拍。绿地控股(600606.SH)一位内部人士透露，该公司本有意参与竞拍，但看到对手过多就直接放弃了。
事实上，大房企的拿地策略正在转变。已经在上海深耕并在年度销售排行榜上进入前十的房企绿地、万科(000002.SZ)、融创(01918.HK)等，近两年很少在公开市场拿地，基本都是通过收购、合作获得储备;即使在公开市场拿地也看性价比或选择与政府合作。去年以来，融创在上海拿下的唐镇、浦江镇地块，均为收购而来。
而此前并未在上海获取土地的房企，高价拿地之后也会为面粉贵过面包的情形犯怵。因此带来的资金问题也不可忽视。来自wind资讯、中投证券研究部的数据显示，2015年，142 家A股房企货币资金覆盖短债由2014年的81%攀升到 97%，净负债率也由2014年的81%上升到88%。2016年一季度，房企货币资金/短债比率更是从2014年同期的72%攀升至109%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从市场热度来看，房企在松江拿地的热度会较高;而南桥本身库存规模还算较大，部分房企可能在此类拿地方面会相对保守。另外，不排除近期部分闽系房企会积极拿地，目前有较多房企进入上海市场，但没有明显拿地动作，所以土拍市场上此类房企的动作或相对激进。
一名业内第三方机构人士透露，近期房企对外宣传口径已变成：积极应对市场反馈、随时调整市场策略。据其透露，一二线城市土地拍卖表面上房企们积极交标书待拍，实际上已经变得谨慎。“去的企业多了，也会要求好的政策”，比如拿地之后的银行贷款、开发年限之类的敏感问题，“都可以谈”。但21世纪经济报道记者查阅了上海5月拟出让的几幅地块，出让条件尚无任何变化(21世纪经济报道)
沪楼市新政影响3成购房者 业内:房价不会趋势性下跌
上海楼市有多少泡沫?限购之后，房价会跌吗?如何缓解上海房地产市场的供需矛盾?日前，连平、黎明楷等业界专家、大佬齐聚上海，就“一线城市限与购”展开观点交锋。
交通银行(行情 研报)首席经济学家连平：上海房价不会趋势性下跌 这是一场由观点地产新媒体主办的2016城市观点论坛，交通银行首席经济学家连平认为，房地产市场原先“整体供不应求，局部严重供不应求”的状况如今已发生变化，“整体供大于求，局部供不应求”。“多少年来，这是第一次听到房地产去库存的说法。”
连平说，今年一季度刚刚提出去库存时，少数城市出现了房价大幅上升的情况，对此，市场上看法模糊，并有观点分歧。但他认为，从整体形势来看，去库存还是全国楼市的主基调。
连平认为，今年一季度的楼市成交规模，堪称近几年罕见，“以后几年估计也难再出现”。在需求提前释放、一、二线楼市收紧等因素共同作用下，他认为今年楼市成交量会有所调整，但也不会迅速下降。
他认为，成交回落并不意味着房价同样回落。“一些地方此前房价跳得太厉害，可能会适当回调，但这种价格回调，不是趋势性和阶段性的。总体而言，一、二线城市的价格上涨会被控制住，从全国范围来看，房价会继续回升。”
上海房价究竟有没有泡沫?连平认为，不能单纯用本地居民收入与房价来比较，“不是说上海的房价没有泡沫，而是需要放到全球的角度，例如整体收入水平持续增长，尤其是高端人士。我同意这样的说法，房价高的地方，不见得就一定有很大的泡沫，房价低的地方，不见得就没有泡沫。很多三四线城市房价不高，但人口在减少，本来房子造的已经偏多，你说这个地方是有泡沫还是没有泡沫。”
黎明楷：上海新政出台购买力减少3成
中原地产中国大陆区主席黎明楷表示，根据2015年中原二手房成交统计，上海楼市买卖中，47%买家是外地人。考虑到新政对外地户籍的社保年限增加到了5年，黎明楷估算，应该有3成的购买力会受到影响。
对于楼市未来前景，黎明楷认为要看城市人口增长和年龄结构，天津、厦门、海口这几个城市人口增加都比较迅速，他认为前景可以看好。同时，上海、深圳、厦门、广州等城市年龄结构是正金字塔型，考虑到购房主力年龄是30多岁至50岁，他仍然持乐观态度。 谈到房价，他认为一线城市受政策影响较大，“如果政策利好，楼价立马就涨，但三四线城市还是一个问号，要涨起来还是比较困难。” 业内建议：上海可提升容积率缓解供需矛盾
上海楼市供求关系依然紧张，与会一些专家建议，上海可以适当提高容积率，以缓解供需紧张的矛盾。新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，上海楼盘的容积率始终在2以下，但又要追求城市的舒适度、一方面要控制房价上涨是不可能的，两者间必然要有取舍。
盛世神州基金首席执行官李万明也表示，上海对容积率要求过于苛刻，“公寓的容积率挺大，有人说公寓不符合日照要求，但居住需求一定要符合日照要求吗?北京3、4个容积率的房子很常见，许多朝北的房子一样很好卖。”他认为，上海多造一些户型三四十平米的房子，在把交通、通风因素解决好的前提下，提高一些容积率，就可能在土地供应紧张的情况下，缓解供需矛盾。
