每经记者 冯彪“不租房不知道北京的房租有多贵，不租房不知道在北京租房有多苦。”这是一位在北京租房的北漂的一句心里话。
房租贵、租房苦的背后，一方面是租赁需求多，但是房源少，自然导致租房难，另一方面则是住房租赁企业的税费负担大概在17%左右，成本高导致企业进入租赁市场的动力不足。
如何破解“房租贵、租房苦”?5月4日召开的国务院常务会议明确提出实行购租并举，发展住房租赁市场，系列措施包括发展住房租赁企业、推进公租房货币化、完善税收优惠政策、强化监管等。专家认为，这些措施的落地，有望为行业发展迎来春天。
经历五年的租房生涯后，李川(化名)终于凑够了首付款在北京大兴区买上了房。他告诉《每日经济新闻》记者：“五年里，每年房租都在上涨，我也搬了三次家。孩子快两岁了，考虑到以后入学方便，还是买套房心里踏实。”
同样在北京工作的王晨(化名)就没那么幸运了，毕业两年的她目前还只能选择租房。王晨住在北京北五环外的一间面积约15平方米的隔断间里，一床一桌一衣柜已让房间显得拥挤。她每月需要支付1500元的房租，水电气网费也需额外支付。
“第一次租房时，中介称续租时不再收中介费，但是我续租时中介不仅涨了房租，还以合同费的名义收了500元。”她对《每日经济新闻》记者说，由于不想搬来搬去，只好任由中介“宰割”了。
住建部副部长陆克华近日表示，2014年在对北京市3万多名年轻人住房状况调查后发现，43.8%的人都表示在租房的过程当中遇到了中介的不良行为。
一个样本 租房续租遭遇变相中介费
对于我国城市居民来说，解决住房需求的主要方式有购房和租赁两种。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强告诉记者，发达国家租赁住房的比例一般占到40%到60%，购买和租赁在解决居民住房需求中同等重要，但是我国目前存在“重购轻租”的现象，住房自有率在80%至90%，租赁住房多为年轻人不得已的暂时过渡性选择。
“高房价增加了居民的经济负担。但即便是买了房，也可能离工作区域很远，出行麻烦。住房的便利性不够好。”中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平说。
然而，恐怕每个租房者都有一部辛酸史。搬迁频繁，租赁市场不规范，权利不平等也成为人们“弃租换购”的原因。
王晨第一次租房时按一个月房租的价格向中介缴纳中介费，本想着续租时能避免中介费的负担。“可惜还是没想到，续签合同的时候，才发现除房租、保洁费、网费之外，还多出个500元的合同费。”她说。
柴强对《每日经济新闻》记者表示，这明显是不合理的，因为中介的居间服务在第一次出租时就完成了，续租就不应再额外收取费用。
一位房屋中介人士向记者透露，如果承租人选择不续租对中介更有利，这样中介能将住房租给其他人，又能获得中介费。因此，中介经常会用涨房租或其他名义来变相收取中介费。
中介的“算盘”恰好算中了承租人的软肋。王晨对《每日经济新闻》记者说：“如果再另找中介租房，还得再支出1500元的中介费，搬家也麻烦。所以500元合同费也只得认了。”
王晨的遭遇并非特例，陆克华在5月6日的新闻发布会上表示，2014年在对北京市3万多名年轻人住房状况调查后发现，43.8%的人都表示在租房的过程当中遇到了中介的不良行为，例如虚假房源信息、欺诈中介费等。
在租房需求旺盛，房源稀缺的北京，中介也并不担心住房租不出去。2014年58同城研究院发布的《北京租房行业研究报告》显示，北京每天约有20万人在租房。
“我隔壁那位小伙计划搬家，距租约到期还有1个月，中介已带其他租客来看房了。”王晨说。
在叶剑平看来，大城市住房租赁市场总体仍然是卖方市场，承租人相对弱势。对于承租人来说，在其承租权益受到侵害时，其终止合约或换租的搜寻成本和搬家成本是巨大的，而这部分都需要承租方来承担。
一项调查 受访者从未摊上降租好事
除了中介的不规范行为影响租房体验，住房售价上涨，租金也必然水涨船高，房屋租金年年涨也让承租人没有安全感。
叶剑平在北京做过一项500人的微观调查显示，从2011年~2013年间，租金水平持续上升，500名受访者竟然没有一例承租住房租金下跌。三年涨幅均值为38.33%，其中最大涨幅达到基期(2011年)的2.53倍。
“我国现有法律中并没有涉及限制租金涨幅的法律条文，再加上住房购买价格持续保持在高位，因此，租房成本会不断增加，但购买住房后可以再卖出赚差价，这就挤出了部分租赁需求转向购房。”叶剑平对记者说。
据了解，在住房租赁市场发达的德国，政府对房租进行了严格限定。德国政府会根据当地实际房租情况，制定并公布“租房价格表”，该表会两年更新一次。房东给出的租房价格只能根据“租房价格表”上下波动，如高于价格表的20%则可能被视为违法行为，会被罚款。
“德国的法律倾向于保护承租人的权益。房东不能随意提高租金，更不能乱赶租客。”叶剑平说。
此外，租房家庭无法享受与房屋产权人同等的权利，特别是在教育、养老保障、医疗保障等方面，也成为制约租房的一大难题。
一般来说，有了家庭子女后，选择购房的概率会明显增加。李川告诉记者，他支付了80万元的首付后，除去公积金抵消的部分，每月需要交4000多元的贷款。尽管生活压力增加，但是为了孩子以后上学方便，他仍然“弃租换购”。
“在入学排顺位的时候，租房会排在自有房屋后面，因此能否入学还存在不确定性，所以还是‘一劳永逸’的购房比较保险。”李川说。
而在一些热门学校或热门学区，租房者的子女入学则更困难。《每日经济新闻》记者致电北京朝阳区白家庄小学就被告知，租房者子女无法在该校就读。
在叶剑平看来，发展住房租赁市场是一个系统工程，还需要其他社会制度都作相应的调整。“只有先保障买房和租房同等权利，才能让承租人有选择租房的动力。”
