一线楼市进入绝对存量时代 秦虹:转变为结构性机会
房地产业进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主转向新房、二手房市场同步发展
基于对总体供需平衡的判断，应警惕近一段时间以来房价地价在一些城市快速上涨可能蕴藏的风险
5月份前3周的数据显示，北京市新建商品住宅网签5130套，二手住宅网签14202套，二手房网签数相当于新房的2.7倍。中国指数研究院统计，今年前4个月，北京、上海、深圳的二手房成交面积分别为新房成交面积的3.5倍、2倍和2.3倍。北上广深一线城市的二手房交易量已经远远高过新房交易量。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从一线城市来看，市场总成交二手房的占比应该达到了80%左右，所以说已经进入了绝对的存量时代。但如果从全国范围内来看，现在全国新房的住宅销售面积还远高于二手住宅的销售面积。从全国来说的话，还不是一个存量的时代。
不管房地产市场是否进入了存量时代，有一个事实应该认清，即从总体而言，我国房地产已经实现了供求平衡。在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松看来，2013年是房地产市场的转折点，到2013年，我国城镇人口户均拥有住房1.0套，中国房地产市场总体进入供求平衡的阶段。
在这种背景之下，城市间分化却十分明显。一线城市总体呈现供不应求，使得房价一直处于高位运行状态。而一些城市供给过剩，处于漫长的去库存过程中。
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，房地产业高速增长时代已经过去，进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主走向新房、二手房市场同步发展，未来更主要的可能面临存量房市场。邓郁松说，供求基本平衡之后，真正的购房主体变为二次购房的改善性需求。
二手房交易火热对市场有何影响?秦虹认为，房地产行业将从趋势性机会转变为结构性机会，其中包括以快周转、成本控制和产品创新为核心的传统住宅开发;改造升级和管理提升为核心的存量房再开发。同时，租赁市场将会更加发达和繁荣。此外，中介服务不断创新并日益发达，以及为二手房市场的交易和转让所支撑的一些大量的金融服务都会产生。
同时，基于对总体供需平衡的判断，应该警惕近一段时间以来房价地价在一些城市快速上涨可能蕴藏的风险。因为房地产已经结束了高速增长时代，机会不再“遍地都是”。新建商品住宅在一些城市的过度增多以及当前“面粉贵过面包”的状况或许会使一些城市的市场面临高风险。
房地产本身具有投资属性，然而让投资投机性需求过多进入房地产市场，不利于实体经济的发展，也不利于地方财政摆脱对土地财政的依赖。因此，面对当前房地产去库存的主要任务，要警惕房价在一些城市过快上涨的风险，不能通过加杠杆去库存，不宜进行大力度刺激。必须遏制投机资本“炒地”“炒房”之风。
楼市下半年将进入调整期
最近土地市场的热点话题莫过于高价地的诞生，尤其是从去年下半年至今，随着我国房地产市场基本面的回暖，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等地区频现热地。各大房地产企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”。
值得关注的是，众多开发企业开始利用新拍出的高价地为自己楼盘销售造势，极力向他人推销它的“地王”之道。这一营销术的盛行，在一定程度上会推升市场买涨不买跌的行情，使市场表现有些虚火。
从房价上涨情况来看，国家统计局公布2016年4月房价数据显示，4月新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。其中，涨幅较高的城市是上海、南京、厦门、北京、合肥、杭州、福州。从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，高价地还会频出。
那么，上述城市的高价地局面会一直持续吗?答案当然是否定的。因为楼市调控政策基调转为“分城施策”，这意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市将面临政策调控。在京沪深出台楼市调控政策后，这些城市商品住宅市场交易量开始出现下滑。上述地王频出的城市楼市繁荣的背后，是过去几轮“救市”政策不断刺激下透支了楼市需求的结果。待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下半年楼市调整期就来临了。届时，如果房企没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么就有可能会因此陷入被动推盘的局面。而那些之前贸然拿高价地的企业则有可能出现资金链危机。房企拿地，将会变得更加谨慎。(北京晨报)
