“我们要对‘去库存’任务的艰巨性有足够清醒的认识。”国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民说。
供给还在增加，而需求增速不容乐观。2011年以后，一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地，经过几年的开发周期，目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。而有些库存水平较高的地区，人口增长却较为缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增长速度处于较低水平。
一线城市调控政策收紧释放的信号，也可能对市场消化库存形成压力。中原地产首席分析师张大伟说：“据我们监测，3月份沪深等热点城市相继出台楼市调控政策后，沪深两地的楼市显性指标已经较大回落。这种信号可能会给三四线城市去库存造成压力。”
去库存虽然艰巨，却不能“乱投医”，特别是不能用强刺激或加杠杆的方式。“从其他国家的经济运行看，在人均GDP(国内生产总值)达到1万国际元时，房地产增速均出现了下降，而目前中国人均GDP已经接近1万国际元，房地产业很难继续保持两位数的高增长。另外，据测算，城镇常住人口的家庭平均住房套数已经超过1套，我国住房供求关系已经从供不应求变为总量供求基本平衡。”刘卫民说，“在这样的背景下，如果通过不当刺激政策拉动房地产增速，往往会诱发房地产泡沫，而这种泡沫可能会在政策收缩周期中被刺破。”
科学发力去库存
楼市调控应引导房地产回归“居住”核心功能，注意因城施策、因地制宜
那么，去库存究竟该如何发力?
短期看，维护房地产市场稳定至关重要，切莫因去库存造成市场大起大落。“即使在成熟市场经济国家，房地产依然是经济增长的重要动力。十次金融危机，九次与房地产有关。维护房地产市场正常运行至关重要。”刘卫民说，“我认为，未来房地产调控政策应当着力于避免大波动：一是引导房地产回归‘居住’核心功能;二是注意因城施策、因地制宜。房地产增速较快的城市，要注意防过热;而库存压力较大的城市要积极去库存。”
