“因城施策”迎来半年考——
今年初，四川多个城市制定了各自“去库存”的政策，半年来这些城市“因城施策”是否有效降低了房地产存量?当地房地产业发展现状如何?补贴措施是否执行到位，购房者和开发商如何评价目前的市场?
面对7月的半年考，本报为此推出“房地产去库存全省行”全媒体互动报道，为读者提供反映当前四川几大城市房地产业发展的深度报道。因版面所限，本期选取了四川部分二级城市的房地产市场现况，欲了解全部报道内容，请扫描右下角四川日报房产周刊官方微信号“川报观市”进行阅读——
南充：
告别“卖房如卖白菜”的岁月
泸州：
房价从每平方米3000多元到每平方米10000多元，市场联结川渝滇黔
宜宾：
典型内敛市场，下半年房价或会刷出新峰值
德阳：
卖得好是因为供应少?
绵阳：
上半年量价齐升卖现房，下半年呼唤“改需”
均价数据由各地房地产市场主管部门提供，为2016年1-5月当地城市主城区住宅均价(绵阳除外)。
南充
均价4199元/平方米
主城区住宅存量大回暖期开发商以价换量
曾经，南充房地产市场风光无限。但自2014年下半年全国楼市回落以来，南充楼市也不可避免地进入“寒冬”，昔日“卖房如卖白菜”的盛况一去不返。
时间进入2016年，南充楼市开始复苏，成交量也在逐步回升。目前累积了大量库存房源的开发商们，纷纷趁着楼市回暖“以价换量”进行促销。据南充市房管局统计数据显示，今年1-5月，南充市本级共成交商品房住宅13417套，成交面积132.97万平方米，同比分别增长42.2%、44.8%;南充市辖三区商品房住宅供应上市12351套，面积121.91万平方米，同比分别增长45.3%、55.7%。
除了政策刺激外，南充的开发商们“以价换量”进行促销也是成交增长的另一个重要原因。四川日报记者在南充采访时发现，多个楼盘价格在5000元/平方米内，而此前南充楼市均价在5000-5500元/平方米之间。南充下中坝的万科金域东岸是全装修住宅，原价5200元/平方米，现在均价为4700元/平方米。在南充中航城，总价40万元以内便能买到套三户型。“我们不定期还会有优惠活动推出。”置业顾问告诉记者。
综观南充房地产市场，其房企阵容简直可以比肩成都，万科、蓝光、碧桂园、中航、绿地等大型房企相继入驻。目前在南充潆华片区、青松片区、白马新城等热点区域中，有不少大型房地产项目，如山语城、绿地城、白马湖水街等，库存量不小。为此，去年5月南充出台了《促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，对商贷和公积金贷款均有新的政策，在开发经营管理上也进行了适度调整，并且取消了境外个人在南充市的购房限制。“市场也并不像预期那样悲观，目前南充楼市虽然压力重重，但毕竟需求还是存在的。”南充一房企负责人说。
据了解，目前南充市本级商品房住宅库存量约为221万平方米。其中住宅待销期仅12个月左右，相比之下，商业项目的库存压力非常大。
宜宾
均价5607元/平方米
市场集中度明显两家房企贡献近半销量
宜宾楼市是内敛型市场——这几乎是所有开发商的共识。除主城区外，周边三四级城市居民一直是宜宾楼市最重要的“客源”。
6月12日，端午小长假后的第一天，下午3点，邦泰·国际社区的售楼部有6组客户。邦泰地产宜宾公司营销总监黄武告诉记者，项目作为典型的刚需盘，客源主要来源于当地拆迁安置户和周边县城居民，“去年临港片区拆迁货币安置的资金约10亿元，在一定程度上支撑了区域项目的销售”。根据宜宾市房地产管理局提供的数据，去年全市三区八县商品房销售面积343.7万平方米。而据行业人士分析，其中主城区楼盘销售应占全市30%以上，也就是110万平方米左右。黄武告诉记者，邦泰·国际社区去年销售总套数约2300套左右，与另外一家主力房企鲁能基本持平。有当地房产界人士认为，这两家房企一年销售5000套左右的房源，“几乎占据了当地楼市总销量的半壁江山”，可见宜宾房地产市场集中度比较高。
除了市场集中外，宜宾楼市供应区域也集中在南岸和临港两个区域，其余上江北、三江口等区域只能算是零星开发区。据了解，临港是宜宾新兴的刚需居住区，这里有邦泰·国际社区、翰林府邸、天立·学府华庭等几大刚需楼盘。宜宾南岸虽然分为东西两段，但总体来说代表了宜宾城市建设和房地产开发的最高水平，集中了丽雅、远达、鲁能等开发的中高端产品，这些房子几乎是宜宾楼市“最贵最好”的房子。
宜宾丽雅置地副总经理史闯告诉记者：“7500元/平方米，几乎是宜宾楼市近年无法击穿的价格天花板。”但是，这一已经维持颇久的格局或将在下半年被打破。“随着三江口区域正式供地，宜宾楼市的天花板将毫无悬念地被击破，有可能出现单价过万元的项目。”有当地人士这样告诉记者。而据记者了解，不久前多家大牌房企与当地频繁接触，或许未来宜宾楼市无论是开发商格局还是价格梯度都将被再度改变。
至于当地楼市库存，是一个比较模糊的数据。几位资深房产人士表示，目前商品住宅存量应该在9000-10000套之间，基本维持在7-8个月的库存，并认为宜宾住宅市场还是非常稳妥。而据宜宾市房地产管理局提供的数据显示，截至今年一季度，商品住房待售面积339.9万平方米，销售周期为9.6个月。此外，今年一季度宜宾全市商品房销售面积86.5万平方米，同比增长82.7%，增速居全省第二。对于增速数据的飘红，宜宾市房地产管理局相关负责人表示，主要是购房补贴政策的刺激——当地从去年6月开始，对商品住房提供每平方米200元的购房补贴，这一政策顺延到今年有了升级：放开户籍、放开面积、放开性质。“不论是否宜宾户籍、不论购房面积大小、不论住宅还是非住宅，一律给予每平方米200元购房补贴，惠及了更多的购买人群。”
泸州
均价4512元/平方米
购房补贴力度大最高补贴700元/平方米
从2014年到今年上半年，泸州楼市住宅销售不断增长，三年来购房补贴力度也一直在加大。按照当地首套房首付两成的政策，一套均价每平方米5000元面积120平方米的房子，原本首付12万元，补贴后(首付)仅需6万元。
今年6月2日，泸州发布了一份包括45个项目在内的“政府购房补助目录库新建商品房楼盘”名单。这是泸州市政府最新的购房补贴政策(简称25号文)，延续和升级了以往政策的其中一条具体措施。“名单内的项目，政府和开发商分别补贴购房者200元/平方米，如果是拆迁货币安置市民选择购房，还能够参照原有居住面积额外享受300元/平方米的补贴。符合条件的购房者，最高能够享受700元/平方米的购房补贴。”泸州市住房保障和房地产管理局局长唐浩然告诉记者。过去两年内，购房补贴政策对当地楼盘促销带来了非常明显的刺激。佳乐世纪城项目营销副总监雷尊勇介绍，今年销售高峰在4月底，一周可以卖出40多套，最根本的原因就是补贴政策的“收尾效应”。
记者在采访中了解到，在川南，泸州是一个比较有吸附能力的中心城市，因而主城区住宅价格差异颇大，单价从3000多元到上万元的楼盘都有。据唐浩然介绍，目前泸州楼市的买房群体除了当地人以及周边区县的购房者外，还有部分渝、滇、黔地区的购房者，去年这部分群体占购房比例的12%-15%。据了解，泸州规划发展成为人口超过200万的区域中心城市，这也给开发商带来了一个长期看好楼市的理由。碧桂园·生态城营销负责人刘凌峰告诉四川日报记者，项目保持了每月200套左右的销售速度。
但是，泸州楼市也并非一片形势大好，不论是大开发商还是小开发商，同样也有销售不太如意的。泸州城西某项目去年10月第一次开盘，前期排号达到1300组，拟推出房源预计600套，结果开盘实际成交仅300套左右，远远没有达到销售预期。按照世联机构提供的报告，泸州住宅待销期在12-14个月之间，当地房管局给出的数据则是10个月左右。刘凌峰告诉记者，滚动开发，小步快跑是开发商的普遍策略。
德阳
均价4068元/平方米
2月触底3月反弹少有新增项目入市
“最近几个月以来，德阳楼市销量一路上涨，价格也升到4000元/平方米以上。”在德阳代理销售的专业人士刘攀峰说，据相关数据显示，3月德阳市区商品房供应276套，环比增长1625%，成交610套，环比减少75.58%;4月供应754套，环比增长173%，成交883套，环比增长44.75%;5月供应638套，环比减少15.38%，成交1178套，环比增长33.41%。“连续3月去化率都超100%，不是因为房子卖得超级好，而是因为供应量真的少。”刘攀峰说，德阳房价自2月均价3826元/平方米触底之后，3月开始反弹，均价连续3个月都超过4000元/平方米，小有上涨，基本稳定在4000-4100元/平方米。记者在采访中了解到，目前德阳楼市基本上是现房销售，新开盘的房源很少，即将开盘的项目房价最高达到5100元/平方米左右，主城区环境较好、配置较高、功能齐全的改善型楼盘最受购房者欢迎。“近期，德阳楼市住宅供应量都没有超过千套，除4月份玫瑰湾入市外，再没有其他新项目开盘。”一不具姓名的开发商负责人说，供应量小，有利于市场去库存，但对于购房者来说，缺少更多的选择空间。至于目前市场为何新项目较少?该负责人却不愿多说。“我今年为了换房，这几个月都在四处看房，目前德阳楼市在售楼盘多是现房销售。”购房者张维宇说：“好房子越卖越少，现房售价一般也高于同类期房，但购买现房看得见摸得着更加放心。类似于我这样的换房人群，在没有看好之前是不会急着下单的，不仅看位置、户型、配套、产品配置，更重要的是价格和开发商的口碑。”
绵阳
均价4200元/平方米
多个项目进入现房时代均价4600—4700元/平方米
“上半年，楼市在多方救市政策的刺激下，主城区商品房成交出现量价齐升的态势。而在5月房交会后，市场又开始回归平稳势态。”四川合富辉煌房地产顾问有限公司策划主任钟维说，随着市场的逐渐向好，部分开发商正在积极筹划推新项目，多个改善型项目将于近期陆续面市。
“上半年绵阳主城区房价上涨了200元/平方米左右，几乎所有在售楼盘都出现了量价齐升的局面。”绵阳海悦实业有限公司策划经理徐龙告诉四川日报记者，在绵阳买房的不仅有本地人，还有广元、甘肃以及汉中那边过来的购房者。目前市中心在售的商铺大约在6万元/平方米左右，口岸好的可以租到300多元/平方米左右，口岸不好的租200元/平方米都比较困难，目前主城区的商业体量还是偏大，但部分区域仍然缺少现代化的商业中心。
记者在采访中了解到，目前在绵阳楼市开发楼盘的有华润、万达、东原、新希望、凯德、富临、首开、长虹、长兴等数十家开发商，在售楼盘有80多个，多数项目均价在4600—4700元/平方米左右，也有部分高端项目的均价超过7000元/平方米。“上半年，绵阳城区各楼盘采取‘以价换量’的策略效果显著，刚需成交带动了楼市成交量的增加，接下来需要改善型需求入市，以应对最近即将上市的大量大户型楼盘。”钟维说，如果开发商不盲目涨价，未来绵阳楼市更趋稳定，不会出现大幅波动。如果出现房价上涨过快，这些人群会随时改变购房计划，“以价换量”仍将是有效的销售策略。“主城区的存量房体量还是较大，开发商为了规避风险，几乎没有对土地储备进行‘补仓’。”一位不具姓名的开发商负责人说，不仅如此，政府相关部门还加大了对于闲置土地的清理处置力度，据相关数据显示，目前绵阳全市共清理闲置土地123宗，4490.02亩。这种措施的实施，不仅打击了“囤地”“炒地”，让政府掌握的信息更准确，同时规范了市场，让大家在同一条“起跑线”上竞争。
