从政策面资金面看中国楼市 下半年将迎来重大调整
楼市调整的步子似乎越来越近了。日前社科院发表报告指出：2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。事实上，从近期各地所发生的一系列政策层面的变化、房企资金链压力的收紧，均释放出“下半年楼市恐怕不好过”的信号。
社科院：下半年房价增幅将回落
眼下，房价持续上涨、地价依然亢奋，政府智囊机构开始发出了不同的声音。在中国社科院7月6日发布的《中国住房2016中期报告》中，社科院预测房地产市场可能会迎来一个短期调整期。
“调整可能迟到，但不会缺席。”社科院的报告认为，持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后。基于过去房地产周期经验以及影响因素变化对未来趋势的预判，从今年下半年至明年第二季度的时间段内，房价增幅将呈现回落趋势。报告指出，如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。
事实上，自5月份开始，已相继有地产商预判下半年楼市成交量会调整。融创中国[-0.20%]董事长孙宏斌在最近一次的公开活动上就表示，下半年的房子一定没有上半年卖得好，“市场风险已经非常大了，房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。”。新城控股高级副总裁欧阳捷也多次撰文表示，下半年房价涨幅将收窄。
中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市未来一年的房价可能不会涨超过50%，拿了“地王”的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力使得风险非常大。
社科院报告认为,本轮房地产调控政策出台总体稳妥,从而使市场和投资从缓慢到快速回升,去库存成效明显,但仍有需改进空间。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。
资金面房企面临资金风险 地王或有生死抉择
近期多家机构数据显示，6月全国房价环比涨幅已在收窄，这或许反映出下半年楼市的格局。多家房产中介机构反映，2016年二季度，全国重点城市的二手房新增房客比下降，下半年市场将降温。
而在一手市场，不少业内人士担心，由于前期市场高温透支了大量需求，市场后续需求不足，房企资金链回笼也会减缓。有证券机构预计，2016年下半年销售增速将继续降温。而从累计数据来看，1-6月成交面积同比增长32.94%，相比1-5月回落3.49个百分点。楼市成交整体降温的趋势得到验证。
而对于房企而言，另一个资金来源——开发贷，也不断在收紧。一家股份制银行三季度的重点项目表显示，除了超大型房企项目，在十几页表格中，竟然寻觅不到其他房地产相关的项目。据透露，目前只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报，即便如此，还要在审批会上反复讨论和分析风险。而一些小银行2016年上半年连一笔开发贷都没有放。银行业内人士预计，下半年银行开发贷将大幅收紧，各家银行将重点关注开发贷风险。
“今年上半年全国涌现205宗地王，6月的地王数目已再次刷新历史纪录。”张宏伟认为，上半年制造了无数话题的“地王”房企，其潜在风险尤其需要关注。尤其是那些实力有限而又‘高溢价’拿地的房企，更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。“在楼市下半年将进入调整期的背景下，‘地王’或面临生与死的抉择。”
政策面：多个热点城市为楼市降温
而多个楼市过热城市政策收紧也在悄悄展开。7月9日，厦门国土资源与房产管理局发布了楼市信贷调控政策，“认房又认贷”。厦门将于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化，对于名下有一套房但未结清贷款的，或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%，而有两笔贷款记录且未结清的则由原先的50%首付变为不可贷款。此外，停止向三套房发放公积金贷款。
对于此次厦门调控政策的出台，被解读为要给持续高烧的厦门楼市降温。2016上半年厦门不断刷新地王纪录，一度引起购房恐慌，目前岛外房价已迈入3万以上时代，岛内豪宅项目开盘价格达7万元/平方米。
业内人士认为，新政重启“认房又认贷”，对改善及投资客打击较大。
据羊城晚报记者观察，自从3月25日上海出台了“沪九条”楼市新政后，北京、深圳也已收紧了楼市调控政策，合肥也从7月1日起提高首付比例，从这些城市政策面变化的趋势来看，都是通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征。
同策咨询研究部总监张宏伟分析，表面上来看，去年下半年以来，上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨，但是，由于首付比例的提高、政策面预期收紧与市场调整的来临，上述城市楼市火热的背后仍然存在潜在的金融风险。
“央行等相关部门已开始对热点城市进行调研，储备政策已经准备充分，只不过等待时机发布而已。”张宏伟预计，三季度将成为政策收紧的最后“窗口期”。合肥已经出台楼市调控政策，7月1日开始正式执行，南京、苏州、厦门等上述核心二线城市也会在三季度跟进提高首付的政策。
上半年楼市大热结束 下半年楼市或持续低迷
国家统计局最新数据显示，今年1至5月份，全国房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1至4月份持平。在其他资金中，定金及预收款14840亿元，增长35.2%，个人按揭贷款8838亿元，增长58.5%。
无论是开发商还是消费者，上半年的表现都是非常积极的，也给楼市带来了积极的效应，一度呈现十分火爆的迹象。然而大热之后，6月全国房价环比涨幅收窄，这在一定程度上预示着下半年的楼市格局。与此同时，支撑房企拿地甚至竞相高价拿地的开发贷，也开始逐步收紧了。
银行之所以收紧开发贷，主要就是因为对楼市前景不看好。上半年楼市之所以火爆，主要缘于一线城市和部分二线城市出现了意想不到的房价快速上涨，以深圳、上海、南京、苏州等地最为突出。相反，大多数三、四线城市去库存压力仍然很大，仍处于低迷状态，这些城市即便有所反应，也是一、二线城市楼市大热的边际效应，而非自身出现了松动现象。
为遏制房价快速上涨，一、二线城市加大调控力度或出台新的政策，楼市大热现象逐步消失，房价趋于稳定，有的还出现了一定幅度的下降，开发商拿地的热情也自然有所减弱。一旦开发商拿地的热情减弱了，银行对开发商的“信任度”也会随之下降，开发贷也就会越来越紧——开发贷收紧了，楼市风险也就有可能暗潮涌动了。从上半年的实际情况看，一、二线城市楼市的大热，相当程度上与银行不顾一切的支持是分不开的，甚至有报道说，一些银行为了给开发商贷款，甘愿做赔本买卖。
这样的结果传导到消费者身上，刚刚冒出来的购房热情，可能又会受到很大影响，包括一些刚需旺盛的消费者在内，很多人可能重新回到等待观望的状态。尤其是三、四线城市，原本指望一、二线城市的大热，能够对三、四线城市的购房热情产生一些带动作用，现在看来，至少下半年是没有指望了。
那些在上半年积极拿地的开发商，会不会因为开发贷收紧而出现巨大的风险，颇值得关注。除极少数实力超强的开发商，其他开发商大多是依靠银行的支持，才具有了拿地的条件和动力，现在开发贷收紧了，以一些开发商的实际能力，恐将面临资金链紧绷的危险。尤其是土地价格脱离实际的地块，会不会因为开发能力减弱而出现风险，包括后续资金跟不上、无钱开发、无力偿还到期贷款等，都是需要认真应对的问题。
好在今年上半年的拿地热潮，主要发生在央企或少数大房企身上，且维持的时间不是很长，否则风险只会更大。即便如此，随着央企整合力度加大，相关央企整合以后，会不会对发展战略做出调整，对被整合央企新拿的土地作放弃处理，也是需要认真应对的问题。
更令人担心的还是三、四线城市楼市的去库存。如果说上半年房地产市场的火热，让我们看到了一些去库存的希望，那么接下来，三、四线城市的去库存压力只会更大。尽管部分地方启动了鼓励农民进城买房的政策，但在目前条件下，此举料难成为加快三、四线城市去库存的“强心针”。就算能够推动三、四线城市楼市去库存，由此带来就业、社会保障、医疗保障、教育等方面的问题，又有可能成为三、四线城市新的短板。如果从楼市风险转化成为社会发展短板，后者对城市发展带来的困难和风险，未必比前者更小。
总体上讲，上半年楼市的大热结束以后，接下来除楼市可能持续低迷，另一个可能就是风险暗潮涌动。如何防范和化解这些风险，决策层、管理层和开发商都需要引起足够重视。
下半年楼市或将呈现高位景气局面
5月份楼市数据显示，销售、新开工、开发投资等三大指标累计增速今年以来首次回落。其中，前5个月的商品房销售面积同比增速回落3.3个百分点至33.2%;新开工增幅(18.3%)较1至4月下降3.1个百分点;开发投资较1至4月微降0.2个百分点至7.0%。70个大中城市的新房价格指数平均涨幅从4月份的1.03%降至5月份的0.84%，为去年10月以来首次下滑。5月份，全国楼市批售比数据(销售规模/批准上市规模)环比进一步回落，由4月份的1.48下降至1.38，环比连续两个月下降，意味着此前持续上攻的楼市火热态势在4月份已开始降温。进入6月份，楼市销售量继续回调。6月1日至15日，易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积714万平方米，环比5月份前15天下降了7%。由此，楼市短期见顶的迹象越来越清晰。
笔者认为，冲高回落、高同比基数及激励政策效果减弱是楼市调整的三大原因。
首先，今年一季度，全国新房销售面积同比增长33%，景气度已接近历史最高年份的2013年一季度，并连续4个季度上攻。3月份以来，全国新房月均成交都超过1亿平方米，这是过去从来没有过的，3月成交更是达到创纪录的1.3亿平方米，比2015年同期大涨近50%;4至5月成交尽管有所回落，但也分别达到了1.17亿平方米和1.19亿平方米，同比大涨40%至50%。需求过度释放后，回落是市场规律使然。其次，2014年“9·30”新政和半年后的2015年“3·30”新政，被认为是史上最强力度的政策激励，促成了2015年4至5月的楼市高景气。这两个月全国商品房销售面积环比增幅达到40%以上，从而形成了较高的基数，导致今年5月销售量增幅回落。
再次，2014年中开启的“去库存”战略下，楼市刺激政策和流动性稳定叠加。但是，今年二季度以来，由于一二线城市房价上涨较快、土地交易市场高烧不退、投机炒作泛滥，过去一年半来的大力政策激励思路开始“纠偏”。因此，未来楼市激励政策或将进入“空窗期”。
很多业内人士判断，未来全国楼市将呈现“大周期见顶”甚至是“拐点到来”的走势。但笔者认为，基于货币和楼市基本面，楼市短周期处于高位盘整阶段，中周期继续回升和高位景气是大概率事件。
首先，5月份全国首套房贷利率仅为4.49%，环比再降0.03个百分点，再创历史新低;二套房按揭利率均值环比持平，同比下降了82个基点至5.39%，也降至历史低位。综合过去几轮楼市调整，金融信贷政策的作用最大，若金融环境向好，楼市景气就不会改变。
其次，主要城市仍在“补库存”。5月份，35个重点城市新房消化周期为10.6个月，比4月份收窄了0.3个月，处于12个月的警戒线范围内。其中，一二三线城市库存消化周期分别为8.4个月、10.2个月和16个月，相比4月份的8.4个月、10.5个月和16.9个月数值有所收窄。受房价高处不胜寒和调控的影响，一线城市库存基本不变，而二三线城市的去库存化速度均有加快，这意味着占目前楼市体量40%的二线楼市依旧在上升。2014年至2015年，全国土地购置面积分别下降14%和31.7%，今年1至5月则继续下降5.9%，土地供给不足是库存下降的主因。因此，重点城市中期内补库存局面不会改变。
再次，对于近期业内热议的二线城市楼市调控、控制“地市火热”等，笔者认为，在“去产能”背景下，以制造业为主打产业的二线城市，楼市在稳投资、稳增长、稳税收上的作用空前，大力度收紧楼市政策的可能性较小，去库存和对少数城市适度抑制的“托底盖帽”将成为政策主旨。
今年1至5月份，二线楼市成交面积同比增长了63.2%，高于一线和三线城市14.1%和30%的水平。目前，一二线城市、主要都市圈及辐射区域的楼市成交量占全国的70%左右。稳增长背景下，货币政策操作保持中性适度;银行杠杆重心已经从制造业转向按揭贷款等消费金融，按揭利率继续维持在历史低位;土地市场上攻态势不改，意味着开发商急于补库存。由此，尽管短周期内楼市面临调整压力，但并非“拐点”来临。综合当前楼市政策及资金基本面，下半年整体依旧处于高位景气的局面。
专家：楼市现大信号 房价调整期下半年开始
7月6日，中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会进入一个短期调整期。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧，货币政策对房地产的刺激动力正在减弱。
房地产就业市场信息已向中国房地产市场发出了一个重要信号，在多重因素的影响下，房价的调整短期又会开始。
今年6月份的国内房地产市场开始趋于寂静。尽管偶尔有“地王”出现，但这种零星半点的声音也在开始逐渐退出市场。而从今年4月份开始，全国的住房销售面积与销售金额增长都在环比下降。至6月份，30个大中城市商品房成交面积继续回落，比5月继续下降8个百分点。从5月数据来看，不仅交易量增长放缓，而且住房开工、住房投资及土地销售增长都在放缓。房地产开发商并不看好下半年的房地产市场，下半年住房销售的情况可能又会出现低迷状态。
7月6日，中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会进入一个短期调整期。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧，货币政策对房地产的刺激动力正在减弱。这种情况的出现在于热点城市的房价过高，一般民众根本无力进入市场。
且高房价致使“房地产市场去库存”完全成为伪命题。房地产开发商面对市场暴利不仅不会离开，甚至还会疯狂涌入，希望借以抓住最后的机会。这些年来，政府的一些职能部门几乎很难对房地产市场有好的判断及政策，持续市场稳定健康发展。比如，住房限购政策就使得中国房地产市场走上了难以摆脱的困境之路，而今年中国房地产市场的情况同样是如此。
同时，国内就业形势更是意味着房价未来将会下跌。就国际咨询公司凯博咨询日前发布的中国就业市场报告显示，自2013年初，房地产行业就业机会与房地产市场在6个月中走势相似;而就业机会具有前瞻性，先于房价6个月左右达到峰值或触底。中国房地产市场中介新增工作机会的峰值已经过去，凯博咨询数据与分析团队主管Erik Haines表示：“如果这一趋势持续，近期新增就业机会的减少可能暗示中国的房价将会开始下跌。”这一时刻很可能已经到来。
其实，当前房地产市场的问题在于库存太多，而中国人口少子化的时代已经到来。清华大学社会学教授孙立平曾引用数据表示，如果只计算进入销售环节却没有卖出去的库存，当前中国住房库存大概有6亿到7亿平方米;如果加上已建成但未进入销售环节的，大约50亿平方米;如果再加上土地已经出让，但未开建的库存，估计大约为132亿平方米。中国城市居民的住房在2010年基本上达到平衡，即三口之家基本上有一套住房。所以，中国住房严重过剩已经是不争事实，但之所以出现居民抢房，其主要目的在于希望住房升值并以更高的价格卖出。大家都这样想，最后这些住房又会卖给谁?
还有，社科院人口学者郑真真在夏季达沃斯论坛上表示，到本世纪末中国人口可能只剩10亿;且自2029年后大陆人口将开始步入衰退期。如果中国人口全面下降，中国的住房需求又从何而来?
总之，房地产就业市场信息已向中国房地产市场发出了一个重要信号，房价的调整短期又会开始。居民的就业机会减少、收入下降，及人口增长下降等，会导致房地产企业倒闭潮的出现。这些更是会强化中国房地产市场周期性调整的到来。
