深圳发布租金参考价！有地区参考价高于实际租金，专家：与二手房参考价相比，约束性不强

深圳市南山区楼市。 梁宝欣/摄

本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

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10月28日，据深圳市住房和建设局官网消息，为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，并将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在10月28日接受《华夏时报》记者采访时指出，租赁是热点城市居住需求的主要实现模式，深圳大概有70%的人群在租房，迫切需要有这样的参考价来引导市场租金，保护租赁权益，降低新市民安居成本，释放他们的消费需求。不过，租金参考价作用最大的方面，就是对于保障性租赁住房的定价，对市场租赁住房的租金制定约束性并不强。

同时，《华夏时报》记者通过与多名受访者沟通得知，目前深圳实际租金与参考价存在一些出入，也存在部分租金与参考价相似的情况。

南山区租金参考价最高

据了解，本次发布的租赁参考价格覆盖全市各区（不含深汕合作区）3786个商品住房楼盘、215个商务公寓楼盘以及318个统建楼楼盘。未纳入本次租赁参考价格覆盖范围的小区租金可参照同地段同类型同品质楼盘的租赁参考价格确定。

《华夏时报》记者了解到，本次划定租金参考价时，小区和产业园区的厂房、研发用房、物流仓储以面积（平方米）为定价标准，而城中村私宅、产业园区配套宿舍的租赁参考价以套为单位。

从租赁价格来看，目前南山、福田、罗湖的租赁参考价位居全市前三。其中，南山区的商品住房租金、商务公寓租金以及统建楼租金分别为109元/平/月、154元/平/月和73元/平/月，均位列全市第一。福田区紧随其后，商品住房租金、商务公寓租金以及统建楼租金分别为98元/平/月、144元/平/月和67元/平/月。罗湖区位列第三，其商品住房租金、商务公寓租金以及统建楼租金分别为80元/平/月、105元/平/月和53元/平/月。

按照《中国人口普查年鉴-2020》的数据来看，广东城市家庭人均居住面积为29.59平方米。若按照30平计算，居住在上述三个区域的商品住房月租金分别为3270元、2940元和2400元。

对此，李宇嘉特别指出，现在，对新市民来说，买不起也租不起，这是大城市的现象。在深圳，商品住房租金每月达到70-100元/平，一个单间40平米，一个月租金就要3000元以上，超过了多数新市民月收入的1/3。在国际上，但凡租金支出超过了一个人收入的1/3，就代表着租赁支出压力过大了，会影响到其他合理的消费。长租公寓太贵，城中村体面性较差，合租的问题又很多。其他城市也是如此。

“深圳发布的租金参考价，除南山外，其他区域租金均低于100元，有7个区的租金低于70元。这一数据既反映了当前租金的水平，又发挥了引导的作用。未来，政府保租房大规模建设，租金均将低于各区指导租金水平，有利于实现新市民的住房需求，促进长租习惯的养成，培育租购并举的住房制度。”李宇嘉补充说道。

租金参考价约束性不强？

值得一提的是，《2022年度小区租赁参考价格》使用指引有特别提到，本租赁参考价格旨在为深圳市辖区内各类小区房屋的租赁双方协商议定租金提供参考。租赁双方可参考本租赁参考价格，同时结合物业的楼层、装修标准、内部配套等客观实际和个体化因素差异，最终协商确定符合自身实际的租金。

李宇嘉也表示，二手房参考价，深圳做到了全覆盖，已经成为引导市场价格走向，引导市场预期的价格参考锚。目前来看，这个价格锚的作用已经到位，越来越多的房屋按参考价来成交。而租金参考价和二手房参考价是完全不同的。租金参考价不涉及到银行贷款，不涉及到加杠杆的问题，所以效果不能和二手房参考价划等号。

“租金参考价作用最大的方面，就是对于保障性租赁住房的定价，对市场租赁住房的租金制定约束性并不强，当然，如果后续要求租金年度涨幅不超过某一个百分比，也可能是有作用的。”李宇嘉说。

《华夏时报》记者近两日通过与多名受访者了解得知，多数地区实际租金与参考价存在出入，不过与参考价相似的租金情况也是存在的。

住在深圳市南山中心区的刘女士，和朋友合租了一套64平三房一厅的商品住房，每个月的租金为7300元，而该小区参考租金为每月124元/平。如果按照参考价，该房源租金为7936元。而她和她朋友的租金一共要增加636元。

刘女士在接受《华夏时报》记者采访时表示，“之前业主放租的时候价格和租金参考价差不多，但是后来一直没人租，只能将价格降下来。”

“今年9月搬进这套房子之前，我们也是租住在那个小区。之前租的那套户型和现在的一模一样，也是带家具，每月租金只需要7000元。”刘女士说。

与刘女士实际租金低于参考租金的情况不一样，家住在龙华街道统建楼的王女士每月需支付2550月的租金，租了35平的一室一厅，参考价为45元/平。如果严格按照参考价，她每月的租金将减少975元。

王女士向《华夏时报》记者表示，“知道深圳推出了租金参考价，但是由于没有约束性，房东肯定不会按照参考价降价。”

家住在深圳市福田区下沙村的陈先生则向《华夏时报》记者表示，自己的租金和参考价很符合。

陈先生在下沙村租了一套两房一厅的房子，每月租金为3950元，而官方公布的租金参考价为3947元/套。

此外，李宇嘉也指出，商品房交易过程中，政府有监管的抓手去管制价格水平，包括预售、网签、贷款，但是对于租金价格的引导，缺乏这样的抓手，也就是如果要让市场租金跟着参考租金走，监管的成本太高了。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁