无锡第四批土拍全部底价成交，地方国资拿地比例明显下降 | 鏖战“两集中”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

(资料图)

10月25日，无锡完成第四批次集中供地，成为22个城市中首个完成第四批次集中供地的城市。此次为吸引房企积极参拍，无锡加大了核心区域优质地块的供应，但因房地产市场整体尚未回暖，叠加临近年底房企资金相对紧张，13宗地块仍全部底价成交。

平淡的土地市场之外，今年以来，无锡出台了一系列“稳楼市”政策，推出优惠利率、带押过户、降低首付比例、调整限购限售政策等等，但目前无锡楼市仍不温不火。尽管“银十”初期，多家主流房企推出密集的优惠活动，小幅拉升了无锡楼市的热度。但克而瑞无锡指出，地产调控大背景不变，无锡未来楼市的预期依然是求“稳”。

地方国资拿地金额占比降至33%

10月25日，无锡第四批次集中供地毫无波澜地落下帷幕，13宗地块全部底价出让，成交总价163.78亿元，显示市场热度仍维持在低位。而此前一天，无锡公布了地块报名结果，13宗涉宅用地均只有一家报名企业，即意味着所有地块均将底价成交。

“本次地块数量适中，同时核心区加大供应，如新吴区太科园板块在断供3年后，一次性挂牌2宗地块，起拍价达到18000元/平方米，但最终均底价成交，可见无锡土地市场热度并无提升。”中指研究院方面坦言。

值得注意的是，多家研究机构指出，无锡此轮土拍，财政部政策效果初显：公开资料显示，国庆节之后，财政部印发《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。其中提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。

整体来看，在第四批次无锡土拍中，地方国资拿地比例明显下降。中指研究院土地事业部负责人张凯向《华夏时报》记者强调，今年以来，无锡的集中供地一直以城投等地方国资作为主力军，前三批次中，地方国资拿地金额占比分别为92%、55%、89%，而央企、国企在四批次之前还尚未在无锡拿地。 “根据当前拿地企业的股权结构初步计算，本次无锡土拍地方国资拿地金额占比大幅下降至33%，可见该政策对于限制地方国资托底拿地起到了一定的约束效果。”张凯表示。

克而瑞无锡亦认为，上述政策限制了城投过度拿地：“这一次可以看到一些非城投或者与城投合作的开发商拿地，出现了一些久违的名字，也有新名字的出现。”

具体来看，位于太科园板块的XDG-2022-69号地块、XDG-2022-70号地块均以18000元/平方米的楼面价成交，为本次土拍最高楼面价，由“新面孔”上海中鹰黑森林投资（集团）有限公司竞得。据公开资料，该公司以打造“科技住宅”“森林豪宅”闻名，在上海普陀打造有“中鹰·黑森林”项目，此次夺地为首进无锡。

据克而瑞无锡统计，太科园板块已“断供”3年，上一次出现成交还是在2019年11月。彼时，大发竞得XDG-2019-57号地块，也是板块内的首宗“万元地”。2022年8月，太科园板块内商品住宅库存仅为1.57万平方米，按照近12个月去化流速，去化周期约3个月。“板块内土地市场长期空白，新房市场库存告急，亟需补仓。未来，待这两幅宅地入市，或将填补太科园板块近年来的新房市场库存不足的现状。”克而瑞指出。

除中鹰黑森林外，绿地香港以总价18.7亿元揽得梁溪区三宗地块。至于拿地原因，绿地香港方面向《华夏时报》记者强调说，“企业还是要发展的”，而绿地香港“目前在无锡重仓”。

三批次“民企独苗”朗诗则再入局无锡，以4.45亿元竞得XDG-2021-32号地块，“后续是独立开发、还是引入地方国资联合开发、亦或是延续近几年的转型路线小股操盘做代建，值得市场关注”，中指研究院土地事业部负责人张凯表示。此外，在惠山区，保利进行了补仓，以总价54.3亿拿下分别拿下XDG-2022-82号地块及XDG-2022-83号，均为住宅地块。

楼市预期依然求“稳”

无锡是22个城市中首个完成第四批次集中供地的城市。通过4次集中供地，无锡年内共出让48宗地，总成交金额约为588.51亿元。

从4轮竞拍情况来看，作为长三角热门城市的无锡，“曾经悬念迭起、大起大落的土拍局面，注定一去不复返。稳中有变，瞄准市场需求的土拍，以后或将成为无锡土拍常态”，克而瑞无锡总结说。

《华夏时报》记者注意到，在此轮13幅地块全部底价出让之前，无锡第三批次集中供地的11宗地块亦全部为底价成交，总成交价为120.04亿元。而第一、二批次土拍的情况也未有太多亮眼之处：今年5月7日启幕的无锡首批集中供地中，8宗地块总成交价103.97亿元，其中7宗底价成交，1宗溢价成交；8月1日，无锡二批集中供地成功出让16宗，其中1宗封顶摇号、2宗溢价成交、13宗底价成交，总出让金200.7亿。

而在平淡的土地市场之外，今年以来，无锡出台了一系列稳定楼市的政策，推出优惠利率、带押过户、降低首付比例、调整限购限售政策等一系列政策，但目前无锡楼市仍不温不火。

10月24日，国家统计局发布2022年9月70个大中城市商品房住宅销售价格指数，长三角9个入选城市中，无锡下跌0.1%；二手房销售价格方面，9月无锡环比下降0.3%。

同时，来自克而瑞的数据统计，2022年1-9月无锡市区商品房住宅新增供应243.24万平方米，同比下降54.06%；成交面积229.22万平方米，同比下降58.08%。不过，成交均价23643元/平方米，同比上涨10.09%。

不过，“银十”开局，无锡楼市的热度有所提升。据公开报道，“十一黄金周”期间，30个主流开发商在无锡推出优惠活动，取得一定成效。来自无锡房地产市场网的数据显示，10月10日-10月16日，无锡商品房一周备案成交面积7.16万平方米，环比增幅202.48%，成交套数561套，环比增幅164.62%，商品房成交量有所提升。

另据“无锡发布”，10月8日，在冲刺四季度的政府会议上，关于房地产方面，无锡市市长赵建军表示，“要盯紧盯实商品房销售面积等关键指标，优化推出促进房地产市场平稳健康发展的增量政策”。

无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵向《华夏时报》记者坦言，受经济下行等多重因素的影响，住房销售还存在着一些困难，房企的资金压力也比较大，表现在土地市场上回暖得也比较慢。

“但相信在中央’因城施策，用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求’的政策指引下，在省市促进房地产市场健康平稳发展的具体暖市新政的帮助下，在市场各方的共同努力下，无锡市土地市场和房地产市场一定会进一步实现良性循环和健康发展的目标”，沈洵乐观地表示。

“对于无锡来说，未来房价不言涨，只言’稳’，是比较合理的期待。”克而瑞无锡指出，地产调控大背景不变，无锡未来楼市的预期依然是求“稳”。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁