苏州第四批土拍民企参与比例提升，多城增加供地批次，也有城市考虑退出集中供地 | 鏖战“两集中”

来源: 华夏时报 ┆ 时间: 2022-11-01 18:53:20

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李贝贝上海报道

【资料图】

10月31日，苏州市区土地市场今年第四批集中供地落幕。由于临近年终，各家房企都在努力冲业绩和回款指标，对于拿地就会更加谨慎。加之四批次出让的地块品相一般，多集中在城市次核心板块和新兴外围板块，因此各家房企的参与积极性不高，18幅地块均以底价成交，共获土地出让金179.21亿元。

本次拿地企业依旧以地方国资城投为主，不过民企参与积极性有所提高，共有8家民营企业参与竞拍并获得地块。克而瑞苏州指出，这说明，“一些稳健民企对苏州这座城市的房地产市场发展仍旧看好”。

除苏州、无锡之外，目前已有多地增加了年内集中供地的批次。对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《华夏时报》记者指出，增加供地的批次，更有利于稳定地价。

《华夏时报》记者注意到，在一众城市加紧第四批次土拍之时，亦有城市考虑退出集中供地：10月28日，江西省住房和城乡建设厅发布相关文件，透露将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

苏州18宗地收金179亿元

10月31日，苏州2022年第四批集中供地收官。开拍前数日，原计划推出20宗涉宅地块中有2幅推迟了出让时间，最终，18幅地块均以底价成交，共获土地出让金179.21亿元。

据中指研究院统计，本轮土拍，18宗地块多集中在城市次核心板块和新兴外围板块，起始总价超出15亿元的有3宗，其中编号“苏地2022-WG-50号”的吴中区长桥街道石湖西路南侧、新蠡路东侧地块价格最高，起始总价为29.23亿元，最终由“苏州嘉盛房地产开发有限公司&苏州天鸿伟业置地有限公司（嘉盛&天鸿伟业）”底价竞得。

从拿地房企来看，地方国企成为主力军。例如，苏州高新地产分别以底价8.94亿元摘得苏地2022-WG-61号地块、底价8.19亿元摘得苏地2022-WG-63号地块，两宗地块均位于高新区；同在高新区，苏州科技城发展以底价6.94亿元摘得苏地2022-WG-62号地块，楼面价12600元/平方；相城城投以底价13.8亿元摘得苏地2022-WG-58号地块，楼面价16000元/平方米；建屋发展联合苏州恒泰竞得唯一一宗苏相合作区倪汇路西、观塘路北地块等。

尽管如此，部分民营房企在本轮土拍中表现积极，包括龙湖、路劲、朗诗、中鹰黑森林等8家民企参与了竞拍，并成功获得地块。克而瑞苏州强调：“我们看到了一种全新的拿地模式，那就是稳健民企和地方国企联合拿地，这些地块也基本上处于这些房企此前有楼盘开发基础的区域。”

例如，2天前刚刚“换帅”的龙湖联手苏州地方国资漕湖置地，以19.6亿元底价竞得位于相城区经开区春申湖路南、相八路西的“苏地2022-WG-65号”，地块出让面积6.125万平方米，成交楼面价1.6万元/平方米。中指研究院分析称，该幅地块所处相城核心板块处于发展阶段，现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间。

《华夏时报》记者注意到，在克而瑞公布的1-9月房企新增货值TOP100中，龙湖以497.9亿的新增货值，排名第13位，是少数仍活跃在土拍现场的头部房企之一；而在8月举行的2022年中期业绩会上，时任龙湖CEO的陈序平曾表示，“上半年我们获取了17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”

其他获地的民营房企中，朗诗、路劲均选择联合苏州国资太湖城投，分别竞得位于吴中区度假区的苏地2022-WG-53号、苏地2022-WG-54号地块，出让面积分别为39013.9平方米、45921.8平方米，成交价分别为5.27亿元、4.27亿元。

而10月25日在无锡第四批集中供地中夺得2宗新吴区太科园地块的中鹰黑森林，此番于苏州再度出手，联合兰干集团、盛泽投资以3.97亿元底价竞得吴江区平望镇平梅支路南侧、平西路西侧地块，成交楼面价为4821元/平方米。

对于民企联手地方国资拿地的形式，克而瑞苏州指出，该模式降低了民企的拿地风险和成本，也增加了这些深耕苏州的民企的货值，而这些开发经验丰富的民企介入，即便是小股操盘也利好地块未来产品的打造，对于购房者而言亦是好事。“一些稳健民企对苏州这座城市的房地产市场发展仍旧看好，毕竟苏州作为最强地级市，未来无论是城市还是楼市的发展依旧值得我们期待。”克而瑞苏州进一步强调。

多城增加集中供地批次

截至目前，苏州市年内已完成四轮集中供地。《华夏时报》记者不完全统计，在四轮供地中，苏州共出让了50幅地块、揽金811.49亿元。而除第四轮集中供地全部底价出让外，其他三轮集中供地中，均有一定比例的地块出现溢价。在第二轮集中供地中，还有3宗地块达中止价后经由一次性报价成交。

另一方面，与其他已经进行了集中供地的城市类似，今年内，苏州此轮土拍的竞买门槛进一步调低。例如，在首轮集中供地中，苏州就将竞买保证金比例由去年三轮的30%降至20%，对房企的资金要求明显放松。同时，姑苏、高新区和吴江等地区出让地块出让金缴纳期限延长至6个月，极大地缓解了房企现金流压力。

而在四轮集中供地后，苏州将在11月初启幕第五批次集中供地。据克而瑞苏州透露，苏州届时或将挂出园区核心的几宗优质地块，“一些实力央企、国企缺席四批次土拍，据说就是在等五批次更加优质的地块，预计抢地现象将在五批次土拍再度上演”。克而瑞苏州指出。

《华夏时报》记者看到，除了苏州，近期包括南京、北京、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等多个城市也都增加了2022年集中供地的批次，其中无锡成为首个完成第四批次集中供地的城市。按照计划，今年集中供地批次最多的城市是武汉：9月21日，武汉市自然资源和规划局表示，在9月、10月、11月连续安排三个批次集中供地，全年集中供地因此会达到六次。

对于多地增加集中供地批次的做法，邹琳华直言，“因为开发商资金链非常紧张，集中供应土地的话，容易把土地市场压垮。”邹琳华向《华夏时报》记者指出，增加供地的批次，更有利于稳定地价。

中指研究院土地事业部负责人张凯则向《华夏时报》记者指出，集中供地政策目的在于稳定土地供应预期，从而达到稳房价、稳地价的目的。但在执行过程中，集中土拍对房企短期资金压力较大，也一定程度上引起了土地市场的震荡。因此，“增加一轮加推，一方面通过分散土地供应时间上的集中度，为房企降低短期内的资金压力；另一方面，通过增加一轮供地，可以在现阶段有效补充土地财政收入”，张凯表示。

而对于各地即将拉开序幕的第四批次供地，张凯直言，由于增加的批次全部集中在今年第四季度，“理论上来说，这些地块很难在年内完成开盘并形成有效回款，导致这批地块对于房企的吸引力有一定程度的下降”。叠加当前房地产市场形势尚未有明显回温，张凯预计市场的反应一般，认为第四批次土拍或仍将延续低温态势。

张凯强调，截至目前，土拍热度较高的地块集中在核心城市的核心区域，以及存在限价倒挂的区域，其根本原因也是房企对其去化速度有信心。土地市场的信心与项目入市后预期的销售表现息息相关，只有当房地产市场热度有明显改善之后，土地市场的信心才能够全面恢复。

“供地的方式也应该根据市场形势作出调整。”对此，邹琳华认为应理性看待：“实在不行的话，可以暂停集中供地。”而据公开资料，南昌在2022年计划供应土地25280亩，前两轮集中土拍以底价成交为主，合计完成土地供应计划的25.6%，在10月11日结束的第三批集中土拍中，共挂出22宗涉宅地，其中12宗地块因无人出价流拍，流拍率高达55%。