业主胜诉！倒查20年，物业被判返还4000万元，上海中远两湾城炒掉物业公司-全球最资讯

中远两湾城小区外立面。 李贝贝/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

(资料图片)

近日，因“物业被判返还业主4000万元物业费”，位于上海普陀区的中远两湾城受到社会各界高度关注。

中远两湾城第三届业委会向《华夏时报》记者提供的民事判决书显示，经过长达2年的诉讼，该小区原物业公司上海中远物业管理发展有限公司（以下简称“中远物业”）需向中远两湾城第三届业委会支付过去20年间物业服务费按实结算、公共收益分成的结余款4000万元。中远两湾城第三届业委会韩主任直言，维权过程“相当艰巨”。

目前一审判决尚未生效。对于高达4000万元的退款金额，中远物业会选择接受还是继续上诉？2月15日，《华夏时报》记者拨打了中远物业的电话，工作人员称“我们已交由律师处理，其他事情不清楚”。其后，记者又与中远物业的委托诉讼代理人北京市隆安律师事务所上海分所取得了联系，但就诉讼相关情况、以及是否考虑上诉等问题，接听人员表示“不方便透露”。

法院一审支持返还4000万元

公开资料显示，作为“上海市中心最大小区”，中远两湾城地处上海普陀区，共计96栋居民楼，拥有近5万居民。1998年，上海第一轮大规模旧区改造启动，位于普陀区的棚户区“两湾一宅”开始拆迁，该项目被命名为“中远两湾城”，由中国远洋运输（集团）总公司的直属公司中远置业集团于1999年正式开工，2006年全面竣工。

中远两湾城小区内景。 李贝贝/摄

中远两湾城平面图。 李贝贝/摄

近期，该小区因“原物业公司被判返还业主4000万元物业费”一事备受关注。记者从中远两湾城业委会方面获得的民事判决书显示，本案原告为中远两湾城小区第三届业主委员会，被告为上海中远物业管理发展有限公司。经过普陀区人民法院审理，最终法院判定被告向原告支付物业服务费按实结算、公共收益分成的结余款4000万元。

“我们起诉的金额为6200万元，法院一审判决时将返还金额酌定为4000万元。如果能最终胜诉，这4000万元属于全体业主所有，将进入维修基金账户”。而按照国家相关法规规定，公共收益也是每个季度以不低于50%的比例返回到普通维修资金账户，每家每户都享有权益。中远两湾城第三届业委会韩主任表示。

从2001年9月1日开始，直至2021年12月31日结束合同，中远物业为中远两湾城提供了长达近20年的物业服务，什么样的矛盾会导致双方对簿公堂？

2月14日晚，韩主任向记者解释说，除了业主长期对中远物业的提供的服务不满，还有历届审计搁置的问题。

根据判决书，小区第一届业委会在任职期间就曾质疑过中远物业在财务方面存在违规操作，虽保留了诸多证据，但受到中远物业方面的阻挠，未能妥善解决；第二届业委会负责人则与中远物业负责人存在亲属关系，虽然在任期内通过了对中远物业的审计，但统计数据未能受到认可。

为彻底查清账目，2018年初，业主们发起了临时业主大会，罢免第二届业委会，之后在2019年12月选举了第三届业委会。2020年10月，中远两湾城第三届业委会召开了一次业主大会，全体业主投票表决通过“授权第三届业主委员会对2001年9月至2020年8月小区公共收益、按实结算、维修资金项目等收支进行全面审计，必要时通过司法途径完成相关审计工作，收回应归全体业主所有的全部相关资金权益”的决议。其后，业委会成立了审计工作小组，对物业提出了审计方案，但物业拒绝配合，因此进入诉讼环节。

尽管受到广大业主支持，但工作的开展并没有想象中简单，“被告于诉讼中在承诺配合司法审计的情形下又拒绝提供必要资料”。“举证是相当艰难的” ，韩主任举例说：“比如，两湾城10个地下车库，光是电表都有上百个，每个电表要去打印20年的单据，好多还是手抄的、还要对比二次结算。”

小区业委会《公告》。 李贝贝/摄

在小区居民楼贴出的《公告》上，记者看到，面对中远物业不配合的情况，业委会一方的代理律师团队（上海博和汉商律师事务所）甚至向法院申请了调查令，比如到上海市电力公司市北供电公司和上海市城投水务公司供水分公司调查历年有关电费和水费数据、获取和分析20年相关数据，工作量非常大，此外还到壹媒介数字科技公司调查有关停车数据，才获得了有力支持业主诉求的证据。

“我们除了主动搜集、汇总第三届业委会手中为数不多的证据外，还向法院申请多份调查令，到电力公司和城投水务公司去调查历年的电费和水费数据，到小区停车数据存储单位去调查有关停车数据。”上海博和汉商律师事务所高级合伙人朱海峰介绍说，通过众多间接证据，结合中远物业在诉讼中提交的历年单方审计报告中的破绽和矛盾，这才推算出中远物业应该返还的金额。

“4000万元”的成功难以复制

记者注意到，上述判决书落款时间为“2023年1月31日”。判决书指出，如中远物业不服该判决，可在判决书送达之日起十五日内，向普陀区人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

对于高达4000万元的退款金额，中远物业会选择接受还是继续上诉？2月15日，《华夏时报》记者拨打了中远物业的电话，工作人员称“我们已交由律师处理，其他事情不清楚”。其后，记者又与中远物业的委托诉讼代理人北京市隆安律师事务所上海分所取得了联系，但就诉讼相关情况、以及是否考虑上诉等问题，接听人员一概表示“不方便透露”。

记者注意到，企查查平台显示，中远物业目前管理的国内面积超过510万平米。而除了这笔需要支付的4000万元，中远物业的麻烦还有不少：目前有裁判文书记录285条，案件总金额为631.75万元，企业作为被告的文书占比35.83%，涉案案由多为“物业服务合同纠纷”。同时，中远物业还有行政处罚记录3条，罚款总金额为14.26万元。

“（中远物业是否上诉）我们这边没有什么消息。”但对于记者“如果对方上诉会如何应对”的问题，韩主任并未正面回复。

朱海峰表示，之所以这起案件备受关注，一来是因为4000万元的金额高，另外也是越来越多业主开始关注小区的公共收益，案件的判决让更多业主看到了用法律手段维权的可能性。

不过，朱海峰也坦言，像中远两湾城小区赢得了维权是有一些必要前提条件，实际上不可轻易复制。比如，“诉讼是有成本的，很多体量小的小区不一定能够承担诉讼所带来的多方面压力。”

韩主任同样认为“难以复制”，其指出，历时近两年的诉讼要动用大量资金、人力、精力，并不是所有业委会与物业之间的纠纷都适合通过这种方式来解决。更重要的是，长达20年的沉疴能够得到解决，离不开各个环节的协同一致、高效执行，“（要看）业委会内部的意见是否一致统一、小区居民是否齐心”。

尽管已经取得了初步的胜利，但朱海峰认为，物业、业主和业委会还是应该选择温和、理性、协商解决矛盾，诉讼是最后的路径，建议业主和业委会要加强对物业的日常监督。“比如，业主有权通过业委会向物业公司索要财物凭证、账册，看是否和物业公司提供的年度审计报告对应的上。”朱海峰表示。

韩主任也强调，走上司法程序，要动用大量资金、人力、精力，并不是所有业委会与物业之间的纠纷都适合通过诉讼来解决：“各方应该通过制定更加明晰的管理规则，尽可能规避法律风险，避免合法权益受损，才是破题之道。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁