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杭州主城区的“打新必赚”也已经被打破 他们买的房子,没跑赢通胀

来源: 钱江晚报 时间: 2023-02-09 16:10:46

原标题:即便有限价,杭州主城区的“打新必赚”也已经被打破(引题)

他们买的房子,没跑赢通胀(主题)

钱江晚报记者 徐叔竞


(资料图)

前几年的杭州楼市,在主城区摇新房被很多人形容为“打新”,意思是打新必赚,次新房在二手房市场的挂牌价也居高不下。但当这些房子真正成交,有些房东仔细算算账,发现实际上并没有赚到钱。

记者发现了多个案例,有的是因为楼盘交付前出现过资金问题,有的是因为楼盘认可度或者板块认可度不高,再加上市场下滑,二手房和新房的倒挂价差缩小,这些次新房转手的结果没能跑赢通胀,甚至亏了钱。

棠玥湾成交首套二手房

两年半时间没跑赢通胀

位于杭州艮北新城板块的中南棠玥湾,去年一度因为监管账户资金不足而停工。为了项目能复工,开发商一方面在集团内部进行资金调拨,一方面降价卖车位,最后筹集到5000多万元,解决了监管账户资金缺口问题,项目才终于在去年7月底得以交付。尽管交付时间比原定延迟了1个月,但对忐忑不安大半年的业主来说,总算是心里的石头落了地。

如今,业主们陆续办出了不动产证,棠玥湾的二手房最近也成交了首套房源。这是一套位于7楼的房子,建筑面积138.61m2,1月30日以610万元成交,折合单价约44008元/m2。

根据透明售房网的一房一价信息,符合“7楼”以及“建筑面积138.61m2”这两个条件的,只有23幢的两套房源。根据备案信息,23幢于2020年7月开盘,这两套房源备案价分别在573万元和559万元左右。

从房子买入到卖出大约是两年半时间。假设当初业主是全款购买的,如果这500多万元不拿来买这套房子,而用于银行理财,年利率约3.5%,两年半时间可以获得约50万元左右的利息收入。即便业主是按揭买房,两年半的贷款利息支出也不低,算上时间成本,并没有跑赢通胀。

买房三年

法拍后亏了近百万

前两年,次新房一直是法拍市场的香饽饽,往往竞拍者甚多,超过评估价成交概率极大。但近半年不少次新法拍房以低于大众预期的价格成交,甚至有业主买房3年血亏近百万元。

上周五(2月2日),一套位于萧山南卧板块的国宸府法拍房(带一个地下车位)在阿里资产平台上拍卖。这套建筑面积120.87m2的法拍房最终以335万元成交,剔除车位价格约15万元左右,实际成交单价约2.65万元。从透明售房网可以查到,这套房源于2019年6月开盘,当时的备案价约303.69万元,折合单价约2.51万元。加上车位,总价约320万元。如今的成交价相比买入价,再加上3年资金成本,大概率是亏本了。

而去年11月下旬,一套位于滨江的云宸法拍房,业主亏得更惨。

当时,这套建筑面积138.87m2的法拍房以726万元成交,成交单价约5.23万元。从透明售房网一房一价数据可以查到,该房源于2019年领出预售证,当时新房备案价约681万元,折合单价4.9万元。

根据法拍信息,房主是在2019年12月购入房子并办理了按揭贷款,当时贷款了476万元,贷款期限为17年。2019年12月,杭州各大银行执行的首套房贷利率差不多在5.4%左右,476万元贷款17年,选择等额本息还款的话,每月要还35700元左右。以司法裁定书发布于去年6月来算,房主大约还了30个月的贷款。那么,这30个月的还贷额度高达107万元左右,其中利息支出约62万元。

而拍卖价只比当初买入价高出45万元左右。如果再算上首付款的3年理财收益,房主已经亏了将近40万元左右。

此外,这套房子的税费成本也不低。以房主当初买入时是首套房来算,需缴纳1.5%的契税,契税款约10万元。此次拍卖,房主还要承担这套房子的增值税和个税。云宸是在2021年交付的,因此很可能这套房子未满两年,那房主需缴纳此次成交价5.3%的增值税以及1%的个税,共约45.7万元。

这么算下来,这套房子从买入到卖出,房主可能亏本将近百万元。

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