三四线城市楼市处在非常尴尬的位置

清明假期，笔者一家人回到爱人老家祭祖。难得闲暇，就去看看楼盘。这个典型的大西南三四线城市，近两年楼市变化很大。前两年棚改骤停后，楼市迅速消停下来，而去年疫情对外出打工人群冲击很大，他们主要在珠三角生产、生活服务行业就业。因此，相比正值火热、房价创出新高的一二线热点城市，这个城市主城区房价大概在每平米6500元左右，比最高峰下跌1000-2000元。

当下，三四线楼市普遍存在的问题是：摊子铺得太大，人口外流明显，而本地需求不足，难怪业内都在唱空三四线楼市。但调研发现，其实三四线城市的潜在需求还是很庞大的，只不过结构上失衡太严重了。比如，市区新房基本以为改善型主导，普遍都是大户型的，这个城市沿江十几公里都变成江景大宅了，旧改拆迁也走豪宅路线，这也是导致需求转不动的原因。

针对供需不匹配的疑问，开发商告诉我，前几年这里的棚改多、楼市好，大家对需求升级太乐观了，都以为购买力还不错。另外，这几年土地、拆迁、用工等成本太高了，倒逼着新盘走高端路线。笔者走一圈下来后感觉，当地的规划华而不实、大而铺张，开发商配合着跑马圈地，相互抬轿子，房价就这么被鼓吹起来了。需求一波一波消耗后，增量需求跟不上了，但房价还得悬在高位，因为后续还有更多的规划要实现，从而就造成了骑虎难下的局面。