“房地产税”核心三问：在哪些城市试点？如何征收？房价会下跌吗？

房地产税终于来了！

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，其中重点内容为：

1.试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

2.国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

3.按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

4.本决定授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。

5.财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。

房地产税的出台，始终牵动着购房者的神经。房地产税将在哪些城市展开试点？征收的具体方案是什么？试点城市的房价是否会下跌？环球网房产结合行业专家的观点，深入解读“房地产税”三个核心问题。

哪些城市会被纳入试点？

根据全国人大常委会的会议决定，由国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

那么，具体哪些城市会被纳入试点？

目前，市场观点普遍认为第一批试点的城市应该优先考虑长三角、珠三角、京津冀中的一二线核心城市。

经济学家任泽平指出，“《决定》提出为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。因此，此次试点地区应该以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市；同时，扣除抵扣面积以后，对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度可能较大。”

亿翰智库也认为，部分市场热度和房价上涨预期比较高的城市将更有可能入围试点城市，预计北上广深一线城市以及核心二线城市入围房地产税试点城市的概率较高。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，“此前网上提及的浙江、深圳和海南纳入改革试点我个人认为不太可能，因为浙江省各城市的情况差距较大，从省级层面很难操作。反而上海、广州、深圳、杭州、宁波、重庆、南京等热点一二线城市，很有可能会成为首批试点城市。北京由于产权权属性质较为复杂，前期工作量可能较大，因此可能不太会加入试点行列。而海南省一方面由于体量不大，另外一方面为旅居型房地产市场，因此加入试点的可能性也不大，最多是三亚市等热点城市进行试点。”

至于试点城市的落地，目前普遍预期2022年就会启动。

“房地产税”如何征收？

早在2011年，上海、重庆就率先试点征收“房产税”，但是，业内普遍认为，上海、重庆的房产税都存在同样的问题：覆盖范围窄，税率低。

明源地产研究院指出，上海只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买的存量房源不征收，第一套房不征收，人均60平方以下的免征，税率仅为0.6%，还可按70%价格征收；重庆只对高档住房和别墅征收，普通住房几乎不征收。因此，“房产税”既没有遏制房价的上涨，也没有补充多少地方财政。

从概念而言，即将试点的“房地产税”与“房产税”不同。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“房产税是针对房产来说的，而房地产税的范围更大，包括房产和土地。就此次政策来看，其提到了土地使用权人和房屋所有权人为房地产税纳税人。”

房地产税又将如何确定课税对象？任泽平指出，“以存量房为基础征税的可能性较大。此前上海与重庆试点效果未达预期的原因之一是其课税对象范围过小，上海仅对新购住宅征税，重庆仅对高端住宅征税。随着一二线城市进入存量房时代，增量住宅增速放缓，课税对象将以存量房为基础。”

任泽平预计，我国房地产税试点将以市场评估价值为征税基础，并且根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等给予抵扣面积或税收优惠。“可能采取首套免征和免征面积相结合的方式，同时对刚需及特殊群体免征。此前上海试点方案的免征面积是人均居住面积的2倍，预计此次试点将对免征面积做出调整以扩大税基。”

明源地产研究院指出，“目前，财政部等透露出来的信息，我国大概率将会按照房产评估值进行征收，二手房指导价有望成为重要参考。”

图源：中达证券研究

从具体房地产税的征收办法来看，或将参考征收房地产税国家的普遍做法。以韩国“综合不动产税”为例，当前，综合房地产税的课税对象为公示价格6亿韩元以上的房屋（1人1户为9亿韩元以上），税率范围为0.6%-3.0%；对持有3套以上房屋的持有者将采用更高税率，税率范围为1.2%-6.0%，税率均随税基价值而上升。

根据发达国家及上海、重庆经验，房地产税率或将采取累进税率、平均税率方式。任泽平认为，“此前上海重庆房产税分别采用0.4%、0.6%两档和0.5%、1%、1.2%三档税率，预计房地产税的试点城市将因城施策，税率一开始不会太高，但是在力度大于上海和重庆现有试点。”

考虑到中国居民70%的资产配置在房地产上面，房产为居民主要财富资产，按总价值进行分级征税，也是实现共同富裕的应有之意。

中指研究院则预计各个试点城市将在国务院及相关部门制定的总体草案基础上，因地制宜进行细则落地，包括征税范围、计税依据、税率、税收优惠等。同时，房地产税为地方税的一种，试点城市现阶段预计只针对城市内部房产进行计算征收，不会跨城联网统计。

对房价的影响如何？

本次试点明确了房地产税改革的三大目标。第一、积极稳妥推进房地产税立法与改革；第二、引导住房合理消费和土地资源节约集约利用；第三、促进房地产市场平稳健康发展。

考虑到中央一直在强调“稳房价，稳地价，稳预期”，房地产税试点的出发点也正是“三稳”，而非房价下跌。

值得关注的是，不少业内人士指出，征收房地产税增加了房屋所有者的保有成本，在一定程度上抑制投机需求，同时，短期内其会带来一定的心理冲击，将会影响房价。

中泰证券政策研究团队就认为，开征房产税有可能在短期对房价形成压力，“房产税将增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源释放，而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动房价回落”。

亿翰智库也认为，对于试点城市的房地产市场，由于2020年疫情后这轮行情主要源于流动性的宽松，头部需求受益较大，如果房地产税开征，将有可能在短期内影响头部需求的释放，从而对二手房和新房市场造成一定的影响。

从韩国2005年推出“综合不动产税”后对房价的影响来看，韩国的房价出现了短期的小幅下降，但2006年后又开始继续上涨。从长期来看，韩国房价的变动仍受到供求关系等综合因素的影响，如2019年起韩国综合不动产税的税率有所提升，但受到流动性环境等因素的影响，韩国房屋价格在2020年仍加速上涨。

图源：中达证券研究

任泽平预计在当前时点推出房地产税对市场压力不小，或将造成房价波动，但是从长期来看，房地产税对具体区域的影响仍取决于市场供求关系。“根据国际经验，在供不应求和货币超发的情况下，税负可以转嫁，反之则无法转嫁甚至增加区域市场压力。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。根据我们的研究，未来中国人口将向都市圈城市群和区域中心城市集聚，人口流入和流出地区的房地产市场将出现明显分化。”

丁祖昱也认为房地产税与房价下跌不能简单的划等号，“结合欧美、日本等发达经济体实行房地产税之后的市场表现来看，房价预期主要取决于楼市供需关系，供地紧俏、需求坚挺的城市房价仍易涨难跌。”