利好政策刚出,就有人要涨房价啦?!-当前视点

哈喽大家好，我是血拼哥。

9月底10月初，北京终于给出利好：支持居民换购住房有关个人所得税政策；首套公积金利率下调15%……

(资料图片仅供参考)

但是市场还没反应过来，一些出售二手房的房东先“激动”起来了。

以下来自小红书、水木论坛网友爆料：

我也查了下，确实，海淀、大兴、石景山、丰台、亦庄等一些小区房源10月这几天出现涨价现象：

好家伙，果然二手房房东反应最快。

9月底利好真的已经“显神威”了吗？北京真的已经回暖到要涨价的地步？！

01、9月利好对市场的提振作用到底多大？

首先，咱得承认，退个税这个事是目前为止，北京给出最大的利好。

尤其对于回迁房和改善房，因为他们一般原值较低，所以要缴税的部分就多，这个政策刚好能省一大笔钱。

而且，买这类房的家庭，也可以相应的多贷点款了。

因为之前不“满五唯一”的房子个税无法避免，原值又低，所以为了减少个税，就得把网签价做低（计算逻辑看上图），但是贷款又是根据网签价定的，所以只能少贷，拼命凑首付。

利好一出，首付有限的朋友有救了。

但是这样的利好也是有限的，网签价不能逾越普宅线。

五环内按揭贷款最多贷款304万（468*65%），其他的以此类推。（参考下图）做高网签价其实帮助也不大。

而且如果把网签价相应抬高，还有增值税相应涨上来，也不划算。

最后，个税退不退的，还是人家卖家说了算，人家要是换房是为了变现，买家该交个税还得交；人家要是换房，但是就像开头水木论坛曝光的案例，房主要求临时跳价，其实这个政策的红利，买房人还是没有吃到。

02、目前真实的北京二手房市场

10月前两周，截止16号北京二手房网签量共4048套，环比上月前16天的6290套，减少了2242套。成交并没有很惊人，市场预计很可能延续9月的成交量保持平稳。

而上个月，9月，北京二手房的成交数据确实不算小。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示——

2022年9月北京二手住宅成交14162套，环比上升3.09%，同比上升42.20%。成交主要集中在城区，朝阳区稳居成交首位，通州、西城、东城位居涨幅前三。

成交量有所上升。

不过这么大的成交量背后，房价涨幅和降幅分别是多少呢？

调价房源显示，9月涨价房源占比为8.2%，较上月下降0.7个百分点。

西瓜说房数据也显示，十一期间，共有8015套房源调价，其中降价房源7380套，平均降价幅度2.25%。降价房源数量及降幅创半年内新高。

可以想象，北京的二手房成交量增加，主要还是因为价格回归了。

北京不缺需求，只要房东愿意诚心卖房，给个诚心价，北京二手房还是很容易出售的。

另外，北京二手房挂牌量确实飙出新高，10月短短两个星期，挂牌量从94000多套增加到96000余套，增加了2000多套二手房，挂牌热情高涨。

整体看，二手房市场并没有很热。而且新房市场也同样表现，此前跟大家聊过，不少项目推出特价房源、甚至开盘降价以求年底前快速去化回款。

总结看，这样的市场环境下，9月底的利好对整个市场起到的作用又能有多大？

03、北京真的“独善其身”吗？

最近CZ部继续发布重磅消息，严禁各地城投举债拿地，左手倒右手。

啥意思呢？

因为众所周知的原因，自2021年下半年开始，楼市转冷，再加上“三道红线”等政策为开发商强力去杠杆，除少数优质民企之外，之前无序扩张的民企接连暴雷。

直接影响就是土拍市场转冷，民企拿地数量了了，不少城市，国央企，城投成了拿地主力。

其中国央企融资成本较低，而城投的资金基本来源于发行“城投债”，由区域性银行这类买家大量买入之后，再拿着“买家”的资金去买地。

其中不少地区的城投公司只是完成拿地任务，他们自身开发运营能力不足，甚至不愿开发土地，甚至把土地抵押给银行再次贷款。

这样表面上城投拿地增加了地方财政的收入，实际上只是左手倒右手的把戏，还扩大了地方财政风险与银行金融风险。

据统计今年三批次供地，地方国资占比甚至高达50%。

中指研究院数据

北京第三批次集中供地仅一家民企拿地，半数以上宗地底价成交。

可以想象，CZ部把房地产最后一块遮羞布扯下来，未来各地为了把地卖出去，可以选择的路要么是拿出真正优质地段的地块，要么降低地价。

看来未来不拿出真正提振市场信心的政策是不行了，拭目以待吧。

总结看，我个人观点，北京市场已经分化，价值高的改善豪宅已经走出独立的行情，但是整体市场仍需要信心，二手房房东这时候喊涨价真的为时过早。

刚需其实不用焦虑，当下要考虑的一定是关注的项目是不是自己需求的。